Die Ersteinschätzung, der bei der Erstellung eines Projektes generiert wird, wird während des gesamten Immobilienentwicklungsprozesses immer weiter mit projektspezifischen Parametern ergänzt. Schließlich entsteht eine Prognose, die ausschließlich aus projektspezifischen Parametern aufgebaut ist. Dieser Prozess wird in diesem Kapitel beschrieben. 

 

 

7.1 Von der Ersteinschätzung zu den projektspezifischen Parametern

 

7.1.1 Änderung der wichtigsten Default-Parameter in projektspezifische Parameter 

In einem frühen Entwicklungsstadium werden auf Nutzungs- bzw. Typenebene die meisten wichtigen Parameter direkt projektspezifisch eingetragen, um so in groben Zügen ein durchführbares Entwicklungskonzept zu erhalten. Das Entwicklungskonzept wird ggf. angepasst. 

Die wichtigsten Parameter sind:

  • das Bauprogramm
  • der Grundstückswert
  • die Baukosten
  • der Verkaufswert
  • die Zeit: spezifiziert nach der Aktivitätsplanung, den Indizes und den Termin- und Zahlungsschemas

 

Die wichtigsten Parameter können geändert werden auf Typenebene im Fenstern Bauprogramm, Verkaufserlöse, Grundstückskosten und Baukosten.

 

Die Planung und Indizes können geändert werden auf Nutzungsebene im Fenstern Planung & Indexierungen. 

Die Zahlungsschemas können geändert werden auf Nutzungsebene im Fenstern Mittelabflussplanung und Brutto Cashflow (metrisch).

 

 

7.2 Vom Stichtag zu festen Beträgen 

 

7.2.1 Änderung am Stichtag 

In Reaforce können die folgenden Kennzahlen am Stichtag eingetragen werden:

  • Grundstückswert
  • Baukosten (aufgeteilt in Baukonstruktionen und Technische Anlagen)
  • Kaufpreis

 

Die Kennzahlen am Stichtag können geändert werden auf Typenebene im Fenstern Verkaufserlöse, Grundstückskosten und Baukosten.

 

Reaforce berechnet die Beträge am Stichtag automatisch weiter zum Datum der Beendung der Arbeiten (Budgetorientierung). 

 

7.2.2 Änderung am Enddatum

In Reaforce können die folgenden Kennzahlen im Budget „Enddatum“ eingetragen werden:

  • Grundstückswert
  • Baukosten
  • Kaufpreis
  • und alle sonstigen Erlöse- und Investitionskostenzeilen


Die Kennzahlen am Enddatum können geändert werden auf Typenebene im Fenstern Verkaufserlöse, Grundstückskosten und Baukosten.


Reaforce berechnet die Beträge am Enddatum 

  • Grundstückswert
  • Baukosten
  • Kaufpreis

automatisch zum Stichtag zurück. Die Eingabe am Enddatum ist lediglich eine „Hilfseingabe“. Diese Beträge ändern sich also, wenn nach der Eingabe dieser Beträge Änderungen vorgenommen werden bei:

  • der Planung
  • den Stichtagen
  • den Indexierungssätzen

 

Es ist deshalb wichtig, dass, wenn tatsächlich Vertragssummen für die vorgenannten Posten bekannt sind, zuerst die zugehörigen Indizes auf Null gesetzt werden und anschließend die Vertragssumme eingetragen wird. Änderungen in der Planung haben dann keine Auswirkungen mehr auf die Höhe der Vertragssumme. 


 

7.3 Verändern von Kosten in feste Kostengruppen

Kosten können auf Typ- und Nutzungsebene und meistens auch auf erster, zweiter oder dritte Konsolidierungsebene auf Kostenzeilenebene eingegeben werden. 

 

Feste Kostenzeilen sind:

  • Grundstückswert
  • Grunderwerbsteuer (Betrag wird durch das steuerliche Ankaufsszenario betimmt)
  • Einbringungswert
  • Zwischenzeitliche Bewirtschaftungskosten
  • Vorfinanzierungsvergütung (Betrag wird durch das Ratenplan ‘Grundstückswert‘ bestimmt)
  • Entwicklungsgewinn
  • Voruntersuchungskosten (Eingabe nur auf Nutzungsebene)
  • Nicht abzugsfähige USt (Kosten), (Betrag wird durch das steuerliche Verkaufsszenario betimmt)
  • Finanzierungsvergütung (Betrag wird durch das Ratenplan ‘Verkaufswert‘ bestimmt)
  • Verkoopwaarde)

 

Feste Kostengruppen sind:

  • Abweichende Leistungen
  • Unvorhergesehenes
  • Entwicklungsrisiko
  • Finanzierungszinsen
  • Weitere Erlöse
  • Nicht abzugsfähige USt (Erlöse), (Betrag wird durch das steuerliche Verkaufsszenario betimmt)

 

Bei Eingabe auf Nutzungs-, BE-, TP- oder PV-Ebene findet die Verteilung an unterliegenden Typen statt konform:

  • Grundstückskosten
  • Baukosten
  • Verkaufswert
  • Aktuelle Verhältnisse

 

 

7.4 Verändern von Kosten in unternehmenseigenen Kostengruppen

Kosten können auf Typ- als auch auf Nutzungs- oder erster, zweiter oder dritte Konsolidierungsebene auf Kostenzeilenebene eingegeben werden. 

 

7.4.1 Eingabe auf Typebene

Auf Typebene wird:

  1. Eine Berechnungsmethode gewählt
  2. Ein Wert eingegeben (wahlweise Prozent oder Betrag)
  3. Die Werte der Grundlage Einheit werden angezeigt
  4. Der berechnete Betrag pro Typ wird angezeigt (in der Spalte gesamt)
  5. Eine Bemerkung kann eingetragen werden

 

Wie?

  • Im Projektbaum die entsprechende Nutzung auswählen
  • In der Tabstruktur zum gewünschten Fenster wechseln und selektier in der Typspalte die Kostenzeile zu ändern (in den Fenstern Grundstückskosten, Baukosten, weitere Kosten oder Budgetorientierung) 
  • Es erscheint ein Dialogfenster, in welchem die Änderungen durchgeführt werden können.  

 

Der Reaforce Benutzer hat immer auch die Möglichkeit, eine Notiz hinterlassen. Durch Klick auf das Icon   öffnet sich das Notizenfenster. Ist eine Notiz hinterlegt, ändert sich das Icon in . Die Notiz wird angezeigt, wenn der Mauszeiger über das Icon bewegt wird. Durch Klick auf dieses kann die Notiz verändert werden.

Notizenfenster für Kostenzeile Architekt auf Typebene

 

7.4.2 Eingabe auf Nutzungsebene oder erstem, zweitem oder dritten  Konsolidierungsebene

Kosten können auch auf Nutzungsebene oder auf dem ersten, zweiten oder dritten Konsolidierungsebene geändert werden. 

Beim Ändern gibt es zwei Möglichkeiten: 

  1. Den Betrag auf dem Projektvariante-, Teilprojekt-, Baueineinheit- oder Nutzungsebene eingeben. 
  2. Die Berechnungsmethode für alle unterliegenden Typen einstellen

 

Wie? 

  • Wählen Sie im Projektbaum das entsprechende Ebene aus (Nutzungs-, BE-, TP- oder PV-Ebene)
  • Gehen Sie in der Tabstruktur zum gewünschten Fenster und die entsprechende Kostenzeile zu ändern 
  • In der Spalte Total (in den Fenstern Grundstückskosten, Baukosten, weitere Kosten oder Budgetorientiert) wird vor die Summe der ausgewählten Kosteenzeile angezeigt:
    1. Das Symbol . Wenn Sie darauf klicken, wird ein Popup-Menü mit folgenden Optionen angezeigt:
  1. Betrag ändern auf Variantebene (oder TP-, BE- oder Nutzungsebene, die angezeigte Option hängt von der aktivierten Ebene im Projektbaum ab)
  2. Berechnungsmethode einstellen für alle unterliegenden Typen

Beispiel für das Popup-Menü in der PV-Ebene

 

Wenn Option 1 ausgewählt ist:

Es erscheint ein Dialogfenster, in welchem die gewünschten Daten geändert werden können. 

Die Kosten werden dann entsprechend dem Verteilschlüssel „aktuelle Verhältnisse“ an die unterliegenden Typen verteilt, entsprechend der aktuellen Rechenmethode.   Der eigegebene Betrag wird als „Hilfseingabe“ angesehen; bei Änderungen der Basis der Rechenmethode auf Typebene ändert sich der Betrag entsprechend auf allen anderen Ebenen.  

Beispiel für die Änderung der Baunebenkosten auf PV Ebene

 

Wenn Option 2 ausgewählt ist:

Es erscheint ein Dialogfenster, in dem die gewünschten Änderungen für alle unterliegenden Typen durchgeführt werden können

Beispiel für die Änderung der Architektenkosten für alle darunter liegenden Typen auf PV-Ebene 

 

Achtung!

Diese Option steht nicht für alle Kostenzeilen in der Kostenstruktur zur Verfügung.

 

  

7.4.3 Festlegen von Beträgen (Pauschalbeträge) in unternehmenseigenen Kostengruppen

In den unternehmenseigenen Kostengruppen werden auf Typebene die Kosten auf Basis eines Wertes und einer Rechnungsmethode berechnet (zB. € 10,- pro brutto m²). Änderungen des Betrages auf Nutzungsebene oder erstem Konsolidierungsebene werden als sogenannte „Hilfseingabe“ gesehen; der Betrag, welcher eingegeben wird auf Nutzungsebene oder erstem Konsolidierungsebene, wird auf die aktuelle Berechnungsmethode im Typ runtergerechnet und die Beträge werden im Typ angepasst. 

Wird anschliessend die Rechenbasis im Typ geändert, (wenn sich zB die brutto m² verändern), ändert sich der Betrag auf den höheren Ebenen ebenfalls. 

 

Nicht in allen Fällen ist dies jedoch gewünscht. Zwei Beispiele: 

  • Es wird mit einem Architekten ein Vertrag mit einem festen Preis für das gesamte Projekt oder nur eine Teilprojekt geschlossen, dann will man diesen Betrag eingeben und festlegen. 
  • Abbruchkosten sind Kosten, welche das gesamte Projekt betreffen, aber unabhängig vom eigentlichen Bauprogramm sind. Diese Kosten will man dann für das gesamte Projekt eingegeben und festlegen. 

 

Um die Kosteneingabe in diesem Sinne zu ermöglichen, wird die Möglichkeit geschaffen, Kosten festzulegen. Das bedeutet, Änderungen im Bauprogramm ändern nicht die eingegebenen Pauschalbeträge. 

 

Vorgehen zum Festsetzten von Kosten auf Nutzungsebene oder erstem, zweiten oder dritten Konsolidierungsebene: 

  • Wählen Sie in dem Projektbaum das entsprechende Ebene (Projektvariante, Teilprojekt, Baueinheit oder Nutzung) aus;
  • Wählen Sie die entsprechende Kostengruppe aus (in den Fenstern „Grundstück“, „Baukosten“ „weitere Kosten“ oder „budgetorientiert“ ) und klicken in der Spalte Total die entsprechende Kostenzeile an;
  • Es erscheint ein Dialogfenster, in welchem die gewünschten Daten geändert werden können.
  • Durch Klicken des Kästchens hinter der betreffenden Kostenzeile können die eingegebenen Kosten festgesetzt werden. Das bedeutet, dass die Kosten entsprechend dem Verteilschlüssel „Verkaufswert“ an die unterliegenden Typen verteilt werden. Hierbei wird die Rechenmethode der Typen verändert in: Betrag pro Einheit

Der eingegebene Betrag auf Nutzungs- oder 1e, 2e oder 3e Konsolidierungsebene ist fix; Bei Änderungen der Basis der Rechenmethode ändert den Betrag der Rechenmethode, sodaß der festgesetzte Betrag stehen bleibt

  • Bei Bedarf kann zum festgelegten Betrag auch eine Notiz hinzugefügt werden. Hierzu wird das Icon angeklickt. Es öffnet sich ein Dialogfenster, in dem die Notitzen eingetragen werden können. Ist ein Eintrag erfolgt, ändert sich das Icon in .

       

         Beispiel für die Festlegung von Kosten auf PV-Ebene für eine Kostenzeile 

 

Auf dem Schirm Budgetorientierung zeigt die Farbe  die feste Beträge an.

Beispiel für die Anzeige eines festen Betrages auf PV-Ebene für eine Kostenzeile

 

Achtung!

Wenn Festbeträge in einem spezifischen Projektteil festgelegt werden, bedeutet das: 

  1. Eine Eingabe in darunterliegenden Projektteilen ist nicht mehr möglichBeispiel: Wird auf PV-ebene für den Architekt ein Fixpreis (Pauschalbetrag) festgelegt, können in den darunter liegendenen Ebenen (Teilprojekt, Baueinheit, Nutzung und Typ) keine Änderungen durchgeführt werden. Das Häkchen in der entsprechenden Kostenzeile auf Teilprojekt-, Baueinheit-, Nutzungs- und Typebene ist dann ausgegraut. Wurde eine Notiz auf PV-Ebene hinterlegt, kann diese durch Klick auf das Icon auf jeder Ebene gelesen werden.
  2. Die Eingabe auf darüberliegendem Niveau ist möglich, wenn das Häkchen entfernt wird. Hiermit wird die Festsetzung des Betrages des darunter liegenden Niveaus aufgehoben und Anpassungen können vorgenommen werden. 
  3. Werden Nutzungen oder Typen in einer Projektvariante hinzugefügt, welcher bereits fixe Kosten zugeordnet wurden, wird für die Nutzung oder den Typen kein Standardwert angelegt. Es gelten die bereits festgelegten Kosten, welche mit dem Verteilschlüssel „Verkaufswert“ verteilt werden. 
  4. Wird ein Typ oder eine Funktion gelöscht, dann gilt für die Kostenzeile, für die ein Betrag festgelegt wurde, dass dieser mit dem Verteilschlüssel „Verkaufswert“ über die noch vorhandenen Nutzungen und Typen verteilt wird. 
  5. Werden in der Kostengruppe „Baukosten“ ein oder mehrere Kostenzeilen festgelegt, ist eine Residualwertberechnung nach der Baukosten für diese Projektteil nicht mehr möglich. Wenn die Rechenmethode der Residualwertberechnung auf Baukosten eingestellt ist, wird diese automatisch zurückgestellt auf Ausgleich.  


Rechenbeispiel auf Nutzungsebene (Nutzung Wohnen):   

  1. Beträge auf Nutzungsebene wurden nicht festgelegt
  2. Beträge auf Nutzungsebene wurden festgelegt

 

 

 


7.5 Prozessplanung 

Neben der bereits vorhandenen Planung, die im Fenster „Planung & Indexierungen“ auf Nutzungsebene festgelegt wird, kann die (erwartete) Prozessplanung auf Projektvariantebene festgelegt werden. Das bedeutet, dass je Stufe/Zeitabschnitt angegeben wird, wann diese(r) erwartungsgemäß abgeschlossen sein wird. Mit diesen Daten sind in der Regel wichtige Entscheidungsmomente verknüpft.  

Jeder Berichtstyp ist mit einer Phase verbunden. Die Phase in der Prozessplanung kann für die Kostengruppen und –linien, für die es einen flexiblen Mittelabflussplan gibt und für die die Prozessplanung als Planungsmehtode gewählt werden, benutzt werden, um die Mittelabflussplanung auszugeben. Bereits bei der Anlage eines Projektes sind die Standardwerte aus dem Applikationsmanagement für die Prozessplanung verfügbar.

 

Für eine detaillierte Erklärung der flexiblen Mittelablfussplanung lesen Sie bitte auch Kapitel 7.5. 

 

Die Prozessplanung muss vom Projekteigentümer bei den Veröffentlichtung eines Phasenbericht oder Periodenberichts verpflichtet ausgefüllt werden. 

 

Wenn der Benutzer die Prozessplanung unabhängig von einer Berichterstattung anpassen möchte, ist dies auch möglich.

 

Wenn die Wizards „Vorbereitung publizieren“ oder „Publizieren geöffnet werden, wird ein Daten-Dialog geöffnet, in dem der User auch die Prozessplanung ändern kann. Es werden folgende Daten gespeichert:

  • Die Phase des Projektes zum Zeitpunkt des Berichtes;
  • Die Phase des Projektes nach der Genehmigung des Berichtes (das kann die gleiche Phase sein wie zur Zeit der Berichterstattung oder eine folgende Phase).

 

Wenn ein User, abseits der Berichterstattung, die Prozessplanung ändern möchte, dann ist das auch möglich.

 

Wie?

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die richtige Projektvariante.
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zu Definition/Planung und Indexierung
  • Die Prozessplanung wird auf dem Schirm unten angezeigt und kann dort bearbeitet werden.

Beispiel für die Prozessplanung 

 

Nutzung?

  • Innerhalb der Prozessplanung gilt die Einschränkung, dass das Enddatum einer Phase nach dem Enddatum der vorherigen Phase liegen muss. 
  • Zudem können auf Wunsch auf Unternehmensebene von Reasult weitere Datumseinschränkungen hinzugefügt werden, mit denen eine Verknüpfung zur regulären Planung in Reaforce hergestellt werden kann. (Hierdurch wird beispielsweise verhindert, dass „Abschluss Entwurfphase ein Datum zugewiesen wird, das nach dem “Datum des Baubeginns“ liegt.) 
  • Die Prozessplanung werden auf PV-Ebene im Fenster „Planung & Indexierung“ angezeigt.

Beispiel der Prozessplanung


7.6 Bearbeitung flexibler Mittelabflusspläne

Flexible Mittelabflussplane bestehen aus den folgenden 3 Komponenten:

  • Mittelabflussplanung auf Basis der folgenden Planungsmethoden:
  • Entwicklungsplanung
  • Verkaufsplanung
  • Prozessplanung

Jede Planungsmethode besteht aus verschiedenen Phasen mit einem Start- und einem Enddatum, wobei aufeinander folgende Cashflow-Perioden erzeugt werden, die das gesamte Projekt abdecken.

Dies erlaubt, den gesamten Betrag pro Kostengruppe/-linie prozentual auf die individuellen Phasen aufzuteilen. Für jede Periode kann folgende Verteilung gewählt werden:

  • Linear
  • S-Kurve
  • Im Verhältnis zu
  • Ankauf Grundstück/Gebäude
  • Grundstückskosten
  • Baukosten
  • Direkte zusätzliche Kosten
  • Abweichende Leistungen 
  • Externe Kosten

 

Für eine detailliertere Beschreibung der Mittelabflussplanung und der entsprechenden Planungsmethoden lesen Sie auch Kapitel 7.5.1

  • Global

Im Reiter Global können Sie ergänzend oder als Ersatz des Terminplans Zahlungen für selbst definierte Phasen (die von den Phasen des ausgewählten Planungsmethode abweichen) festlegen. Für eine detaillierte Erklärung lesen Sie auch Kapitel 7.5.2.

  • Spezifiziert

Der Terminplan und die globale Planung können auch durch einen detaillierten Zahlungsplan ergänzt oder ersetzt werden. Dort können genaue Zahlungstermine eingegeben werden. Für eine detailliertere Erklärung lesen Sie bitte auch Kapitel 7.5.3.

 

Die Komponenten “Global” und “Spezifiziert” werden noch nicht mit dem Zusatz einer Nutzung benutzt. Nach dem Zusatz einer Nutzung kann der Reaforce User diese Komponenten hinzufügen.

 

Folgende Kombinationen können gewählt werden:

  1. 100% Prozessplanung
  2. 100% Entwicklungsplanung
  3. 100% Verkaufsplanung
  4. x% Prozessplanung / y% selbst definierte Phasen / z% spezifizierte Termine
  5. x% Entwicklungsplnaung / y% selbst definierte Phasen / z% spezifizierte Termine
  6. x% Verkaufsplanung / y% selbst definierte Phasen / z% spezifizierte Termine

 

Wenn die Optionen 4,5 oder 6 gewählt werden, dann gilt das folgende x+y+z = 100 %.

 

Die Aktivierung der flexiblen Mittelabflussplanung kann auf folgende Weise geschehen:

  • auf dem Schirm Definition/Mittelabflussplanung (auf der Ebene der Nutzung oder der 1. Konsolidierungsebene)
  • auf dem Schirm Machbarkeit/metrischer Brutto Cashflow (nur auf Nutzungslevel).

 

Die Tabelle unten zeigt für welche Kostenlinien und Kostengruppen die flexiblen Mittelabflusspläne verfügbar sind.

Wenn eine Nutzung zugefügt wird, wird die Mittelabflussplanung automatisch für die gewählte Standard-Planungsmethode zugefügt.

 

7.6.1 Planung Mittelabflussplanung

Die Mittelabflussplanung bedient sich folgender Planungsmethoden:

  • Entwicklungsplanung
  • Verkaufsplanung
  • Prozessplanung

In den Kapitel 7.5.1.1. bis 7.5.1.3 können Sie mehr Detaills hierzu lesen.

 

Procedure zur Änderung der Mittelabflussplanung

  • Gehen Sie im Projektbaum auf die entsprechende Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstrutur zu Definition/Mittelabflussplanung
  • Wählen Sie die entsprechende Kostengruppe bzw. Kostenlinie und aktivieren Sie den aktuellen Mittelabflussplan

         

    Beispiel für die Aktivierung des Mittelabflussplanes für die Kostenlinie “Architekt”


  • Ein Dialogfensteröffnet sich, wenn
    • die Planungsmethode geändert werden kann,
    • der Prozentsatz pro Periode geändert werden kann,
    • die Verteilung der Zahlungen über eine Periode geändert werden kann.

                    Beispiel für die Felder, die im Rahmen der Mittelabflussplanung geändert werden können.

 

7.6.1.1 Entwicklungsplanung

Die Entwicklungsplanung besteht aus 5 Phasen. Für den Anfang und das Ende der jeweiligen Phasen werden Daten benutzt, die auf Nutzungsebene im Schirm „Plannung und Indexierung“ festgelegt werden.

Die Tabelle unten zeigt die Phasen der Entwicklungsplanung mit den entsprechenden Start- und Enddaten. Initiierung

Projektbeginn bis zum Entwicklungsbeginn

Entwicklung

Entwicklungsbeginn bis 1 Tag vor Ausschreibungsbeginn

Ausschreibung

Ausschreibungsbeginn bis Baubeginn

Realisierung

Baubeginn bis zum Baufertigstellung

Nachbetreuung

Baufertigstellung + 1 Tag bis zum Ende Projekt* 

 

* Wenn Baufertigtstellung das gleiche Datum hat wie das Ende Projekt, dann gilt das folgende:

Realisierung

Baubeginn bis Baufertigstellung

Nachbetreuung

Baufertigstellung bis zum Ende Projekt

 

 

7.6.1.2 Sales planning

Die Verkaufsplanung besteht aus 4 Phasen. Die Entwicklungsplanung besteht aus 5 Phasen. Für den Anfang und das Ende der jeweiligen Phasen werden Daten benutzt, die auf Nutzungsebene im Schirm „Plannung und Indexierung“ festgelegt werden.

 

Die Tabelle unten zeigt die Phasen der Entwicklungsplanung mit den entsprechenden Start- und Enddaten.

Name Phase Verkaufsplanung

Periode

Initiierung

Projektbeginn bis zum Entwicklungsbeginn

Vorbereitung

Entwicklungsbeginn + 1 Tag bis Start (Vor)verkauf

Verkauf

Start (Vor)verkauf bis zum Ende Verkauf

Nachverkauf

Ende Verkauf + 1 Tag bis zum Ende Projekt

 

* Wenn Ende Verkauf ist das gleiche Datum wie Ende Projekt, dann gilt folgendes:

 

Verkauf

Start (Vor)Verkauf bis Ende Verkauf

Nachverkauf

Ende Verkauf bis zum Ende Projekt

 

7.6.1.3 Process planning

Die Prozessplanung ist eine kunden-eigene Planung, wobei jeder Bericht mit einer Phase der Prozessplanung verbunden ist. Diese Phasen werden als eine Phase des Cashflows verstanden. Der letzte Phasenbericht in jeder Phase definiert den Beginn der nächsten Phase.

Die Tabelle unten zeigt, wie der Start und das Ende in jeder Phase definiert werden. Phase 1

Projektbeginn bis zum Datum letzter Bericht in Phase 1.

Phase 2

Datum letzter Phasenbericht in Phase 1 + 1 Tag bis zum Datum letzter Bericht in Phase 2. 

Phase 3

Datum letzter Phasenbericht in Phase 2 + 1 Tag bis zum Datum letzter Bericht in Phase 3.

Phase n

Datum letzter Phasenbericht in Phase (n-1) + 1 Tag bis zum Ende Projekt 

 

Beispiel für eine mögliche Prozessplanung in 4 Phasen.

 

7.6.2 Globaler Mittelabflussplan

Wenn in einer Kostengruppe die gewünschte Mittelabflussplanung nicht mit den Phasen der gewählten Planungsmethode übereinstimmt, kann die Terminplanung durch eine globale Planung ergänzt oder ersetzt werden. Hier kann der User 1 oder mehr Perioden frei definieren. Als Start und Endtermine der Perioden kann er folgende Termine wählen:

  • Projektbeginn
  • Entwicklungsbeginn
  • Ausschreibungsbeginn
  • Baubeginn
  • Baufertigstellung
  • Ende der Mängelbeseitigung

 

Die (unternehmenseigenen) Phasenberichte können ebenfalls benutzt werden.

 

Wenn die Daten auf dem Schirm “Planung und Indexierung” geändert werden, verschiebt sich auch die Mittelabflussplanung automatisch mit.

 

Prozedure, um einen globalen Mittelabflussplan zuzufügen:

  • Gehen Sie im Projektbaum zur gewünschten Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zu Definition/Mittelabflussplanung
  • Gehen Sie zur gewünschten Kostengruppe/Kostenlinie und aktivieren Sie den aktuellen Mittelabflussplan
  • Gehen Sie zum Reiter „Global“ und fügen 1 oder mehr Datensätze hinzu. Die folgenden Details werden bei jedem Datensatz abgefragt:
    • Umschreibung (Eingabe in eigenen Worten)
    • % des Gesamtbetrages oder ein fester €-Betrag
    • Methode der Verteilung innerhalb der definierten Periode (z.B. linear)
    • Start- und Enddatum der Periode

               

                Beispiel für eine globale Mittelabflussplanung

 

7.6.3 Detaillierte Mittelabflussplanung

Wenn in einer Kostengruppe die gewünschte Mittelabflussplanung nicht mit den Phasen der gewählten Planungsmethode oder der globalen Mittelabflussplanung übereinstimmt, kann die Terminplanung durch eine spezifische Planung ergänzt oder ersetzt werden. Hier kann der User 1 oder mehr Zahlungstermine frei definieren. 

 

Prozedur zur Ergänzung eines spezifischen Terminplans:

  • Gehen Sie im Projektbaum zur gewünschten Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zu Definition/Mittelabflussplanung
  • Gehen Sie zur gewünschten Kostengruppe/Kostenlinie und aktivieren Sie den aktuellen Mittelabflussplan
  • Gehen Sie zum Reiter „spezifiziert“ und fügen einen oder mehr Datensätze hinzu. Für jeden Datensatz werden folgende Informationen abgefragt:
    • Umschreibung (Eingabe in eigenen Worten)
    • Zahlungsdatum
    • Fester Betrag in €

                 

                Beispiel für einen spezifizierten Mittelabflussplan

 

7.6.4 Verschiebungen des spezifizierten Mittelabflussplanes

Bei einer Änderung der Daten in “Definition/Planung und Indexierung” werden die Zahlungstermine hier nicht automatisch mit verschoben, sondern müssen manuell geändert werden. Um die manuelle Verschiebung einfach handhabbar zur machen, können ein oder mehrere Daten ausgewählt werden und durch die Wahl der Schaltfläche um den gleichen Zeitraum (x Tage, Wochen, Monate) verschoben werden.

 

Prozedur, um spezifischen Mittelabflussplan zu verschieben:

  • Gehen Sie im Projektbaum zur gewünschten Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zu Definition/Mittelabflussplanung
  • Gehen Sie zur gewünschten Kostengruppe/Kostenlinie und aktivieren Sie den aktuellen Mittelabflussplan
  • Gehen Sie zum Reiter „spezifiziert“  und aktivieren Sie folgende Schaltfläche
  • Ein Dialogfensteröffnet sich. Dort können Sie entscheiden, ob Sie alle Daten verschieben möchte oder alle Daten ab einem bestimmten Zeitpunkt oder individuell gewählte Zahlungsdaten. Ferner können Sie angeben, um wie viele Tage, Wochen, Monate Sie die gewählten Daten verschieben möchten.

       

         Verschiebung von Zahlungsdaten in einem spezifizierten Mittelabflussplan um 1 Monat

 

7.6.5 Ergänzung oder Ersatz der Terminplanung durch globale und spezifizierte Mittelabflusspläne 

Wenn ein Mittelabflussplan aus einer Kombination einer allgemeinen, globalen und/oder spezifizierten Mittelabflussplanung besteht und ein Restbetrag in einer oder mehrer Perioden noch nicht verteilt ist, dann kann durch die Aktivierung der folgenden Schaltfläche   in der entsprechenden Periode dieser Betrag automatisch in die letzte Periode verteilt werden. Soll dies für alle Beträge in allen Perioden gelten, kann die -Schaltfläche im Kopf des Eingabedialogs aktiviert werden.

Start Situation: Verschiebe Restbetrag von einer Periode (von Entwicklungsperiode zu Nachbetreuung)

 

Situation, nachdem Betrag aus einer Periode (Entwicklung) in die letzte Periode (Nachbetreuung) verschoben wurde 


Start Situation: Verschiebe alle Restbeträge von alle Perioden zum Nachbetreuungsperiode

 

Situation, nachdem alle Beträge in die letzte Periode verschoben wurden

 

7.6.6 Zeigen und exportieren flexibler Mittelabflusspläne

Pro Kostengruppe bzw. Kostenlinie, für die ein flexibler Mittelabflussplan angelegt wurde, wird der Plan im Dateneingabedialog angezeigt. Dabei kann mit Hilfe der Schaltflächen zwischen einem metrischen oder grafischen Cashflow gewählt werden. Ferner kann zwischen einer Ausgabe pro Monat, pro Quartal, pro Jahr, pro Phase aus der Entwicklungs-, Verkaufs- oder Prozessplanung gewählt werden.

 

Schaltflächen zur Wahl der Darstellung der Mittelabflussplanung 

 

Schaltfläche 1:                                 metrische Darstellung

Schaltfläche 2:                                 grafische Darstellung

Schaltfläche 3, 4 und 5:                   Darstellung in Monaten, Quartalen oder Jahren

Schaltfläche 6, 7, 8:                          Darstellung in den Phasen der Prozess-, Entwicklungs- oder Verkaufsplanung  

Schaltfläche 9:                                 grafische Darstellung in einem monatlichen Histogramm 

Schaltfläche 10:                               kumulative grafische Darstellung in einer Kurve

Grafische Darstellung pro Monat der Architekturkosten

 

Es ist auch möglich, den gesamten Brutto Cashflow anhand der Planungsmethode zu zeigen.

Beispiel für den Brutto Cashflow auf der Basis der Entwicklungsplanung


7.7 Bearbeiten des spezifischen Mittelabflussplanes für VerkaufsErlöse

Der Verkaufswert ist unterteilt in:

  • Verkaufswert Grundstück
  • Verkaufswert Gebäude

 

In der Ergänzung zu den Standard-Mittelzuflussplänen ist es für den Verkaufswert Gebäude (an privaten und institutionellen Käufer) möglich, auf Nutzungsebene spezifizische Zuflusspläne zu entwickeln. 

Folgende Daten werden für jeden Datensatz abgefragt:

  • Umschreibung (Eingabe in eigenen Worten)
  • Zahlungsdatum
  • Zahlungsbetrag (kann in % oder als €-Betrag eingegeben werden)
  • Anmerkungen (hier können optional weitere Informationen angefügt werden)

 

Durch diese Ergänzung kann der Reaforce User die exakten Zahlungstermine des privaten oder institutionellen Käufers eingeben und dadurch den Cashflow und die Finanzierungszinsen besser prognostizieren.

 

Prozedur zur Änderung eines spezifischen Zeitplanes für den Verkaufswert:

  • Gehen Sie im Projektbaum auf die entsprechende Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabstruktur zu Definition - Mittelabflussplanung und dort zu den Mittelzuflussplanung des Verkaufswertes Investor oder des Verkaufsertes Privatpersonen

Beispiel zur Aktivierung des aktuellen Mittelabflussplanes bei den Verkaufswert Privatpersonen

 

  • Ein Dialogfensteröffnet sich. Wählen Sie „Konform spezifizierter Terminplan“ aus.
  • Ein weiterer Dialogfensteröffnet sich und hier kann der spezifizierte Zahlungsplan geändert bzw. ergänzt werden.           
    • Bei einer Ratenzahlung für institutionelle Käufer gilt zusätzlich:
  • Wenn ein spezifizierter Zahlungsplan eingegeben ist, dann müss es noch tatsächlich ‚aktiviert‘ werden um in der Reaforce Berechnung zu verarbeiten.  
  • Bei einer Ratenzahlung für private Käufer gilt zusätzlich:
  • Ein spezifizierter Zahlungsplan kann manuell eingegeben worden, oder man kann auch eine vordefinierte Vorlage aktivieren mit Hilfe des Icons und danach weiter verarbeiten. (Im Reaforce Applikationsmanagement ist es möglich Vorlagen anzulegen und zu verwalten).
  • Ein spezifizierter Zahlungsplan kann nur in der Reaforce Berechnung verarbeitet werden wenn die Summe der Zahlungen 100% ist.

Der spezifische Zahlungsplan kann durch die Aktivierung der entsprechenden Schaltfläche nach Excel exportiert werden.

 

 

7.8 Hinzufügen eines getrennten Vertrages für die Baukosten

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder –häusern sowie der dazugehörigen Stellplätze wird häufiger ein sogenannter getrennter Vertrag für die Baukosten abgeschlossen. Dabei wird vereinbart, dass von dem Moment des Verkaufs an, die Rechnungen des Generalunternehmens direkt an den Käufer gestellt werden. Der Bauträger hingegen berechnet nur das Grundstück sowie die bereits angefallenen Baukosten.

 

Für die Nutzungen Wohnungen und Parken ist es möglich, zu wählen, ob mit einer solchen Vertragskonstruktion gearbeitet werden soll oder nicht.

 

Wenn eine solche Vertragsart gewählt wird, 

  • werden die Baukosten teilweise oder ganz aus dem Cashflow entfernt
  • und auch die entsprechenden Erlöse werden aus dem Cashflow eliminiert.

 

Bei den Gesamt-Investitionskosten und den Erlösen bleiben aber die vollen Beträge erhalten. Auf den Schirmen „Beteiligung“ und „Controlling“ werden die beseitigten Baukosten und Erlöse allerdings nicht länger gezeigt, weder bei den Investitionskosten, noch den Erlösen oder dem Cashflow.

 

 

Bedingungen, um mit einem getrennten Vertrag für die Baukosten arbeiten zu können:

  1. Diese Funktion ist nur verfügbar, wenn für einen oder mehr Typen aus den Nutzungen Wohnungen oder Parken die Methode der Kaufpreisermittlung “Verkaufspreis” ausgewählt wurde
  2. Es darf keine Kombination der Typen „Mietwohnungen“ (Wertermittlung: AFMM/Bar) und „Eigentumswohnungen“ (Wertermittlung: Verkaufspreis) in einer Nutzung geben. 

 

Prozedur, um mit getrennten Verträgen für die Baukosten zu arbeiten

  • Gehen Sie im Projektbaum zur entsprechenden Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zu Definition/Mittelabflussplanung
  • Wählen Sie den Zahlungsplan ‘Verkaufswert Privatpersonen’  und dann ‘Getrennter Vertrag für Baukosten’

Beispiel: Eingang zur Aktivierung “Getrennter Vertrag für Baukosten”

 

  • Die Auswáhl wird wie folgt gezeigt: 


Beispiel der getrennte Vertrag fúr Baukosten auf das Fenster Mittelabflussplanung

 

7.9 vom Ausgleich zur Berechnung des Residualwertes 

 

7.9.1 Ausgleich berechnen

Unter „Ausgleich“ versteht man:  den Unterschied zwischen den Erlöse und den Investitionskosten.

 

Wenn ein Projekt erstellt wird, wird zuerst eine sogenannte Ersteinschätzung auf der Grundlage der unternehmenseigenen erstellt. 

Die Ergebnisse zeigen den Unterschied (Ausgleich) zwischen den Erlösen und den Investitionskosten unter der Bedingung, dass der Entwicklungsgewinn als zielgebundene Kosten der Gesellschafter betrachtet wird.

Wenn alle Erlöse und Investitionskosten richtig geändert wurden, kann anschließend sowohl auf Nutzungsebene als auch auf PV-Ebene der Residualwert berechnet werden. 

 

Nutzung?

Wenn das Kalkulationsverfahrenauf Ausgleich eingestellt ist, werden die Kosten und Erlöse getrennt voneinander betrachtet. Jede Parameteränderung führt, mit Ausnahme einiger parameterabhängiger Änderungen, zu einer Änderung des Ausgleichspostens. 

 

7.9.2 Berechnung des Residualwertes 

Wenn alle Erlöse und Investitionskosten richtig geändert wurden, kann anschließend sowohl auf Nutzungsebene als auch auf PV-Ebene der Residual Restwert berechnet werden. 

Unter „Berechnung des Residualwertes“ versteht man: das Hinzurechnen des Ausgleichs zu einem der vom Benutzer anzuweisenden Residualwerte, nämlich:

  • Kaufpreis Grundstück / der Gebäude
  • Entwicklungsgewinn
  • Baukosten
  • Verkaufswert (Kaufpreis, BAR und/oder unrentabler Anteil des Verkaufswerts)
  • Verkaufswert (Kaufpreis, Miete und/oder unrentabler Anteil des Verkaufswerts)

 

Jede Parameteränderung führt, mit Ausnahme einiger parameterabhängiger Änderungen, zu einer Änderung des Restpostens.

Die „Berechnung des Residualwertes“ ist ein iterativer Prozess, wobei die letzte Bearbeitung aus der Berechnung der Finanzierungszinsen des Kapitalbedarfs über die Zeit besteht.

 

7.9.2.1 Residualwertberechnung auf Nutzungsebene

Pro Nutzung kann eine eigene Rechenmethode eingestellt werden. 

 

Wie?

  • Im Projektbaum das PV-, TP-, BE-, oder Nutzungsebene auswählen
  • Aktivieren Sie in der Symbolleiste das Symbol „Wizards - Kalkulationsverfahren“ oder aktivieren Sie in der rechten, unteren Ecke des Schirms die gewählte Kalkulationsmethode
  • Es erscheint ein Dialogfenster; Wählen Sie pro Nutzungeine der Kalkulationsverfahrenn zur Berechnung des Residualwertes.
    • Sollte die Option ‘Kalkulationsmethodik nach Berechnung beibehalten’ nicht aktiviert sein, dann wird die Berechnung einmal auf Basis der gerade eingestellten Kalkulationsmethodiken auf Nutzungsebene residual durchgeführt. Die Einstellungen auf Nutzungsebene bleiben jedoch beibehalten. Zukünftige Änderungen werden dann wieder gem. der Kalkulationsmethodik(en) auf Nutzungsebene berechnet. 
    • Sollte die Option ‘Kalkulationsmethodik nach Berechnung beibehalten’ aktiviert sein, dann werd(en) die Kalkulationsmethodik(en) auf Nutzungsebene gem. den gerade eingetragen Einstellungen auf Nutzungsebene geändert. Zukünftige Änderungen werden dann auch gem. der neu gewählten Kalkulationsmethodik(en) auf Nutzungsbene berechnet. 
  • Die Berechnung des Residualwertes wird ausgeführt: Der Ausgleich wird 0. 

         

            Beispiel für die „Berechnung des Residualwertes“ auf Nutzungsebene

 

Achtung!

  • Diese Aktion kann nicht rückgängig gemacht werden. Legen Sie gegebenenfalls zuerst eine Kopie an.
  • Wenn auf PV-, TP-, BE-, oder Nutzungsebene bei der Rechenmethode „Diverse“ steht, bedeutet dies, dass in den darunterliegenden Nutzungen verschiedenen Rechenmethoden verwendet werden.  

       

            Darstellung der angewandten Residualwertmethode auf PV-Ebene

 

7.9.2.2 Residualwertberechnung auf PV-Ebene

Auf PV-Ebene wurde es ermöglicht die Kalkulationsmethodik für alle unterliegenden Nutzungen zu bestimmen. 

 

Wie? 

  • Im Projektbaum das PV-, TP-, BE-, oder Nutzungsebene auswählen
  • Wähle in der Buttonleiste den Icon ‘Wizard’ und klicke auf ‘Kalkulationsmethodik’ oder klicke rechts unten im Fenster die bereits gewählte Kalkulationsmethodik
  • Wähle folglich die Option ‘Kalkulationsmethodik für alle Nutzungen einstellen’ und die gewünschte Kalkulationsmethodik
    • Sollte die Option ‘Kalkulationsmethodik nach Berechnung beibehalten’ nicht aktiviert sein, dann wird die Berechnung einmal auf Basis der eingestellten Kalkulationsmethodik auf PV-Ebene residual durchgeführt. Die Einstellungen auf Nutzungsebene bleiben jedoch beibehalten. Zukünftige Änderungen werden dann wieder gem. der Kalkulationsmethodik(en) auf Nutzungsebene berechnet. 
    • Sollte die Option ‘Kalkulationsmethodik nach Berechnung beibehalten’ aktiviert sein, dann werd(en) die Kalkulationsmethodik(en) auf Nutzungsebene gem. den Einstellungen auf PV-Ebene geändert. Zukünftige Änderungen werden dann auch gem. der neu gewählten Kalkulationsmethodik auf PV-Ebene berechnet. 
  • Es erscheint ein Dialogfenster; Wählen Sie „Kalkulationsmethodik für alle Nutzungen einstellen“ 
  • Die Residualwertberechnung wird auf Nutzungsebene durchgeführt, der Ausgleich wird 0

       

        Beispeilhafte Darstellung einer Änderung der Kalkulationsmethodik auf PV-Ebene


Achtung!

  • Diese Aktion kann nicht rückgängig gemacht werden. Legen Sie gegebenenfalls zuerst eine Kopie an.
  • Die gewählte Rechenmethode wird auf Nutzungs-, BE-, DP- und PV-Ebene unten rechts auf dem Fenster angezeigt. 

       

        Darstellung der angewandten Residualwertmethode auf PV-Ebene