Im Folgenden finden Sie eine allgemeine Beschreibung von Reaforce. 

 

2.1 Rechenmethode

Bei der Erstellung ein neues Projektes müssen Sie nur weniger Informationen bezüglich des Bauprogramms, des Verkaufswertes und der Planung eingeben. Anschließend wird einmalig mithilfe von unternehmenseigenen Standardwerten die Gesamtkosten, Erlöse und Cashflow (die sogenannte Ersteinschätzung) des Projektes ermittelt. (Die unternehmenseigenen Standardwerte werden festgelegt im Reaforce Applikationsmanagement).  

Werden nach der anfänglichen Erstellung eines neuen Projektes ein oder mehrere Parameter geändert, betrachtet Reaforce nicht mehr die unternehmenseigenen Standardwerte, sondern dann ist von einer projektspezifischen (Parameter-)Änderung die Rede.

Während des Entwicklungsprozesses können immer mehr projektspezifische Parameter eingetragen werden. 

 

 

 

2.2 Indexierungen

Die Indexierung erfolgt in Reaforce für drei Hauptposten, deren Beträge auch am Stichtag angegeben werden:

  • Kaufpreis Grundstück /Gebäude
  • Baukosten
  • Verkaufswert 

 

Weitere Kosten werden indirekt indexiert, wenn sie mithilfe von Parametern wie Prozent des Grundstückswertes, Baukosten oder Verkaufswert erhöht werden. Wenn weitere Kosten als Betrag eingetragen werden, handelt es sich hierbei um eine Schätzung der Vertragssumme, in der die Indexierungen über die Zeit als inbegriffen betrachtet werden. 

 

Wenn die Kosten und Erlöse verschiedener Nutzungen auf Projektebene konsolidiert werden, werden ausschließlich die indexierten Beträge betrachtet. Nutzungen können allerdings unterschiedliche Stichtage und Indexierungen haben. 

 

2.2.1 Indexierungszeitraum für: Kaufpreis Grundstück /Gebäude

Der Indexierungszeitraum auf Nutzungsebene ist folgendermaßen:

Ab dem Stichtag wird der gesamte Betrag bis zum „Datum des Kaufs des Grundstücks und/oder der Gebäude“ indexiert.


2.2.2 Indexierungszeitraum für: Baukosten

Der Indexierungszeitraum auf Nutzungsebene ist folgendermaßen:

Ab dem Stichtag wird der gesamte Betrag bis zum „Datum des Baubeginns“ indexiert mit dem Indexierungssatz 1.

Ab diesem Zeitpunkt werden die Baukosten (gemäß dem gewählten Mittelabflussplanung der Baukosten) bis zum „Datum der Baufertigstellung“ indexiert (Ablösungssumme) mit dem Indexierungssatz 2.


2.2.3 Indexierungszeitraum für: Verkaufswert

Der Indexierungszeitraum auf Typebene ist folgendermaßen:

Ab dem Stichtag kann der gesamte Betrag indexiert werden bis:

  • Baubeginn
  • Bauende
  • Verkaufsbeginn

 

Achtung!

Da es sich bei der Eingabe von „absoluten Beträgen bei Beendung der Arbeiten" für

  • den Kaufpreis Grundstück /Gebäude,
  • die Baukosten und
  • den Verkaufswert

nur um eine „Hilfseingabe“ handelt und am Stichtag gespeichert wird, ändern sich diese Beträge, wenn nach der Eingabe dieser Beträge Änderungen vorgenommen werden in

  • der Planung,
  • den Stichtagen und
  • den Indexierungssätzen.

 

2.3 Die dynamische Rechenmethode

Reaforce wendet standardmäßig eine dynamische Rechenmethode an. Das bedeutet, dass die Kosten und Erlöse gemäß der eingetragenen Planung und Mittelabflussplanungschemas über die Zeit angezeigt werden und dass auf der Grundlage des Unterschiedes zwischen dem eingehenden und dem ausgehenden Geldstrom der Kapitalbedarf und die dazugehörigen Finanzierungszinsen berechnet werden. 

 

Die berechneten Kosten und Erlöse bilden mit den Planungs- und Mittelabflussplanungdaten die Grundlage für die Cashflow-Berechnungen. 

Die Zinsen können anhand der zeitabhängigen Finanzierungssaldi berechnet werden, die sich aus den Cashflow-Berechnungen ergeben. Die Zinsen gehen als Kosten in den Zeitraum ein, nach dem sie anfallen. Die Zinskosten in der Investitionskostenaufstellung auf Nutzungsebene sind der summierte Zins-Cashflow. Der Zeitraum, über den Zinsen berechnet werden, ist für alle Nutzungen, die zur selben Konsolidierungsgruppe gehören, gleich. 


 

2.4 Projektstruktur

Der Kern von Reaforce sind die Projekte. Ein Projekt ist eine als Einheit betrachtete Entwicklungsaufgabe in der Immobilienwelt. Auf Projektebene wird die Verbindung zwischen Reaforce und den finanziellen Verwaltungssystemen (mittels Projektcontrolling) hergestellt.  

 

Es können mehrere Projektvarianten (ProjectVariant) erstellt werden (z.B: Worst Case-, Best Case- und Base Case Szenario). 

 

Eine ProjectVariant besteht aus einer oder mehreren Nutzungen. Es werden verschiedene Nutzungen unterschieden, wie Büros, Einzelhandel,  Parkhäuser, Wohnungen und Freizeit. 

 

Planung, Mittelabflussplanungen, Indexierungssätze, Stichtage und die Rechenmethode zur Berechnung des Restwertes werden auf Nutzungsebene eingegeben und stehen hiermit fest. 

 

Das bedeutet, dass, wenn innerhalb eines Projektes von

  • einer schrittweisen Planung und/oder
  • verschiedenen Indexierungssätzen und/oder Stichtagen und/oder 
  • verschiedenen Mittelabflussplanungen und/oder
  • verschiedenen Rechenmethoden zur Berechnung des Restwertes

gesprochen wird, diese den Reaforce®-Benutzer zur Erstellung mehrerer Nutzungen derselben Art zwingen, da diese Komponenten den Cashflow sowie die Machbarkeit eines Projektes maßgeblich beeinflussen. 

 

Beispiel für eine mögliche Projektstruktur

 

Bei der Erstellung eines neuen Projekts sieht die Projektstruktur folgendermaßen aus:

 

Projekt – Variante – Nutzung(en) – Typ(en)* 

 

Für sehr große Projekte ist es erforderlich, die Möglichkeit einer oder mehrerer Zwischenkonsolidierungsebenen zu haben. 

Nach der Erstellung eines neuen Projektes können Zwischenkonsolidierungen zur Projektstruktur hinzugefügt werden. 

Daraus ergibt sich die folgende Struktur:

 

Projekt – Variante – Teilprojekt (optional) – Baueinheit – Nutzung(en) – Typ(en)* 

 

* Typ(en) nur bei Nutzungen Wohnungen und Parkeren 

 

Beispiel für eine Projektstruktur einschließlich Teilprojekten und Baueinheiten

Es kann eventuell beschlossen werden, ein Projekt in mehrere Teilprojekte aufzuteilen. Hierbei wird davon ausgegangen, dass eine Aufteilung nur erfolgen kann, wenn Baueinheiten vorhanden sind.

 

 

2.5 Methode der Kaufpreisermittlung

Zur Bestimmung des Kaufpreises je Typ wird eine Methode der Kaufpreisermittlung angewandt. 

In der folgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht über der Methode der Kaufpreisermittlungn.

In Reaforce Applikationsmanagement kann festgelegt werden welche Methoden der Kaufpreisermittlung für die Reaforce Benutzer zur Verfügung stehen müssen.

 

 

Der Kaufpreis pro Typ wurde aufgeteilt in Verkaufswert Grundstück und Verkaufswert Gebäude. 

Ab Reaforce 6.5 wurde dann der Verkaufswert Gebäude eingegeben (als Prozentsatz oder als fester

Betrag), woraufhin immer der Verkaufswert Grundstück als Ergebnis berechnet wurde. 

Damit entfällt die bereits erwähnte Standardeinstellung (Verkaufswert Grundstück = Grundstückskosten).

Diese Änderung der Funktionalität wurde von einer Reihe Kunden als unerwünscht empfunden.

 

Ab der aktuellen Version ist es auch möglich, auf Typebene zu wählen, ob der Verkaufswert Grundstück oder der Verkaufswert Gebäude (prozentual oder als Betrag) eingegeben werden soll.

(Standardeinstellung = Verkaufswert Gebäude in Prozent)

 

Bei der Anpassung des Verkaufswertes Grundstück als Festbetrag ist es möglich, die 'Hilfseingabe'

zu verwenden.

Das bedeutet, dass der aktuelle Geldbetrag:

  • Grundstückswert oder
  • Einbringungswert oder 
  • Grundstück

einmal verwendet wird auf Typebene und als Verkaufswert Grundstück übernommen wird.

 

Wird nachträglich eine Änderung des Betrages der gewählten Hilfseingabe vorgenommen, wird

diese Änderung nicht mehr im Verkaufswert Grundstück verarbeitet.

 

Beispiel für den Eintrag des Verkaufswertes Grundstück als Betrag

 

Je nach anderen (steuerlichen) Einstellungen kann der, auf der Grundlage des Kaufpreises ermittelte Verkaufswert Grundstück und Verkaufswert Gebäude in einen netto Verkaufswert Grundstück und Verkaufswert Gebäude umgerechnet werden, die zusammen letztlich den Verkaufswert bestimmen.


Im Folgenden werden die verschiedenen Methoden zur Kaufpreisermittlung näher erklärt. 

 

2.5.1 Methode 1: Miete/BAR oder Miete/Verfielfältiger

Kaufpreis = Mieterträge im ersten Jahr bei vollständiger Vermietung/BAR%

Oder

Kaufpreis = Mieterträge im ersten Jahr bei vollständiger Vermietung * Verfielfältiger

 

In Reaforce Applikationsmanagement wird eingestellt, ob BAR oder Verfielfältiger genutzt wird.

 

2.5.2 Methode 2: Miete (Ertragswert und unrentabler Anteil) 

Kaufpreis = Ertragswert (EW)+ unrentabler Anteil (UTA)

 

2.5.3 Methode 3: Kaufpreis

Kaufpreis = Kaufpreis

 

2.6 Methoden der Erstellung

Wenn der User eine Nutzung oder einen Typ anlegt, kann er aus 3 Methoden der Erstellung wählen, nämlich:

  • Neubau
  • Sanierung
  • Abriss/Neubau

Diese Einteilung kann u.a. in den R&A Berichten benutzt werden als Filterung. 

 

2.7 Art des Verkaufs

Wenn der User eine Nutzung oder einen Typ anlegt, kann er aus 2 Arten des Verkaufs wählen, nämlich:

  • Kosten Verkäufer
  • Kosten Käufer

 

Die getroffene Wahl bestimmt abhängig vom steuerlichen Verkaufsszenario, ob der Kaufpreis dem Verkaufswert entspricht.


 Siehe Kapitel 9 in diesem Handbuch für mehr Details der Steuerszenarios.

 

2.8 Methode für die Berechnung der Finanzierungszinsen

In Reaforce werden Finanzieringszinsen für die gesamte Laufzeit des Projektes zugerechnet. 

 

2.8.1 Auf der Grundlage von 1 oder 2 Zinssätze

Die Finanzierungszinsen werden auf Nutzungsebene kaluliert. Dabei kann zwischen 2 Methoden gewählt werden:

  1. Ein Zinsatz für die gesamte Laufzeit der Nutzung;
  2. Zwei unterschiedliche Zinssätze über die Laufzeit der Nutzung.

Falls der Nutzer Methode 2 wählt, muss der User auf Nutzungs- oder 1. Konsolidierungslevel sowohl die Zinssätze für die beiden Perioden als auch den Zeitpunkt wählen, an dem der Zinsatz wechseln soll. Es gibt folgende Restriktionen: 0% ≤ Zinssatz ≤50%.

 

Der Zeitpunkt des Wechsels kann sowohl mit einem Termin aus der Reaforce-Planung verlinkt sein, als auch frei, an einem festen Datum gewählt werden. Wird zur Planung verlinkt, kann aus folgenden Terminen ausgesucht werden:

  • Start Datum (Vor-)Verkauf
  • Datum Kauf Grundstück/Gebäude
  • Baubeginn

 

Wenn der User die Methode ändert, dann werden die Ausgangswerte gespeichert für den Fall, dass der User sich erneut umentscheidet. Diese Werte werden dann erneut vorgeschlagen. Der User kann sie bei Bedarf natürlich ändern.

 

2.8.2 Auf der Grundlage der Finanzierungsmodul EigenKapital/FremdKapital

Mit Hilfe des Finanzierungsmodules EK/FK ist es möglich, für Reaforce Gebäudeentwicklungsprojekte auf Variantenniveau ein Finanzierungsszenario mit Eigen- und Fremdkapital zu erstellen. So ist es möglich, detailliert und präzise die (optimale) Finanzierung des Projektes zu ermitteln und Einsicht zu geben in:

  • Eigen- und Fremdkapitaleinsatz pro Periode;
  • Finanzierungszinsen Eigen- und Fremdkapital pro Periode;
  • Rendite des Eigenkapitals über die gesamte Projektlaufzeit; 

Der kumulative Brutto Cashflow von Reaforce bildet die Basis der Berechnungen. 

Weiteres hierzu finden Sie in Kapitel 10 in diesem Handbuch. 

 

2.9 Kostenstruktur Reaforce 

Die Kostenstruktur besteht aus verschiedenen Kostengruppen.

Viele Kostengruppen sind unternehmenseigene Kostengruppen und in dieser unternehmenseigenen Kostengruppen können unternehmenseigene Subkostengruppen und unternehmenseigene Kostenzeilen eingerichtet werden, sodass durch Aufteilung eine detaillierte Anpassung an das Verwaltungssystem erfolgt. Dies spielt unter anderem eine Rolle, wenn mithilfe von Reaforce Projectcontrol ein Datenaustausch zwischen Reaforce und der Verwaltungssoftware stattfindet. 

 

2.9.1 Unternehmenseigene Kostengruppen

Für jede unternehmenseigene Kostengruppe gilt: 

  • Die Nutzung/Nichtnutzung von Kostengruppen ist unternehmensspezifisch

 

Wenn unternehmensspezifische Kostengruppen benutzt werden, gilt folgendes: 

  1. Die Namensgebung der Kostengruppe (Ebene 1) ist unternehmensspezifisch und kann nach Kundenwunsch angepasst werden. 
  2. Die Einrichtung und Namensgebung dieser Kostengruppen mit Sub-Kostengruppen (Ebene 2) ist unternehmensspezifisch und kann nach Kundenwunsch angepasst werden. Es können maximal 99 Sub-Kostengruppen in einer unternehmensspezifischen Kostengruppe eingerichtet werden.
  3. Die Einrichtung und Namensgebung dieser Sub-Kostengruppen mit Kostenzeilen (Ebene 3) ist unternehmensspezifisch. Es können maximal 99 Kostenzeilen in einer unternehmensspezifischen Sub-Kostengruppe untergebracht werden.
  4. Kosten können sowohl auf Typ- als auch auf Nutzungs- oder erster, zweiter oder dritte Konsolidierungsebene eingegeben werden
  5. Kosten werden pro Kostengruppe auf dem niedrigsten Niveau eingegeben 
  6. Für jede Eingabe kann optional eine Anmerkung eingegeben werden 
  7. Die eingegebenen Kosten werden auf Basis der gewählten Berechnungsmethode (für mehr Details siehe Kapitel 8.3) verarbeitet
  8. Pro Kostengruppe und pro Standardwerte-satz wird im Reaforce Applikationsmanagement eine Berechnungsmethode und ein Default Wert auf dem niedrigsten Niveau festgelegt
  9. Der Zahlungsplan bzw. die Mittelabflussplanung bezieht sich auf die Kostengruppe (Ebene 1).

 

Die Struktur der unternehmenseigenen Kostengruppen sieht wie folgt aus: 

2.9.2 Unternehmenseigene Kosten-und Erlösgruppe für Betriebserlös-Cashflows

Für die Berechnung von (zwischenzeitlichen) Betriebserlös-Cashflows gibt es 1 unternehmenseigene Kostengruppe und 1 unternehmenseigene Erlösgruppe.

 

Merkmale dieser Kosten- und Erlösgruppe:

  • Die Namensgebung der Gruppe (Niveau 1) ist unternehmensspezifisch
  • Die Einrichtung und Namensgebung dieser Kostengruppen mit Sub-Kostengruppen (Niveau 2) ist unternehmensspezifisch. Es können maximal 99 Sub-Kostengruppen in einer unternehmensspezifischen Kostengruppe eingerichtet werden.
  • Die Einrichtung und Namensgebung dieser Sub-Kostengruppen mit Kostenzeilen (Niveau 3) ist unternehmensspezifisch. Es können maximal 99 Kostenzeilen in einer unternehmensspezifischen Sub-Kostengruppe untergebracht werden.
  • Die Gesamtsumme der Kosten bzw. Erlöse wird durch die Planung des Cashflows auf Typenebene auf Kostenzeilenebene ermittelt.  

Die Eingabeoptioen sind:

  • Einmaliger Betrag im Monat …
  • Monatlicher Betrag von Monat … bis Monat … 
  • Jahresbetrag ab Monat … + Anzahl der Zahlungen
  • Die (Gesamt-)Beträge pro Typ pro Kostenzeile werden als Betrag pro Einheit pro Kostenzeile zurückgerechnet, die dann in dem Fenster Budgetorientierung angezeigt werden. 
  • Beträge können indexiert werden. Ab dem Datum ‘Start Index’ werden die Beträge dann mit dem eingegebenen Indexierungsprozentsatz indexiert.

Konkret bedeutet dies, dass

  • wenn das Datum Start Index vor dem Zahlungsdatum liegt -> Betrag wird indexiert 
  • wenn das Datum Start Index nach dem Zahlungsdatum liegt -> Betrag wird nicht   indexiert
  • Das Fenster Cashflow metrisch zeigt den Cashflow auf Gruppenebene. Die Mutationen, die in einen bestimmten Monat fallen, werden am 15. dieses Monats verarbeitet.
  • Platz der Kostengruppe in der Kostenstruktur befindet sich direkt oberhalb der Kostenzeile 'nicht abzugsfähige USt (Kosten)'.
  • Platz der Erlösgruppe in der Kostenstruktur ist direkt oberhalb der Kostenzeile 'nicht abzugsfähige USt (Erlöse)

 

2.10 Organisationsstruktur

Um nutzerunabhängig unterscheiden zu können wer Zugang und Bearbeitungsrechte für bestimmte Projekte hat, kann eine Organisationsstruktur genutzt werden. 

 

Merkmale einer Organisationsstruktur sind:

  1. Die Organisationsstruktur wird im Reaforce Applikationsmanagement festgelegt
  2. Die Organisationsstruktur umfasst minimal eine Organisationseinheit genannt <Kundenname>
  3. Nutzer werden immer an einer Organisationseinheit zugewiesen auf der niedrigsten Ebene
  4. Bearbeitungsrechte werden pro Nutzer und Organisationseinheit festgelegt.

 

Wenn ein neues Projekt angelegt wird, muss der Reaforce-Nutzer im Wizard Projektdefinition das Projekt an eine Organisationseinheit, zu welcher er Zugang hat, koppeln. Sofern der Nutzer nur einer Organisationseinheit zugewiesen ist, wird diese automatisch im Feld ‘Organisationseinheit’ angezeigt. In anderen Situationen kann der Nutzer selbst eine verfügbare Organisationseinheit wählen.

 

Beispiel einer möglichen Einrichtung der Organisationsstruktur

 

2.11 Berechnung des Residualwertes

Wenn alle Erlöse und Investitionskosten richtig geändert wurden, kann anschließend sowohl auf Nutzungsebene als auch auf PV-Ebene der Restwert berechnet werden. 

Unter „der Berechnung des Residualwertes“ versteht man: das Hinzurechnen des Ausgleichs zu einem der vom Benutzer anzuweisenden Restwerte, nämlich:

  • Grundstückswwert
  • Entwicklungsgewinn
  • Baukosten
  • Verkaufswert (Kaufpreis, BAR und/oder unrentabler Teil des Verkaufswerts 
  • Verkaufswert (Kaufpreis, Miete und/oder unrentabler Teil des Verkaufswerts)

 

Jede Parameteränderung führt, mit Ausnahme einiger parameterabhängiger Änderungen, zu einer Änderung des Restpostens.

Die „Berechnung des Residualwertes“ ist ein iterativer Prozess, wobei die letzte Bearbeitung aus der Berechnung der Finanzierungszinsen des Kapitalbedarfs über die Zeit besteht.

 

2.12 Unternehmenseigene Defaults

Die unternehmenseigenen Defaults sind alle in dem Reaforce Applikationsmanagement einzustellenden Parameter (vom Reaforce benutzer mit Systemverwaltungsrechten ‚Defaults‘). Im Reaforce Applikations-Management können verschiedene Standardwerte-Sätze angelegt werden, so dass die Standardwerte ausgesucht werden können, die die Situation am realistischten abbilden. 

 

Anmerkung: 

Siehe auch: Handbuch der Reaforce Applikationsmanagement.