Sobald eine Ertragswertberechnung hinzugefügt wird, werden die Daten und Berechnungen in diversen Ausgabefenstern wiedergegeben. Dazu erscheint in der Reiterstruktur auf Nutzungs-, Baueinheiten-, Teilprojekt- und Projektvariantenebene ein Reiter ‘Ertragswert’. Unter diesem Reiter können eine Anzahl von Fenstern geöffnet werden, in welchen Sie die Ertragswertberechnung aufrufen und ändern können.  

Beispielhafte Darstellung der Reiterstruktur

 

In den folgenden Unterkapiteln werden die einzelnen Ausgabefenster erläutert.

 


3.1 Planung und Indexierungen

Dieses Fenster bietet eine Übersicht der gewählten Parameter. Diese können geändert werden, in dem der Wizard Ertragswert erneut aktiviert wird. 

 


3.2 Erlöse und Ausgaben

Dieses Fenster bietet eine Übersicht der gewählten Parameter. Diese können geändert werden, in dem der Wizard Ertragswert erneut aktiviert wird. Zudem können in diesem Fenster die Bewirtschaftungskosten angepasst werden. 

 

3.2.1 Bewirtschaftungskosten

Das Modul bietet die Möglichkeit um vorab durch Reasult BV maximal 10 kundenspezifische Kostengruppen anlegen zu lassen. Diese 10 Kostengruppen können wiederum in 10 kundenspezifische Kostenzeilen unterteilt werden. Die Definition und Beschreibung der Kostengruppen- und Zeilen werden auf Unternehmensebene festgelegt und können demnach nicht mehr durch den einzelnen Nutzer angepasst werden. 

 

Pro Kostengruppe und Nutzungsart (Wohnen, Parken und Gewerbe) wird folglich eine Standard Mittelabflussplanung festgelegt, welche angibt wann die Kosten anfallen. Dazu gibt es drei Optionen, nämlich:

  1. Lineare Verteilung während der gesamten Laufzeit
  2. 1 Mal im Jahr während der gesamten Laufzeit, wobei hinterlegt werden kann in welchem Monat die Kosten anfallen
  3. Eingabe eines feststehenden Betrags in einem oder mehreren Monaten.

 

Für kundenspezifische Kostengruppe, bei denen die Mittelabflussplanung gem. Option 1 oder 2 gewählt wird, wird folglich im Reaforce Applikationsmanagement pro Nutzungsart und Kostenzeile ein Standard hinterlegt. 

Sobald eine Ertragswertberechnung in Reaforce hinzugefügt wird, wird auf die Standardeinstellungen zurückgegriffen, um die Höhe der Bewirtschaftungskosten bestimmen zu können. 

 

Die Bewirtschaftungskosten können dann im Fenster ‘Erlöse und Ausgaben’ oder ‘Cashflow metrisch’ geändert werden. Voraussetzung für die Änderung im Erlöse und Ausgabe-Fenster ist, dass für die Mittelabflussplanung Option 1 oder 2 gewählt wird. Wird Option 3 hinterlegt, können die Kosten lediglich im Fenster ‘Cashflow metrisch’ geändert werden. 

 

Die Bewirtschaftungskosten, für welche Option 1 oder 2 gewählt wird, werden mit dem Index der Bewirtschaftungskosten (Monat nr/12) monatlich indexiert. Die Bewirtschaftungskosten werden monatlich wie folgt ermittelt:

 

Die Bewirtschaftungskosten, für welche Option 3 gewählt wird, werden nicht indexiert. Es wird lediglich ein feststehender Betrag pro Monat im Fenster Cashflow metrisch eingegeben. 

 


3.3 Übersicht Wertentwicklung

In diesem Fenster finden Sie die jährliche Kalkulation der Ertragswertermittlung. Pro Nutzung und Typen werden in Reaforce untenstehende Daten wiedergegeben. Die Ermittlung des Ertragswertes wird gem. den Richtlinien der BelwertV berechnet (siehe Anhang).

 

Daten

Erläuterung

1. Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag setzt sich aus den Brutto Mieterlöse, dem angesetzten Leerstand und sonstigen Erlösen zusammen. 

2. Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind in verschiedene Kostengruppen und Kostenzeilen unterteilt (siehe auch Kapitel 3.1.2.1). 

3. Jahresreinertrag

Der Jahresreinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. 

4. Bodenertragsanteil

Der Bodenertragsanteil entspricht der Bodenwertverzinsung und ergibt sich aus dem Grundstückswert x dem gewählten Liegenschaftszinssatz.

5. Reinertrag der baulichen Anlagen

Der Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich folglich aus dem Jahresreinertrag abzüglich des Bodenertragsanteils. 

6. Vervielfältiger

Der Vervielfältiger ergibt sich gem. BelWertV aus der Restnutzungsdauer und dem Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz). In Reaforce wird der Vervielfältiger wie folgt ermittelt:

Dabei gilt:
 q = 1 + Kapitalisierungszinssatz

N = Restnutzungsdauer

7. Ertragswert der baulichen Anlagen

Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem Reinertrag der baulichen Anlagen x dem Vervielfältiger

8. Bodenwert

Der Bodenwert wird der Kostenstelle Grundstückswert in Reaforce gleichgestellt. Dieser Wert kann jedoch händisch geändert werden.  

9. Ertragswert aus marktlichen Erträgen

Der Ertragswert aus marktlichen Erträgen ergibt sich aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen zuzüglich dem Bodenwert. 

10. Sonderwerte

Sonderwerte betreffen Kosten, welche nicht direkt zur Bewirtschaftung zählen, jedoch mit in die Ertragswertberechnung als Wertekorrektur einfließen sollen. Diese Kostenzeilen werden kundenspezifisch eingerichtet aber nicht kapitalisiert.  

11. Ertragswert

Der Ertragswert ergibt sich demnach aus dem Ertragswert aus marktübliche Erträgen zuzüglich der korrigierenden Sonderwerte.

12. Wertentwicklung

Die jeweilige Wertentwicklung entspricht dem Ertragswert aus Jahr N abzüglich des Ertragswertes aus dem vorherigen Jahr.