11.1 Spezifizierung Grundstücksankauf 

Es gibt eine Möglichkeit, den Grundstückpreis auf der Varianten-Ebene näher zu spezifizieren und ist über einen Wizard zugänglich. Dieser Wizard sollte insbesondere dann eingesetzt werden, wenn mehrere Grundstücke erworben werden.

 

Für jedes Grundstück kann hier folgendes eingepflegt werden:

  • Ein fester Betrag oder
  • Ein dynamischer Preis, der auf der Basis des Bauprogrammes der darunter liegenden Nutzungen bzw. Typen kalkuliert wird.

 

Darüber hinaus werden auch die Grundsteuer und der Mittelabflussplan für jedes Grundstück getrennt erfasst. Der Preis für jedes Grundstück kann mit Hilfe verschiedener Verteilschlüssel zudem auf die Nutzungen bzw. Typen verteilt werden.

Der Wizard „Spezifierungs Grundstücksankauf“ ist wie folgt gegliedert:

  • Allgemeine Daten: hier werden allgemeine Details sowie die Methode zur Preiskalkulation erfasst.
  • Preisaufbau:hier wird gewählt, in welcher Einheit der Preis bestimmt wird:
    • m² Reaforce: für alle Nutzungen (mit Ausnahme ‚Tiefgarage‘ in der Nutzung Parken und dem Typ ‚Grundstücke‘ in der Nutzung Wohnungen)
    • m² Geländeoberfläche: nur für den Typ ‚Tiefgarage‘ innerhalb der Nutzung ‚Parken‘ und den Typ ‚Grundstücke‘ der Nutzung ‚Wohnungen‘
    • Anzahl Einheiten Reaforce
    • Grundstücksquote (Verkaufspreis am Stichtag zu Grundstückswert)

Wenn die Auswahl auf eine Einheit fällt, die auf Reaforce Daten beruht, dann wird das Feld „Anzahl Einheiten“ automatisch gefüllt mit den Daten der verlinkten Nutzungen von Reaforce. Der User muss nur noch angeben, welche Nutzungen in die Preiskalkulation einbezogen werden sollen. Diese Auswahl trifft er in einer Multiple-Choice-Tabelle durch das Setzen von Häckchen.

Wenn die Preiskalkulation nicht auf Basisdaten von Reaforce beruht, kann der User aus folgenden Einheiten wählen:

  • Bruto m2;
  •  m2 Grundstücksfläche;
  • Wohnungen;
  • Stellplätze;
  • Anzahl;
  • Betrag.
  • Steuerszenario Ankauf:
     
    Hier kann ein Standardsteuerszenario ausgewählt oder ein manuelles Steuerszenario eingegeben werden.
  • Zahlung: Für die Zahlung des Gesamtbetrages kann der User entweder einen oder mehrere Zahlungstermine auswählen. Dabei kann die Eingabe sowohl als fester Betrag oder als Prozentsatz des Gesamtbetrages erfolgen. Wenn ein oder mehr Zahlungstermine ausgewählt werden, die nach dem Ankaufsdatum erfolgen, kann der User eine Vorfinanzierungsvergütung (ein Zinssatz) einfügen, mit der der Verkäufer für die spätere Zahlung des Grundstückes entschädigt wird. 

Die Grunderwerbssteuer ist standardmäßig vollständig am ersten Zahlungstermin für das Grundstück gebunden, kann jedoch manuell geändert werden. 

  • Verteilung: Hier gibt der User folgendes an:
  • Die Nutzungen bzw. Typen, auf die der Kaufpreis verteilt wird.
  • Anhand welcher Methode der Kaufpreis verteilt wird. Dabei kann aus folgenden Methoden ausgewählt werden:
  • m² Geländeoberläche
  • Brutto m² Reaforce
  • Baukosten
  • Verkaufswert
  • Gesamterlöse
  • Aktuelle Verhältnisse

Achtung!

Wenn der User ‘bruto m² Reaforce* oder ‘m² Geländeoberläche Reaforce’ auswählen, und keine der Nutzungen, auf denen die Berechnung beruht, hat Angaben zu ‘brutto m² Reaforce* oder ‘m² Geländeoberläche Reaforce’, dann wird der Betrag gleichmäßig auf die verlinkten Nutzungen verteilt.

  • Von dem Datum des Grundstückskaufs an gilt folgendes:
  • Für den Verkauf an einen institutionellen Käufer: Standardwert für das Verkaufsdatum = Baufertigstellung
  • Für den Verkauf an private Käufer: Standardwert für das Verkaufsdatum: = Baustart

Selbstverständlich hat der User die Möglichkeit, den Standardwert zu verändern. Dabei gibt es aber folgende Restriktionen: Datum Verkauf Grundstück muss nach dem Datum „Grundstücksankauf“ und „Start Entwicklung“ liegen.


Prozedur, um “Spezifizierung Grundstücksankauf”

  • Gehen Sie im Projektbaum zu der entsprechenden Variante
  • Wählen Sie in der Buttonbar die Schaltfläche für den Wizard und wählen „Spezifizierung Grundstücksankauf“
  • Gehen Sie durch den sich öffnenden Eingabedialog 

Wenn alle notwendigen Daten eingegeben sind und der Wizard “Spezifizierung Grundstücksankauf” hat den Status “aktiviert”, wird die Grundstückskalkulation angewandt. Zudem erscheint auf Variantenlevel ein neuer Schirm “Spezifizierung Grundstücksankauf“, auf dem die entsprechenden Daten dargestellt werden.

Beispiel: Schirm “Spezifizierung Grundstücksankauf”

 

Im oberen Teil des Schirms gibt es einen Überblick über alle Grundstücke, unabhängig davon ob der Status der “Spezifizierung Grundstücksankauf” ist aktiv oder inaktiv. Bereits getätigte Eingaben können hier geändert oder gelöscht werden. 

 

Im unteren Teil des Schirms wird ein Überblick über die aktiven Grundstücksakquisitionen un die Verteilung auf die Nutzungen bzw. Typen gegeben. Hier kann der User wählen, ob er die Darstellung nach Grundstücken oder nach Nutzungen sehen möchte.

 

Prinzipien für das Arbeiten mit “Spezifizierung Grundstücksankauf”

  • Der Wizard kann nur auf der Ebene “Projektvariante” benutzt werden
  • Sowohl für Preisaufbau als auch Verteilung können Links zu einer oder mehreren Nutzungen gelegt werden.
  • Die Funktion “Spezifizierung Grundstücksankauf” kann nur dann aktiviert werden, wenn alle Angaben gemacht wurden und zumindest eine Nutzung verlinkt ist. Ist der Status „aktiv“, dann wird die Funktion „Spezifizierung Grundstücksankauf“ angewendet und in einem eigenen Schirm dargestellt.
  • Ist der Status inaktiv, werden die bereits eingegebenen Daten gesichtert, aber nicht angewendet.
  • Wenn für die Verteilung folgende Auswahl getroffen wurde
    • Baukosten oder
    • Verkaufspreis oder
    • Erlöse

Dann wird die Verteilung nur bei der Aktivierung durchgeführt. Werden später Änderungen durchgeführt, die Auswirkungen auf die Baukosten, den Verkaufspreis oder die Erlöse haben, dann wird die Verteilung der Grundstückskosten nicht noch einmal durchgeführt. Dies wird angezeigt indem für die Verteilungsmethode „aktuelle Verhältnisse“ angegeben wird.

  • Wenn für die Verteilung folgende Schlüssel gewählt wurden:
    • Brutto m²
    • m² Grundfläche

dann werden die Grundstückskosten neu verteilt, wenn die entsprechenden Parameter geändert werden.

  • Wenn eine Nutzung mit dem Wizard „Spezifizierung Grundstücksankauf“ verlinkt ist, dann ist es nicht mehr möglich, auf der Nutzungsebene Änderungen vorzunehmen. Die enstprechenden Eingabefelder sind gesperrt und stehen nicht mehr zur Verfügung. Dies betrifft folgende Felder:
    • Ankauf Grundstück/Gebäude
    • Datum GrundstücksAnkauf
    • Stichtag ‚Grundstückswert‘
    • Preisindexierung Grundstückswert pro Jahr
    • Steuerszenario für den Grundstücksankauf
  • Wenn alle Nutzungen mit “Spezifierung Grundstücksankauf” verlinkt sind, dann ist es nicht länger möglich, folgende Felder auf der ersten Konsolidierungsebene zu ändern:
    • Grundstückswert
    • Stichtag Grundstückswert
    • Preisindexierung Grundstückswert pro Jahr
  • Wenn im Wizard “Spezifizierung Grundstücksankauf” auf eine oder mehrere Nutzungen verlinkt ist, dann ist es trotzdem noch möglich, auf der ersten Konsolidierungsebene folgende Änderungen zu machen:
    • Stichtag Grundstückswert
    • Preisindexierung Grundstückswert pro Jahr

Die Änderungen beziehen sich dann nur auf die nicht-verlinkten Nutzungen.

  • Wenn der Status von ‘aktiv’ auf ‘nicht aktiv’ geändert wird oder der Wizard „Spezifierung Grundstücksankauf“ gelöscht wird, wird der Betrag für den „Ankauf Grundstück/Gebäude“ in den verlinkten Nutzungen auf 0 € gesetzt. Für diese Nutzungen gilt das folgende:
    • Datum Ankauf Grundstück/Gebäude = Start Bau
    • Stichtag = Start Bau
    • Preisindex Grundstückswert pro Jahr = 0 %
    • Datum Verkauf Grundstück an institutionellen Investor = Baufertigstellung
    • Start Verkauf Grundstück an private Käufer = Start Bau
    • Zahlungsdatum „Ankauf Grundstück/Gebäude“ = Erstes Datum Grundstücksankauf
  • Wenn eine Nutzung gelöscht wird, die 1:1 mit “Spezifizierung Grundstücksankauf” verlinkt ist, dann bleiben die Eingaben des Wizards erhalten, der Status wird aber auf inaktiv gesetzt.
  • Wenn eine Nutzung gelöscht wird, die n:1 verlinkt ist, dann bleiben die Daten und der Status des Wizards erhalten. Der Kaufpreis wird dann automatisch auf die verbleibenden Nutzungen verteilt.
  • Wenn der Link für eine Nutzung gelöscht wird, die n:1 verlinkt war, dann bleiben die Daten und der Status des Wizards erhalten. Der Kaufpreis wird dann automatisch auf die verbleibenden Nutzungen verteilt.
  • Wenn eine Projektvariante kopiert wird, dann werden auch die Angaben zur ‚Spezifizerung Grundstücksankauf‘ kopiert.
  • Eine Varianten kann nur dann aufgeteilt werden, wenn die „Spezifierung Grundstücksankauf‘ nicht mit einer oder mehreren Nutzungen verlinkt ist.
  • Wenn eine Nutzung mit dem Wizard verlinkt ist, dann ist es nicht mehr möglich, eine Residualwertberechnung hin zu „Grundstückswert“ durchzuführen. 
  • Wenn der User als Kalkulationsmethodik „Grundstückswert“ gewählt hat und erst dann den Wizard „Spezifizierung Grundstücksankauf“ startet, dann wird die Kalkulationsmethodik automatisch auf „Ausgleich“ gesetzt und ist die Kalkulationsmethodik ‘Grundstückswert’ nicht mehr verfügbar.


11.2 Extra Zugang erteilen

Über „Extra Zugang“ kann der Projekteigentümer einem oder mehreren Reaforce Benutzern Zugang zu seinem Projekt erteilen. Das bedeutet, dass diese(r) Benutzer die PC-Variante und die genehmigten Berichte des Projektes in ihrem Projektbaum im Ordner „Sonstige Projekte“ einsehen können. 

 

Wenn nötig, kann der User eine Kopie der Berichte machen (eine Arbeitskopie), um einen oder mehrere Parameter zu verändern und die Effekte zu beobachten (dies ist nur dann möglich, wenn der User eine Review- oder Voll-Lizenz besitzt). 

 

Wie? 

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf das betreffende Projekt.
  • Klicken Sie auf die rechte Maustaste und wählen Sie „Eigenschaften“.
  • Es erscheint ein Dialogfenster mit mehreren Tabellenblättern.
  • Wählen Sie das Tabellenblatt „Extra Zugang“.
  • Der Benutzer kann jetzt sehen, wer auf das Projekt zugreifen kann, und weitere Benutzer hinzufügen und/oder löschen.         

            Übersicht der Reaforce Benutzer, die einen „Extra Zugang“ zu einem Projekt haben 

 

11.2.1 Bearbeitungsrecht der Kaufpreisliste durch Extra Zugang

In Projekten mit der Nutzung Wohnen und/oder Parken und mit der Methode der Kaufpreisermittlung Kaufpreis kann eine Kaufpreisliste verwendet werden. Diese Kaufpreisliste kann durch den Projekteigentümer bearbeitet werden. 

Es ist möglich auch anderen Reaforce Benutzern, via Reaforce Applikationsmanagement, Bearbeitungsrecht für die Kaufpreisliste einzuräumen (Für die Einrichtung des Bearbeitungsrechts für die Kaufpreisliste siehe das Handbuch Reaforce Applikationsmanagement). 

Dieses Bearbeitungsrecht macht es möglich, einem Benutzer, der einen Extra Zugang für eine PC-Variante eines Projektes erhalten hat, eine Kaufpreisliste anzulegen und zu bearbeiten. 

Hierfür ist mindestens eine Review Lizenz nötig. 

 

Achtung!

Es kann immer nur ein Benutzer gleichzeitig dieselbe PC Variante bearbeiten. 

Sobald ein Benutzer mit entsprechender Berechtigung eine PC-Variante im Projektbaum auswählt, ist diese für andere Nutzer mit eventueller Berechtigung gesperrt. 

Wenn ein weiterer Benutzer versucht, diese PC-Variante auszuwählen, erhält er eine Meldung:

Diese Variante wird aktuell von <Benutzer> bearbeitet.

 

Wie?

  • In Reaforce im Projektbaum in der Mappe Projekte – Sonstige Projekte das gewünschte Projekt und dort die PC Variante auswählen
  • Innerhalb der PC Variante die entsprechende Nutzung Wohnen oder Parken auswählen 
  • In der Tabstruktur auf „Definition - Planung & Indexierung“ oder „Definition – Verkaufserlöse“ das Feld hinter Kaufpreisliste verwendet? anklicken
  • Es öffnet sich die Kaufpreisliste für Bearbeitung und via das Feld Kaufpreisliste verwendet? kann die Kaufpreisliste durchgeführt werden

 

 

11.3 Projekt übertragen zu einem anderen Projekteigentümer 

Der Projekteigentümer hat die Möglichkeit, sein/ihr Projekt zu einem anderen Projekteigentümer zu transferieren.

 

Wie?

  • Gehen Sie im Projektbaum zu den entsprechenden Projekt
  • Rechter Mausklick und wählen Sie „Eigentümer verändern“

       

  • Ein Dialogfensteröffnet sich; Eine Liste der aktiven User wird gezeigt, aus der ein User gewählt werden kann.
  • Das Projekt verschwindet vom Projektbaum des ‚alten‘ Projekteigentümers und wird im Projektbaum des neuen Eigentümers angezeigt.

 

 

11.4 Arbeitskopie übertragen von Arbeitskopie-Eigentümer zu Projekteigentümer 

Durch “Extra Zugang” kann der Projekteigentümer einem oder mehreren Reaforce Usern Zugang zu seinem/ihrem Projekt geben. Das bedeutet, dass diese User die PV-Variante und die verfügbaren Berichte des Projektes einsehen können. Diese sind für die User mit Extra-Zugang im Projektbaum „Sonstige Projekte“ abgelegt. Die User mit Extra-Zugang können eine Kopie der Berichte anfertigen und dort Änderungen vornehmen.
 Wenn nötig kann der Eigentümer der Arbeitskopie diese zum Projekteigentümer transferieren. 

Wie?

  • Gehen Sie im Projektbaum zu “Sonstige Projekte”
  • Wählen Sie das gewünschte Projekt und die gewünschte Arbeitskopie
  • Rechter Mausklick und wählen Sie im Pop-Up-Menü „Übertragung an Projekteigentümer“
  • Ein neues Dialogfenster erscheint, in dem der Tranfer bestätigt oder abgebrochen werden kann und in dem eine Erläuterung für den Projekteigentümer eingefügt werden kann.

 

 

11.5 Weitere Merkmale zu einem Projekt hinzufügen

Bei weiteren Merkmalen handelt es sich um qualitative Merkmale, die weitere Informationen über das Projekt liefern und die – eventuell mithilfe von Reporting & Analysis – bei verschiedenen Analysen und Berichten individueller Projekte oder Projektportfolios (oder Teilen davon) angewandt werden können. 

 

Die weiteren Merkmale können einem Projekt auf zwei Ebenen hinzugefügt werden, nämlich:

  • auf der Projektebene (Siehe Kapitel 11.5.1)
  • auf der Typenebene (Siehe Kapitel 11.5.2)

 

Sowohl auf der Projekt- als auch auf der Typenebene können unlimitiert unternehmenseigene Merkmale zu einem Projekt hinzugefügt werden. Auf beiden Ebenen sind diese Merkmale eingeteilt in: 

  • Merkmale mit einem freien Eingabefeld
  • Merkmale mit einer Auswahlliste 

 

In dem Reaforce Applikationsmanagement können die weiteren Merkmale definiert und für das gesamte Unternehmen festgelegt werden. 

 

Für jedes einzelne Merkmal wird in dem Reaforce Applikationsmanagement u.a. festgelegt: 

  • ob das Merkmal vom Projekteigentümer verpflichtet eingetragen werden muss (die diesbezügliche Kontrolle erfolgt bei der Veröffentlichung des Projektes).
  • Ob es ein Merkmal mit einem freien Eingabefeld oder einer Auswahlliste ist.
  • Wenn die Merkmale ein freies Eingabefeld haben, kann die Art des Feldes angezeigt werden. Es gibt folgende Auswahl:
  • Text (max. 50 Buchstaben)
  • Datum (tt-mm-yyyy)
  • Währung (€ xxx.xxx.xxx.,xx)
  • Prozent (xxx.xxx %)
  • Ganze Zahl (xxx.xxx.xxx)
  • Dezimalzahl (xxx.xxx.xxx,xx)

 

Um die Eingabe der Merkmale zu erleichtern, gibt es einen Wizard “Merkmale“. Wird er genutzt, ist es möglich, alle Projekt- und Typen-Merkmale in einem Schritt einzufügen. Wenn verpflichtende Merkmale auf Projekt- oder Typ-Ebene nicht vollständig eingepflegt wurden, wird dies angezeigt mit dem Icon


Achtung!

  • Wenn bei der Publizierung eines Perioden- oder Phasenberichts die vorgeschriebenen Merkmale nicht eingetragen sind, erhält der Benutzer eine Mitteilung. Der gewünschte Bericht kann erst nach dem Eintragen der vorgeschriebenen Merkmale erstellt werden. Siehe auch das Handbuch Projektcontrolling.

 

11.5.1 Weitere Merkmale auf Projektebene

Bei weiteren Projektmerkmalen handelt es sich um qualitative Merkmale, die weitere Informationen über das Projekt liefern und die – eventuell mithilfe von Reporting & Analysis – bei verschiedenen Analysen und Berichten individueller Projekte oder Projektportfolios (oder Teilen davon) angewandt werden können.

 

Änderung der Merkmale auf Projektebene:

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf das Projekt.
  • Klicken Sie auf die rechte Maustaste und wählen Sie „Eigenschaften“.
  • Wählen Sie das Tabellenblatt „Merkmale“.
  • Es erscheint ein Dialogfenster, in dem die Projektmerkmale eingetragen werden können. 

Oder:

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die Projektvariant-ebene.
  • Bewegen Sie den Mauszeiger in der Symbolleiste auf das Symbol „Wizard – Merkmale“,‘
  • Im Wizard Merkmale wird die Projektstruktur auf der linken Seite angezeigt. Wählen Sie die Typ oder die Projektebene an, den Sie die Merkmale ändern möchten. 

 

11.5.2 Weitere Merkmale auf Typenebene

Bei weiteren Typenmerkmalen handelt es sich um qualitative Merkmale, die weitere Informationen über bestimmte Projektteile liefern und die – eventuell mithilfe von Reporting & Analysis – bei verschiedenen Analysen und Berichten individueller Projekte oder Projektportfolios (oder Teilen davon) angewandt werden können.

 

Änderung der Merkmale auf Typenebene:

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die richtige Nutzung bzw. den richtigen Typ.
  • Klicken Sie auf die rechte Maustaste und wählen Sie „Bearbeiten“.
  • Im Wizard Merkmale wird die Projektstruktur auf der linken Seite angezeigt. Wählen Sie die Nutzung/Typ oder die Projektebene an, den Sie die Merkmale ändern möchten.  

Oder:

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die Projektvariant-ebene.
  • Bewegen Sie den Mauszeiger in der Symbolleiste auf das Symbol „Wizard – Merkmale“,
  • Im Wizard Merkmale wird die Projektstruktur auf der linken Seite angezeigt. Wählen Sie die Nutzung/Typ oder die Projektebene an, den Sie die Merkmale ändern möchten. 

 

11.5.3 Kategorisierung

Auf Typenebene wurde eine weitere Kategorisierung in das Bauprogramm aufgenommen. 

Diese Kategorisierung wird u.a. auf das Fenster Bauprogramm angezeigt.

Diese Kategorisierung besteht aus mindestens 1 Ebene und maximal 3 Ebenen.  

Ebene 1 ist das Immobiliensegment, unterteilt in:

  • Gewerbe
  • Parken
  • Wohnen
  • Freizeit
  • Aus- und Weiterbildung
  • Gesundheitswesen
  • Mobilität
  • Behörde
  • Kultur
  • Sonstige

 

Pro Immobliliensegment ist es möglich, im Reaforce Applikationsmanagement optionell eine spezifischere/firmenspezifische Kategorisierung vorzunehmen mit Kategorien und Unterkategorien (siehe dazu das Handbuch Reaforce Applikationsmanagement).

Beispielsweise kann im Immobiliensegment 'Wohnen' eine Aufteilung zwischen Häuser und Wohnungen und/oder Mietwohnungen und Eigentumswohnungen vorgenommen werden.

 

Die Gesamt-Kategorisierung besteht dann aus:

Immobiliensegment/Kategorie/Unterkategorie

 

Beim Hinzufügen eines Typs ist der Reaforce-Benutzer verpflichtet, eine aktive Kategorisierung aus der Auswahlliste zu wählen.  

Im Laufe der Zeit können Kategorien und Unterkategorien im Reaforce Applikationsmanagement ggfs. auf inaktiv gesetzt werden. Es können auch neue Kategorien und Unterkategorien hinzugefügt werden.

 

Wenn es in Reaforce angelegte Typen gibt, die mit einer inaktiven Kategorie verknüpft sind, wird dies auf dem Fenster Bauprogramm mit dem Symbol   angezeigt.

Durch Klicken auf das entsprechende Symbol kann eine aktive Kategorie mit Hilfe des Wizard Merkmale ausgewählt werden.

Beispiel des Fensters Bauprogramm und dem Wizard Merkmale mit einer inaktiven Kategorie

 

Beim Publizieren von einem Perioden- oder Phasenbericht müssen alle Typen mit einer aktiven Kategorisierung versehen sein. 

 

11.6 Wechsel der Methode der Erstellung (Neubau, Sanierung, Abriss/Neubau)

Der Wechsel der Methode der Erstellung bedeutet, dass bei einem bestehenden Typ die gewählte Methode der Erstellung verändert wird. Das Ändern der Methode der Erstellung ändert die Rechenarithmetik nicht. 

 

Achtung!

Wenn die Methode der Erstellung geändert werden soll, ist es wichtig, vorab zu prüfen, ob die Änderung steuerliche Auswirkungen hat. 

 

Wie? 

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die Projektvariant-ebene.
  • Bewegen Sie den Mauszeiger in der Symbolleiste auf das Symbol „Wizard – Merkmale“,
  • Im Wizard Merkmale wird die Projektstruktur auf der linken Seite angezeigt. Wählen Sie den  Typ an, den Sie die Methode der Erstellung ändern möchten.  


11.7 Wechsel Methode der Kaufpreisermittlung   

Der Wechsel der Methode der Kaufpreisermittlung bedeutet, dass bei einem bestehenden Typ die bereits ausgewählte Methode der Kaufpreisermittlung in eine andere Methode geändert wird.   

Es kann nämlich während des gesamten Entwicklungsprozesses vorkommen, dass beispielsweise beschlossen wird, vom Verkauf eines Appartementkomplexes an Privatpersonen (Methode „Kaufpreis“) abzusehen und die Wohnungen anschließend in Eigenverwaltung zu nehmen oder an einen Investor zu verkaufen (Methode der Kaufpreisermittlung ist z.B. „Miete/BAR“). Die Folgen der Absatzänderung sollen dann einfach in Reaforce verarbeitet werden können, ohne den Typ erneut eintragen zu müssen. 

 

Wie?

  • Bewegen Sie den Mauszeiger im Projektbaum auf die betreffende Nutzung.
  • Bewegen Sie den Mauszeiger in der Tabstruktur auf „Definition - Verkaufserlöse“.
  • Klicken Sie anschließend auf das Feld „Methode der Kaufpreisermittlung“ und wählen Sie eine andere Methode der Kaufpreisermittlung

 

 

11.8 Ändern Beteiligung

Die Beteiligung wird auf Nutzungsebene festgelegt. Die Folgen der Beteiligung sind jedoch auf Projektvariantenebene sichtbar (Siehe auch Kapitel 5.6 dieses Handbuchs). 

 

Die Beteiligung auf Nutzungsebene festlegen:

  • Wählen Sie im Projektbaum die Nutzung
  • Wählen Sie dann das Fenster Machbarkeit – Budgetorientierung
  • Aktivieren Sie im Fenster das Symbol  .
  • Es werden nun zwei weitere Spalten angezeigt, in denen die Beteiligung eingetragen werden kann (im Standard ist die Beteiligung = 100%)

Wenn Sie in einer Kostenzeile auf ein Aktivierungsfeld klicken, wird der Wizard Beteiligung geöffnet und können Änderungen vorgenommen werden. Zudem können vorab im Applikationsmanagement Vorlagen definiert werden (s. Kapitel 10.4), welche dann im Wizard unter dem Symbol geöffnet und aktiviert werden können.

Beispiel des Beteiligungs-Fensters auf Nutzungsebene 

 

In Reaforce wird unter dem Reiter ‘Beteiligung’ die Kalkulation und der Cashflow der Beteiligung auf Projektvariantenebene wiedergegeben (Siehe auch Kapitel 5.6 dieses Handbuchs).

 

 

11.9 Eingabe Mietpreisliste

Bei der Erstellung der Nutzungen Gewerbe oder Freizeit & Utilitär mit der Methode der Kaufpreisermittlung Miete/BAR oder Miete (EW und URA) wird pro Typ:

  • eine durchschnittliche Miete 
  • ein durchschnittliches Bauprogramm

eingetragen.  

Wenn eine weitere Spezifizierung des durchschnittlichen Mietpreises und/oder das Bauprogramm gewünscht wird, kann diese in die Mietpreisliste eingetragen werden.

 

Wie?

  • Gehen Sie im Projektbaum zu der entsprechenden Nutzung
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zum Schirm „Definition/Verkaufserlöse“
  • Aktivieren Sie das Feld „Mietpreisliste verwendet?“
  • Die Mietpreisliste öffnet sich und kann nun geändert werden    

Beispiel für die Aktivierung der Mietpreisliste über den Schirm Definition - Verkaufserlöse

 

Wenn die Mietpreisliste komplett ausgefüllt ist (mit eine oder mehrere Records), hat der Benutzer die Möglichkeit, den in der Mietpreisliste eingetragenen durchschnittlichen Mietpreis und durchschnittliches Bauprogramm in die Reaforce-Berechnung zu übernehmen durch die Mietpreisliste zu aktivieren.    

Beispiel für die vollständig bearbeitete Mietpreisliste 

 

Die Mietpreisliste kann nach Excel exportiert werden und dort eventuell weiter bearbeitet oder ausgedruckt werden. 


Achtung!

  • Wenn die Mietpreisliste aktiv ist, und man wechselt die Methode der Kaufpreisermittlung, wird die Mietpreisliste gelöscht.
  • Wenn die Mietpreisliste aktiv ist, können das Bauprogramm und die Miete nur über die Mietpreisliste geändert werden.


11.10 Eingabe Kaufpreisliste

Bei der Erstellung der Nutzungen Wohnungen und Parken mit der Methode der Kaufpreisermittlung „Kaufpreis“ wird: 

  1. eine Verkaufsplanung auf Nutzungsebene eingetragen
  2. ein durchschnittlicher Kaufpreis pro Wohnungs- oder Parkplatztyp am Stichtag eingetragen. 

 

Wenn eine weitere Differenzierung des Kaufpreises pro Typ oder Verkaufsplanung gewünscht ist, dann kann man die Kaufpreisliste benutzen.  

Wenn die Kaufpreisliste komplett ausgefüllt ist, hat der Benutzer die Möglichkeit, die  Kaufpreisliste in die Reaforce-Berechnung zu übernehmen. 

 

Die Berücksichtigung der Verkaufserlöse im Cashflow erfolgt dann pro individuelle Wohnung oder Parkplatz auf Basis von:

  • Datum Übertragung
  • Terminplanung Verkaufserlöse Privatpersonen

 

In folgender Tabelle finden Sie eine Übersicht über die Felder aus der Kaufpreisliste. Hier ist angegeben, welche Felder Default aktiviert und ausgefüllt sind, ob sie änderbar sind und um welche Art von Feld es sich handelt. 

            

 

Spalte

Default ausgefüllt?

änderbar?

Art Feld

1

Baunummer

Ja, Anzahl Wohungen

Ja

 

Information

2

Typ

Ja, Typname

Nein

Information 

3

Kommentar

Nein

Ja 

Information

4

Brutto m2

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

5

Netto m2

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

6

m2 GrstFl

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

7

Kaufpreis in Preisliste

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Basis für Kaufpreis in Preisliste

8

Kürzung

Nein

Ja

Basis für Kaufpreis in Preisliste

9

Abweichende Leistungen Kaufpreis

Nein

Ja

Basis für Kaufpreis in Preisliste

10

Kaufpreis im Kaufvertrag 

Ja (wird berechnet)

Nein (wird berechnet)

=7+8+9, Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

11

Verkaufswert Grundstück

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Basis für die Berechnung des Verkaufswert Gebäudes. Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

12

Verkaufswert Gebäude

 

Ja (wird berechnet)

Nein (wird berechnet)

=10-11, Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

13

Abweichende Leistungen Käufer  (Erlöse) 

Ja, Eigenschaften Typ

Ja

Durchschnitt wird auf Typebene verwendet

14

(Erwartetes) Datum Verkauf

Ja, Datum Ende der Mängelbeseitigungsperiode (wenn 100% vorverkauft, dann auf Datum Baubeginn)

Ja

Basis für (erwartetes) Datum Übertragung

15

(Erwartetes) Datum Übertragung

Ja, Datum Ende der Mängelbeseitigungsperiode

Ja

Datum wird benutzt für die Ausweisung von Terminen des Verkaufswertes pro Einheit im Cashflow

16

Status

Ja (Frei), solange nicht 100% vorverkauft ist. 

Wenn 100% vorverkauft ist dann Status ‘verkauft’. 

Ja

Basis für Information „Stand des Verkaufs“ in der Dialogfenster

 

Aktivieren der Kaufpreisliste:

  • Im Projektbaum die gewünschte Nutzung auswählen
  • In der Tabstruktur „Planung und Indexierung“ wählen und in der Rubrik „Verkaufsplanung“ das Feld „Kaufpreisliste verwendet?“ anklicken

oder: 

  • In der Tabstruktur ‘Verkaufserlöse’ wählen und dort das Feld „Kaufpreisliste verwendet?“ anklicke


Nach Öffnen der Kaufpreisliste hat der Reaforce Benutzer die Möglichkeit, um die Einstellungen der Liste in der Reaforce Berechnung durchzuführen. Hierzu klickt man links unten das Feld „Kaufpreisliste verwendet?“ an. Der Status bei „Planung und Indexierung“ und „Verkaufsliste“ ändert sich von „nein“ auf „ja“. 

 

Beispiel Kaufpreisliste

 

In dem Dialogfenster der Kaufpreisliste sind eine Vielzahl von Anpassungen möglich. Änderungen werden durch Klick auf OK gespeichert. 

Nur wenn die Kaufpreisliste verwendet wird, werden Änderungen in der Kaufpreisiste tatsächlich in der Reaforceberechnung berücksichtigt.

 

Die Bearbeitung der Liste ist wie folgt:

  • Änderungen von Parametern bei bestehenden Einträgen: Mit dem Cursor auf das entsprechende Feld klicken, wo die Änderungen durchgeführt werden sollen. Werden in einem Feld ungültige Werte angegeben, kann die Liste nicht mit OK geschlossen werden.
  • Neue Einträge werden mit Hilfe des Icons  hinzugefügt. Der neue Eintrag wird mit den durchschnittlichen Werten des Bauprogramms und durchschnittlichen Kaufpreis gefüllt und kann dann angepasst werden.
  • Das Löschen eines Eintrags wird mit Klick auf das Icon  in der betreffenden Zeile durchgeführt.
  • Datenreset: Mit Klick aufwerden alle durchschnittlichen Werte pro Typ auf Basis von
    • Bauprogramm (Anzahl, brutto m2, netto m2, m2 Grundstücksfläche)
    • Kaufpreis
    • Verkaufswert Grundstück

aus der Reaforce Berechnung für alle Baunummern des betreffenden Typs zurückgesetzt. 

  • Datenexport: Durch den Klick auf wird die Kaufpreisliste in Excel exportiert und kann dort weiter bearbeitet werden.
  • Datenimport: Durch den Klick aufkann die exportierte (Excel)Kaufpreisliste wieder in Reaforce importiert werden. Bei Import einer Kaufpreisliste wird eine Plausibilitätsprüfung durchgeführt. Sollte ein oder mehrere Werte nicht den Restriktionen der Liste ensprechen, erhält der Benutzer die Fehlermeldung ‚Fehler beim importieren‘. Nach Korrektur der Excel Liste kann diese erneut importiert werden.

 

Achtung!

  • Ansatz im Cashflow bei Verkaufspreisen für Wohnungen/Parkplätzen, wenn die Kaufpreisliste verwendet wird, ist: 
  • Wenn Wohnungen/Parkflächen bereits verkauft, jedoch noch nicht übertragen sind, dann werden die bereits abgelaufenen Termine auf das Datum Grundstücksübertragung fakturiert
  • Wird eine Einheit nach dem Datum Grundstücksübertragung verkauft, werden die bereits abgelaufenen Termine fakturiert auf Datum Verkauf
  • Wenn zum Ende der Mängelbesitigungsperiode noch nicht alle Wohnungen/Parkplätze verkauft wurden, werden alle restlichen Termine gesamt auf das Datum Ende der Mängelbeseitigung in den Cashflow übernommen. Es wird dann davon ausgegangen, das diese Objekte auf Vorrat gebaut werden und nicht mehr Teil des Bauprojektes sind. 
  • Wird ein Typ von Kaufpreis auf Miete/BAR oder Miete (EW und URA) verändert, wir das Objekt aus der Kaufpreisliste gelöscht.
  • Wird ein Typ mit Methoder der Wertermittlung Kaufpreis geändert:
    • Mit anderen Parametern mit der gleichen Basis
    • Mit einer neuen Basis

wird die Kaufpreisliste für diesen Typ zurückgesetzt (alle Einheiten erhalten den gleichen durchschnittlichen Kaufpreis mit der gleichen Verteilung für Verkaufswert Grundstück und Verkaufswert Gebäude auf Basis der neuen Parameter). 

  • Ist die residuale Rechenmethode Verkaufswert und wird die Kaufpreisliste verwendet, wird die Rechenmethode auf den Ausgleich zurückgesetzt. Durch Verwendung der Kaufpreisliste ist eine residuale Verkaufswertberechnung nicht mehr möglich.
  • Beim Import einer Kaufpreisliste gilt:
    • Wenn Datum Verkauf (welches pro Wohnung/Parkplatz in der Kaufpreisliste verwendet wird) < Datum Start (Vor)Verkauf, dann wird die Liste importiert, aber das Feld „Datum Start (Vor)Verkauf“ erscheint rot und muss angepasst werden, damit es in der Reaforce Berechnung verwendet werden kann
    • Wenn Datum Übertragung (welches pro Wohnung/Parkplatz in der Kaufpreisliste verwendet wird) < Datum Start der Grundstücksübertragungen, dann wird die Liste importiert, aber das Feld „Datum Start der Grundstücksübertragungen“ erscheint rot und muss angepasst werden, damit es in der Reaforce Berechnung verwendet werden kann


11.11 Zusätzliche Daten zur Grundstücksanordnung (optional)

Auf PV Ebene ist es möglich Daten zur Grundstücksanordnung einzugeben. Diese werden auf PV-Ebene in dem Fenster Managementzusammenfassung gezeigt. In Reaforce Applikationsmanagement können Sie festlegen, ob Sie dies verwenden möchten oder nicht.

 

Die Daten der Grundstücksanordnung können unterteilt werden in: 

Folgende Grundstücksparameter können eingegeben werden:   

  • m2 Grundstücksfläche: Grundstücksfläche 
  • Grundflächenzahl (GRZ): Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Grundstücksfläche oder: Verhältnis zwischen m2 Grundflähce und m2 Grundstücksfläche. Die Zahl gibt an, wieviel Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf. Restriktion: 0 < GRZ ≤ 1
  • mGrundfläche: der Flächenanteil, welcher als Teil des gesamten Grundsstücks bebaut werden kann
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis zwischen brutto m² (oberirdisch) und m² GrundstücksflächeRestriktion: GFZ ≥ 0
  • Brutto m2 (oberirdisch):  Bebauung über GrundDie Defaulteinstellung ist so, das die brutto m² (oberirdisch) gleich der Anzahl der Gesamt brutto m² ist. Hiervon kann der User abweichen, falls nötig (Keller, Tiefgarage, etc). 

 

Beim Anlegen einer neuen PV werden die Daten von 1 bis 3 vom Reaforce Nutzer festgelegt. Diese können in dem Schirm Managementzusammenfassung geändert werden. Die Daten 4 und 5 werden aufgrund der eingegebenen Daten im Bauprogramm berechnet und in dem Fenster Managementzusammenfassung auf PV-Ebene angezeigt.

 

Im Bauprogramm werden folgende Daten angezeigt:

  • Brutto m2 
  • Brutto m2 (oberirdisch)
  • Netto m2

Beispiel Managementzusammenfassung auf PV-Ebene

 

11.12 Erläuterung pro Kostenzeile

Beim Navigieren durch die Kostenstruktur auf den Fenstern Verkaufserlöse, Grundstückskosten, Baukosten oder Budgetorientierung auf PV-, DP- BE- oder Nuzungsebene wird das Symbol   für den Gesamtbetrag der ausgewählten Zeile angezeigt. Wenn Sie darauf klicken erscheint eine Eingabekarte, mit der eine Erklärung/Notiz definiert und markiert werden kann. Eine hinterlegte Notiz wird im Fenster durch das markierte Symbol angezeigt. Wenn Das Symbol angeklickt wird, kann die Notiz geöffnet, geändert oder gelöscht werden.

 

Beispiel für hinterlegte Notizen

 

Diese Erläuterungen, welche auf PV-, TP- BE- oder Nutzungsebene festgelegt wurden, werden in einem Excel Export angezeigt.