Wenn Sie in Reaforce einen neuen Typen hinzufügen und die Kaufpreisermittlungsmethode ‘Miete (EW und URA)’ wählen, geben Sie bei der Eingabe des Projektes einen Betrag für die Anfangsmiete, den Ertragswert und den unrentablen Anteil ein. 

 

Nachdem Sie den Typen angelegt haben, können Sie eine Ertragswertberechnung erstellen. 

 

Wie?

  • Gehen Sie im Projektbaum zu der entsprechenden Variante oder Nutzung;
  • Gehen Sie in der Tabulatorstruktur zum Fenster Definition – Verkaufserlöse;
  • Aktivieren Sie den Hyperlink 'Hinzufügen EW-Berechnung' für den Typ wofür Sie die EW-Berechnung berechenen wollen;
  • Durchlaufen Sie nun den Wizard.

Aktivierungszone für das Hinzufügen einer Ertragswertberechnung

 

Wenn dann eine Ertragswertberechnung hinzugefügt ist, wird sie als 'EW-Berechnung aktiv' angezeigt.

Die Werte Anfangsmiete, Ertragswert und unrentabler Anteil können Sie nur noch über den Wizard ‘Ertragswertberechnung’ anpassen. 

 

 

2.1 Erläuterung Wizard Ertragswert

Der Wizard Ertragswert besteht aus diversen Eingabe- und Dialogfenstern. Nachdem Sie das Dialogfenster ausgefüllt haben, wird die Ertragswertberechnung ausgeführt, indem Sie auf den Button ‘Berechnen’ klicken. Folglich erscheint in der Reiterstruktur in Reaforce ein neuer Reiter, genannt Ertragswert. Unter diesem Reiter sind die verschiedenen Ausführungsfenster zu finden, in welchen Sie die Daten der Ertragswertberechnungen aufrufen und abändern können. 

 

In den folgenden Kapiteln werden die verschiedenen Eingabefenster und ihre Bestandteile näher erläutert. 


2.1.1 Parameter 

In Abhängigkeit von der jeweiligen Nutzungsart (Wohnen, Parken, Gewerbe, Freizeit oder Utilitär) werden eine Anzahl von Standardeinstellungen, welche zuvor im Applikationsmanagement festgelegt wurden, aufgerufen. 

 

Datum Ertragswertberechnung:

Das Datum der Ertragswertberechnung wird aus Reaforce übernommen und betrifft das Datum der Baufertigstellung. Dieses können Sie selber nicht ändern. Das heißt, dass bei einer Änderung des Datums der Baufertigstellung in Reaforce auch das Datum der Ertragswertberechnung geändert wird. 

 

Haltedauer:

Hier geben Sie die Anzahl der Bewirtschaftungsjahre an. Über die gesamte Haltedauer wird folglich auf Jahresbasis der Ertragswert berechnet. 

Restnutzungsdauer:

Hier geben Sie ab dem ersten Jahr der Haltedauer die Anzahl der Jahre an, in welcher die Immobilie noch genutzt und bewirtschaftet werden kann. 

 

Stichtag Bewirtschaftungskosten: 

In den Standardeinstellungen ist das Datum ‘Stichtag Bewirtschaftungskosten’ auf den 1. Januar des Jahres eingestellt, in welchem die Ertragswertberechnung angelegt wird. Die Beträge, welche Sie nach dem Durchlaufen des Wizards Ertragswert für die Bewirtschaftungskosten eingeben, werden folglich gem. dem Index Bewirtschaftungs- und Verkaufskosten indexiert. Die indexierten Beträge werden dann als Monatsbetrag in den Cashflow mit aufgenommen. 


Liegenschaftszinssatz:

Der Liegenschaftszinssatz wird genutzt um den Kapitalisierungsfaktor und den Anteil, welcher auf das Grundstück fällt, bestimmen zu können (siehe auch Kapitel 3.1.4.).

 

Bodenwert:
 Der Bodenwert entspricht dem Wert Grundstückswert aus der Reaforce-Berechnung. Dieser Wert kann, sofern es gewünscht ist, noch händisch geändert werden. 



2.1.2 Berechnung Indexierung und Leerstand


Indexierung Bewirtschaftungskosten:

Der Index Bewirtschaftungskosten indexiert die angegebenen Bewirtschaftungskosten auf Monatsbasis ab dem genannten Stichtagsdatum. 


2.1.2.1 Wohnen und Parken

Die Indexierung der Nettomiete und der Zielmiete wird bis zum Datum der Baufertigstellung mit dem Index Verkaufswert aus Reaforce indexiert. Danach werden die Mieten mit dem Index Nettomiete bzw. Zielmiete indexiert. 


Indexierung Mieterhöhung:

Mit Hilfe des Indexierungsmonats wird die jährliche Mieterhöhung mit in die Berechnung einbezogen. Für die Nutzungen Wohnen und Parken ist der Indexierungsmonat standardmäßig eingestellt auf den Monat Juli. 

  • Die Nettomiete wird gem. dem Index Nettomiete indexiert.
  • Die Zielmiete wird gem. dem Index Zielmiete indexiert. 

Für beide Indexierungen kann für die ersten fünf Jahre der Haltedauer einen Zinssatz pro Jahr angeben. Für die übrigen Jahre der Haltedauer (ab Jahr 6) können Sie einen Prozentsatz angeben. 

 

Der Mieterwechsel gibt an, wie viele Einheiten jährlich durch einen Mieterwechsel von der Nettomiete zur Zielmiete wechseln. Die gesamten Mieteinnahmen werden im Fenster ‘Cashflow – metrisch’, in der Zeile Brutto Mieteinnahmen, gezeigt.

 

Leerstand:

Für den Leerstand, welcher durch Mieterwechsel verursacht wird, wird unterschieden zwischen einem Leerstand Zielmiete und einem Leerstand Nettomiete.

                                        

2.1.2.2 Gewerbe, Freizeit und Utilitär

Die Vertrags- bzw. Marktmiete wird bis zur Baufertigstellung mit dem Verkaufswertindex aus Reaforce indexiert. Danach werden die Mieten mit dem Mieterhöhungsindex bzw. dem Wachstumsindex Indexiert. 

 

Index Mieterhöhung:

Sobald der Indexierungsmonat erreicht wird, wird die jährliche Mietindexierung in der Kalkulation berücksichtigt. Für Nutzungen Gewerbe, Freizeit und Utilitär ist in den Standardwerten der 1. Januar als Indexierungsmonat hinterlegt. 

 

Für die Indexierung der Mieteinnahmen besteht die Möglichkeit die Vertragsmiete unabhängig von der Marktmiete zu indexieren. Die Vertragsmiete steigt gem. dem Index Mieterhöhung. Die Marktmiete wird gem. dem Wachstumsindex indexiert. Die Dauer der Indexierungsperiode kann zudem mit Hilfe des Wechseljahres eingestellt werden. Ist das Wechseljahr erreicht, wird die Marktmiete danach gem. dem Mieterhöhungsindex angepasst. Die gesamten Mieteinnahmen werden im Fenster ‘Cashflow metrisch’ als Brutto Mieteinnahmen wiedergegeben. 

 

Laufzeit Mietvertrag (Monat):

Die Laufzeit eines Mietvertrages wird (ab dem Datum der Baufertigstellung) in ganzen Monaten angegeben. Diese Laufzeit bestimmt auch die Laufzeit der Vertragsmiete. Sollte die Bewirtschaftungsdauer kürzer sein als die Mietvertragslaufzeit, dann wird für die gesamte Bewirtschaftungsdauer mit der Vertragsmiete gerechnet. Für den Fall, dass die Bewirtschaftungsdauer länger ist als die Mietvertragslaufzeit, dann werden die Einnahmen nach Ablauf des Mietverhältnisses mit der indexierten Marktmiete ermittelt.


Leerstand:

Für Leerstände, welche durch Mieterwechsel verursacht werden, wird für die Leerstandsquote unterschieden zwischen einem Leerstand für die Vertragsmiete und die Marktmiete. 



2.1.3 Berechnung des Mieterwechsels


Mieterwechsel:

Der Mieterwechsel im ersten Jahr gibt die Geschwindigkeit an, in welcher Mieteinheiten erneut vermietet werden. Für die Nutzungen Wohnen und Parken gilt, dass diese von der Nettomiete auf die Zielmiete übergehen. Für Nutzungen Gewerbe, Freizeit und Utilitär ist dies der Unterschied zwischen der Vertragsmiete und der Marktmiete. 

 

Mieteinheiten, welche bereits die Ziel- bzw. Marktmiete erreichen haben, werden bei einem Mieterwechsel nicht erneut berücksichtigt. Das Ziel ist es eine möglichst realistische Mietpreisangleichung abzubilden und somit beschleunigt von einer Nettomiete auf die Zielmiete überzugehen bzw. von der Vertragsmiete auf die Marktmiete. 

 

Die Mieterwechselquote im ersten Jahr wird berechnet, in dem die Anzahl der nicht gewechselten Mieteinheiten monatlich gesenkt wird. Dabei werden der Restbestand der nicht gewechselten Einheiten nach x Jahren und der Mieterwechsel im ersten Jahr berücksichtigt. Der Verlauf des Mieterwechsels resultiert folglich in einer S-Kurve. 



2.1.4 Berechnung der Erlöse   


2.1.4.1 Wohnen und Parken

Anzahl vermietbare Einheiten:

Die Anzahl der vermietbaren Einheiten entspricht die Anzahl der Einheiten im Reaforce Bauprogramm und wird davon übernommen. 


Die angezeigte Mietparameter werden bei der Erstellung einer Ertragswertberechnung aus Reaforce übernommen. Das dazugehörige Datum ist der Stichtag Verkaufswert und wird dem Ausgabefenster ‘Verkaufserlöse’ in Reaforce übernommen. 

Die Miete wird in Reaforce auf Typenebene ab dem Stichtag bis zum Datum Baubeginn, Baufertigstellung oder (Start) Verkauf auf Tagesbasis mit dem Index Verkaufswert indexiert. 

 

Netto- und Zielmiete:

Für eine verfeinerte Berechnung können für die Netto- und die Zielmiete gesonderte Beträge in den Eingabefeldern aufgenommen werden. Ab dem Datum der Baufertigstellung werden die Netto- und Zielmiete dann einmal im Jahr (im Standard der 1. Juli) mit dem jeweiligen hinterlegten Indexierungsszenario indexiert. 

Rücksicht nehmend auf die unterschiedlichen Indexierungen, die Mieterwechselquote und die Leerstandsquote bei einem Mieterwechsel, werden die Erlöse auf Nutzungsebene berechnet und monatlich mit in den Cashflow aufgenommen. 


2.1.4.2 Gewerbe, Freizeit und Utilitär

Anzahl vermietbare Einheiten:

Die Anzahl der vermietbaren Einheiten entspricht die Anzahl der Einheiten im Reaforce Bauprogramm und wird davon übernommen. 

 

Die angezeigte Mietparameter werden bei der Erstellung einer Ertragswertberechnung aus Reaforce übernommen. Das dazugehörige Datum ist der Stichtag Verkaufswert und wird dem Ausgabefenster ‘Verkaufserlöse’ in Reaforce entnommen. Die Miete wird in Reaforce ab dem Stichtag bis zum Datum Baubeginn, Baufertigstellung oder Start Verkauf auf Tagesbasis mit dem Index Verkaufswert indexiert. 

 

Vertrags- und Marktmiete:

Für eine verfeinerte Berechnung können für die Vertrags- und die Marktmiete gesonderte Beträge in den Eingabefeldern aufgenommen werden. Ab dem Datum der Baufertigstellung werden die Mieten dann einmal im Jahr (im Standard der 1. Januar) indexiert. 

Rücksicht nehmend auf die unterschiedlichen Indexierungen, die Mieterwechselquote und die Leerstandsquote bei einem Mieterwechsel, werden die Erlöse auf Nutzungsebene berechnet und monatlich mit in den Cashflow aufgenommen.