De ‘First Estimate’ die bij de aanmaak van een project is gegenereerd, wordt gedurende het gehele vastgoedontwikkelingsproces steeds verder ingevuld met projectspecifieke parameters. Uiteindelijk ontstaat er een prognose die geheel uit projectspecifieke parameters is opgebouwd en waarvoor projectspecifieke termijn- en betalingsschema’s zijn ingevuld. 

In dit hoofdstuk wordt dit proces beschreven. 

 

 

7.1 Van First Estimate naar projectspecifieke parameters

 

7.1.1. Wijzigen belangrijkste default parameters naar projectspecifieke parameters

In een vroeg ontwikkelingsstadium worden op Functie resp. Typeniveau de meest belangrijke parameters al direct projectspecifiek ingevuld om zodoende op hoofdlijnen een haalbaar Ontwikkelingsconcept te krijgen. Het Ontwikkelingsconcept wordt zonodig aangepast. 

De meest belangrijke parameters zijn:

  • Bouwprogramma;
  • Grondkosten;
  • Bouwkosten;
  • Verkoopwaarde;
  • De Tijd: verbijzonderd naar Activiteitenplanning, indices en Termijn & Betalingsschema’s;

 

De belangrijkste parameters kunnen op Typeniveau worden gewijzigd in de schermen Bouwprogramma, Verkoopwaarde, Grondkosten en Bouwkosten.  

 

De planning en indices kunnen op Functieniveau worden gewijzigd op het scherm Planning en Indexeringen. 

De Termijn& Betalingsschema’s kunnen op Functieniveau worden gewijzigd op de schermen Betalingsschema’s en Bruto Cashflow (metrisch). 

 

 

7.2 Van Peildatum naar vaste bedragen 

 

7.2.1 Wijzigen op Peildatum 

In Reaforce kunnen de navolgende kengetallen op Peildatum worden ingevoerd, t.w.:

  • Aankoop Grond en/of Opstallen;
  • Bouwkosten (onderverdeeld naar maximaal 3 flexibele kostengroepen, b.v. Bouwkundige kosten, Installatiekosten en Terreinkosten);
  • Koopsom;

 

De kengetallen op Peildatum kunnen op Typeniveau worden gewijzigd in de schermen Verkoopwaarde, Grondkosten en Bouwkosten.  

 

Reaforce rekent de bedragen op Peildatum automatisch door naar de datum Einde Werk (Budgetoriëntatie). 

 

7.2.2 Wijzigen op Einddatum

In Reaforce kunnen de navolgende kengetallen op Budget Einde Werk worden ingevoerd, t.w.:

  • Aankoop Grond en/of Opstallen;
  • Bouwkosten;
  • Koopsom;
  • En alle overige Opbrengsten - en Investeringskostenregels;

Zie voor het wijzigen van kosten en opbrengsten in vaste en bedrijseigen kostengroepen hoofdstuk 7.3 en 7.4 in deze handleiding.

 

De kengetallen op Budget Einde Werk kunnen op Typeniveau worden gewijzigd in de schermen Verkoopwaarde, Grondkosten en Bouwkosten.  

 

Reaforce rekent de bedragen op datum Einde Werk voor de posten 

  • Aankoop Grond en/of Opstallen;
  • Bouwkosten;
  • Koopsom;

automatisch terug naar de Peildatum; invoer op datum Einde Werk betreft slechts ‘hulpinvoer’. Deze bedragen wijzigen dus wanneer er na het invoeren van deze bedragen alsnog wijzigingen plaats vinden in:

  • De planning;
  • De peildatums;
  • De indexeringspercentages;

 

Het is daarom belangrijk dat indien er daadwerkelijk contractbedragen bekend zijn voor bovengenoemde posten, eerst de bijbehorende indexen op 0 worden gezet en dan het contractbedrag wordt ingevuld. Wijzigingen in planning hebben dan geen effect meer op de hoogte van het contractbedrag. 

 

7.3 Muteren kosten in vaste kostengroepen

Invoer is altijd mogelijk op Type- en Functieniveau en in de meeste gevallen ook op eerste, tweede en derde consolidatieniveau. 

 

Vaste kostenregels zijn:

  • Aankoop grond en/of opstallen
  • Overdrachtsbelasting (bedrag wordt bepaald door het fiscale aankoopscenario)
  • Inbrengwaarde
  • Tussentijdse exploitatiekosten
  • Voorfinancieringsvergoeding (bedrag wordt bepaald door het termijnschema van ‘Aankoop grond en/of opstallen)
  • Ontwikkelingswinst
  • Vooronderzoekskosten (invoer alleen op Functieniveau)
  • Niet terug te vorderen BTW (bedrag wordt bepaald door het fiscale verkoopscenario)
  • Financieringsvergoeding (bedrag wordt bepaald door het termijnschema van de Verkoopwaarde)

 

Vaste kostengroepen zijn:

  • Meer- en minderwerk
  • Onvoorzien
  • Ontwikkelingsrisico
  • Financieringsrente
  • Ontwikkelingswinst
  • Bijkomende opbrengsten
  • Niet af te dragen BTW (bedrag wordt bepaald door het fiscale verkoopscenario)

 

Bij invoer op Functie- BE, DP- of PV-niveau vindt de verdeling naar onderliggende Typen plaats conform:

  • Grondkosten
  • Bouwkosten
  • Verkoopwaarde
  • Huidige verhoudingen

 

 

7.4 Muteren kosten in bedrijfseigen kostengroepen

Invoer van kosten kan op Type-, Functie-, eerste, tweede en derde consolidatieniveau op kostenregelniveau plaatsvinden.

 

7.4.1 Invoer op Typeniveau

Op Typeniveau wordt op kostenregelniveau:

  1. Een berekeningsmethode geselecteerd
  2. Een waarde ingevoerd (zijnde een percentage of een bedrag)
  3. De waarde van de bijbehorende grondslag en eenheid getoond
  4. Het berekende bedrag per type getoond (in de kolom Totaal)
  5. Desgewenst een opmerking vastgelegd

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op de betreffende Functie staan;
  • Navigeer in de Tabstructuur naar het gewenste scherm en selecteer de te muteren kostenregel in de typekolom (op het scherm grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten of budgetoriëntatie)
  • Er verschijnt een invoerkaart waarin de gewenste wijzigingen kunnen worden doorgevoerd.

 

De Reaforce gebruiker heeft tevens de mogelijkheid om een opmerking bij de berekening vast te leggen. Dit doet u door het Icoon   te selecteren.

Indien er een opmerking is vastgelegd, dan wordt het Icoon gewijzigd in .

De opmerking kan vervolgens worden geraadpleegd door de muis over het Icoonte bewegen of het Icoon  te activeren, waarna de bijbehorende invoerkaart met opmerking wordt getoond, welke vervolgens kan worden gemuteerd.

Raadplegen van een opmerking bij de kostenregel ‘Architect’ op Typeniveau

 

7.4.2 Invoer op Functieniveau of 1e, 2e, of 3e consolidatieniveau

Op Functieniveau en 1e, 2e en 3e consolidatieniveau kunnen kosten ook gewijzigd worden.

Hierbij zijn er 2 mogelijkheden:

  1. Bedrag wijzigen op Functie-, BE-, DP- of PV-niveau
  2. Berekeningsmethode voor alle onderliggende typen instellen.

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op het betreffende niveau staan (Functie-, BE-, DP- of PV-niveau);
  • Navigeer in de Tabstructuur naar het gewenste scherm en naar de te muteren kostenregel
  • In de kolom ‘Totaal’ (op het scherm grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten of budgetoriëntatie) verschijnt voor de som van de geselecteerde regel:
    1. het icoon Indien hierop wordt geklikt verschijnt een pop-up menu met de volgende opties:
  1. Bedrag op variantniveau wijzigen (of DP-, BE- of Functieniveau, de getoonde optie is afhankelijk van het geactiveerde niveau in de projectboom). 
  2. Berekeningsmethode voor alle onderliggende typen instellen.

Voorbeeld van het pop-up menu op PV-niveau

 

Indien optie 1 wordt geselecteerd:

De kosten worden vervolgens conform de verdeelsleutel ‘Huidige verhoudingen’ naar onderliggende typen verdeeld conform de huidige berekeningsmethode op typeniveau. Het ingevoerde bedrag wordt gezien als ‘hulpinvoer’; bij wijziging van de grondslag van de berekeningsmethode op Typeniveau wijzigt het bedrag op Functie-, BE-, DP- en PV-niveau.  

Voorbeeld van het muteren van de Directe bijkomende kosten op PV-niveau

 

Indien optie 2 wordt geselecteerd:

Er verschijnt een invoerkaart waar kosten voor alle onderliggende typen ineens kunnen worden gewijzigd. 

Voorbeeld van het muteren van de Architect op PV-niveau voor alle onderliggende typen

 

Let op!

Deze optie is niet op alle kostenregels in de kostenstructuur beschikbaar.

 

7.4.3 Vastzetten van bedragen in bedrijfseigen kostengroepen

In de bedrijfseigen kostengroepen worden kosten op Typeniveau berekend op basis van een waarde en een berekeningsmethode (b.v. € 10,- per bruto m2).

Wijziging van een bedrag op Functieniveau of 1e consolidatieniveau wordt normaal gesproken gezien als zogenaamde ‘hulpinvoer’; het bedrag dat op Functieniveau of het 1e, 2e of 3e consolidatieniveau wordt ingevoerd wordt, conform huidige verhoudingen, weer teruggerekend naar de huidige berekeningsmethode op Typeniveau (waarbij de waarde op Typeniveau dus werd aangepast).

Wordt vervolgens op Typeniveau de grondslag van de berekeningsmethode weer gewijzigd (b.v. het aantal bruto m2 wordt gewijzigd), dan wijzigt het bedrag op Type-, Functie-, 1e, 2e en 3e consolidatieniveau ook. 

 

Niet in alle gevallen is deze werkwijze gewenst, bijvoorbeeld: 

  • Indien men een contract heeft afgesloten met de architect voor het gehele project of een bepaald projectonderdeel, dan wil men dit bedrag kunnen invoeren en vervolgens vastzetten. 
  • Sloopkosten zijn kosten die voor het gehele project worden gemaakt, maar onafhankelijk zijn van het te realiseren bouwprogramma. Deze kosten wil men dan voor het gehele project kunnen invoeren en vervolgens vastzetten. 

 

Om invoer van kosten in bovenstaande gevallen te vergemakkelijken, is het mogelijk om in bedrijfseigen kostengroepen kosten vast te zetten op Functie-, BE-, DP- en PV-niveau. 

Het vastzetten van kosten betekent dat deze kosten niet wijzigen, indien het bouwprogramma wordt gewijzigd.  

 

Handeling voor het vastzetten van kosten op Functieniveau of 1e, 2e of 3e consolidatieniveau: 

  • Ga in de projectboom op de betreffende Functie, BE, DP of PV staan;
  • Selecteer in de betreffende bedrijfseigen kostengroep (op de schermen ‘Grondkosten’, ‘Bouwkosten’, ‘Bijkomende kosten’ of ‘Budgetoriëntatie’) in de kolom ‘Totaal’ de te muteren kostenregel; 
  • Er verschijnt een invoerkaart waar kosten kunnen worden gemuteerd. 
  • Activeer vervolgens het ‘vinkje’ achter de betreffende kostenregel. Hiermee worden kosten   vastgezet. Dit betekent dat kosten conform de verdeelsleutel ‘Verkoopwaarde’ naar onderliggende typen worden verdeeld. Hierbij wordt de berekeningsmethode op Typeniveau gewijzigd naar: Bedrag per eenheid

Het ingevoerde bedrag op Functie-, 1e, 2e of 3e consolidatieniveau is leidend: bij wijziging van de grondslag van de berekeningsmethode wijzigt de waarde van de berekeningsmethode, zodat het totaal van het vastgezette bedrag gelijk blijft. 

  • Indien gewenst kan er ook een notitie worden toegevoegd bij het vastgezette bedrag; activeer hiervoor het Icoon  naast de betreffende kostenregel. Als er een notitie is vastgelegd dan wijzigt het Icoon naar .

Voorbeeld van het vastzetten van kosten op PV-niveau voor de kostenregel Bijkomende verwervingskosten

 

Op het scherm Budgetoriëntatie wordt met behulp van de kleur  zichtbaar gemaakt waar bedragen zijn vastgezet.

Voorbeeld van het tonen van een vast bedrag op PV-niveau voor de kostenregel Bijkomende verwervingskosten

 

Let op!

Indien bedragen worden vastgezet op een bepaald projectonderdeel, dan betekent dit dat: 

  1. Invoer voor alle onderliggende projectonderdelen niet meer mogelijk is. 

B.v.: wordt op DP-niveau op de kostenregel ‘Architect’ een bedrag vastgezet, dan kunnen er op BE-, F- en Typeniveau voor de Architect geen mutaties meer worden doorgevoerd. 

Op BE- en Functieniveau staat achter de betreffende kostenregel een uitgegrijsd vinkje. 

Is er bij het vastgezette bedrag op DP-niveau ook een notitie toegevoegd, dan wordt dat aangegeven door het Icoon achter de betreffende kostenregel. De betreffende notitie kan worden gelezen door op het Icoon  te klikken.

  1. Invoer op een hoger niveau waarvan het projectonderdeel deel uitmaakt wel mogelijk is door het ‘vinkje’ uit te zetten. Hiermee wordt de vaste invoer op het lagere projectonderdeel ongedaan gemaakt. Vervolgens kan men op het huidige projectonderdeel weer een bedrag invoeren en desgewenst vastzetten. 

B.v.: op DP-niveau is een bedrag vastgezet op de kostenregel ‘Architect’. Op PV-niveau wordt het ‘vinkje’ uitgezet en het bedrag gemuteerd. Desgewenst kan dit bedrag dan op PV-niveau weer worden vastgezet. 

  1. Wordt er een Type of Functie in een projectvariant toegevoegd, dan geldt dat voor kostenregels waarvoor bedragen zijn vastgezet niet de defaultwaarde wordt overgenomen, maar dat dit Type of Functie een deel van het vastgezette bedrag conform de verdeelsleutel ‘Verkoopwaarde’ toebedeeld krijgt. 
  2. Wordt er een Type of Functie verwijderd, dan geldt dat voor kostenregels waarvoor bedragen zijn vastgezet, deze bedragen conform de verdeelsleutel ‘Verkoopwaarde’ verdeeld worden over de overblijvende Functies resp. Typen.
  3. Worden er in de kostengroep ‘Bouwkosten’ op 1 of meer kostenregels bedragen vastgezet, dan is het niet meer mogelijk om voor dit betreffende projectonderdeel residueel naar de Bouwkosten te rekenen. Indien residuele rekenmethodiek op dat moment Bouwkosten is, dan wordt deze automatisch teruggezet naar Verevening. 

 

 Rekenvoorbeeld op Functieniveau (voor een Functie Wonen) indien:

  1. Bedragen op Functieniveau niet worden vastgezet
  2. Bedragen op Functieniveau wel worden vastgezet

 

 

 

7.5 Muteren procesplanning

Naast de al bestaande planning die op Functieniveau wordt vastgelegd op het scherm ‘planning en indexering’, wordt de (verwachte) Procesplanning op projectvariantniveau vastgelegd. Dit betekent dat per Faseverslag-publicatietype wordt aangegeven wanneer men verwacht deze af te ronden. Aan deze datums zijn doorgaans een aantal belangrijke beslismomenten gekoppeld. Elk publicatietype wordt vervolgens weer aan een fase gekoppeld. 

De fases in de procesplanning kunnen vervolgens gebruikt worden bij het uitzetten van kosten en opbrengsten in tijd indien er voor kostengroepen resp. kostenregels waar met flexibele termijnschema’s wordt gewerkt is gekozen voor de planningsmethode ‘Procesplanning’. Hiervoor wordt bij het aanmaken van een Project al een default procesplanning aan de projectvariant gekoppeld. 

(Zie voor een nadere toelichting van de flexibele termijnschema’s Hoofdstuk 7.6 in deze handleiding). 

 

De Procesplanning moet door de projecteigenaar bij het publiceren van zowel een faseverslag als periodeverslag verplicht worden ingevuld. 

Zowel in de Wizard ‘Voorbereiding publiceren’ als ‘Publiceren’ wordt de invoerkaart dan automatisch aan de gebruiker getoond.

Bij het publiceren van een project worden dan de volgende gegevens opgeslagen:

  • In welke fase een project zich bevindt ten tijde van publiceren:
  • In welke fase een project zich bevindt nadat een publicatie is goedgekeurd (dit kan dezelfde fase zijn als de fase ten tijde van het publiceren of een volgende fase).

 

Indien de gebruiker, los van een publicatie, de procesplanning wilt aanpassen, dan is dat ook mogelijk. 

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op de juiste projectvariant staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Planning en Indexeringen;
  • Onderaan het scherm wordt de Procesplanning getoond en daar kan deze ook worden gemuteerd.

Voorbeeld van een mogelijke fase-indeling en publicatietypen in de procesplanning

 

Werking?

  • Binnen de procesplanning geldt als restrictie dat de einddatum van een publicatietype na de einddatum van het voorgaande publicatietype dient te liggen.
  • Tevens kunnen er op verzoek bedrijfsbreed door Reasult nog extra datumrestricties worden toegevoegd, waarmee een link wordt gelegd naar de reguliere planning in Reaforce. (Hiermee wordt b.v. voorkomen dat ‘Afronding DO’ een datum krijgt die ligt na ‘datum start bouw).
  • De Procesplanning wordt op Projectvariantniveau getoond op het scherm ‘Planning en Indexering’.

Voorbeeld van een deel van het scherm ‘Planning en indexeringen’ met de procesplanning op PV-niveau 

 

 

7.6 Muteren Flexibele termijnschema’s

Het flexibele termijnschema bestaat uit 3 onderdelen, namelijk:

Gepland termijnschema op basis van een planningsmethode:

  • Ontwikkelingsplanning
  • Verkoopplanning
  • Procesplanning

Iedere planningsmethode bestaat uit meerdere fases met een begin- en einddatum waardoor aansluitende cashflowperioden ontstaan die de volledige looptijd van het project omvatten.  

Het totaalbedrag per kostenregel of kostengroep wordt hierbij op basis van een procentuele verdeling over deze cashflowperioden verdeeld.

Per periode kan voor de verdeling van de kosten/opbrengsten gekozen worden uit onderstaande verdelingen:

  • Lineair
  • S-curve
  • Naar rato van:
  • Aankoop grond en/of opstallen
  • Grondkosten
  • Bouwkosten
  • Directe bijkomende kosten
  • Meer-en minderwerk koper
  • Meer-en minderwerk huurderswensen
  • Externe kosten

Zie voor een nadere toelichting op het geplande termijnschema met bijbehorende planningsmethoden hoofdstuk 7.6.1.

Globaal termijnschema

Indien op basis van de geselecteerde planningsmethode nog niet de gewenste cashflow ontstaat voor de betreffende kostengroep of kostenregel kan deze worden aangevuld met of vervangen worden door een globaal termijnschema.

In het globale termijnschema heeft de gebruiker de mogelijkheid om zelf 1 of meerdere perioden te definiëren.

Per periode kunnen dezelfde verdelingen worden toegepast als bij het geplande termijnschema. Zie voor een nadere toelichting op het globale termijnschema hoofdstuk 7.6.2.

Gespecificeerd termijnschema

Indien op basis van de geselecteerde planningsmethode en een eventuele aanvulling met het globale termijnschema nog niet de gewenste cashflow ontstaat voor de betreffende kostengroep of kostenregel kan deze worden aangevuld met of vervangen worden door een gespecificeerd termijnschema.

In het gespecificeerde termijnschema heeft de gebruiker de mogelijkheid om zelf 1 of meer termijnen te definiëren waaraan een specifieke datum is gekoppeld. Zie voor een nadere toelichting op het gespecificeerde termijnschema hoofdstuk 7.6.3.

 

De onderdelen ‘globaal’ en ‘gespecificeerd’ worden bij het toevoegen van een functie nog niet gebruikt. Deze onderdelen kunnen na het toevoegen van een functie, indien gewenst, door de Reaforce gebruiker worden toegevoegd.

 

Mogelijke combinaties zijn dan:

  1. 100% procesplanning
  2. 100% ontwikkelingsplanning
  3. 100% verkoopplanning
  4. x% procesplanning / y% termijnen met zelf gedefinieerde perioden / z% termijnen op een specifieke datum.
  5. x% ontwikkelingsplanning / y% termijnen met zelf gedefinieerde perioden / z% termijnen op een specifieke datum.
  6. x% verkoopplanning / y% termijnen met zelf gedefinieerde perioden / z% termijnen op een specifieke datum.

 

Indien keuze 4,5 of 6, dan geldt: x+y+z = 100%.

 

Activering van het flexibele termijnschema kan op verschillende manieren plaats vinden, namelijk:

  • Op het scherm Betalingsschema’s (zowel op Functieniveau als het eerste consolidatieniveau)
  • Op het scherm Bruto cashflow metrisch (alleen op Functieniveau)

 

In onderstaande tabel staat aangegeven voor welke kostenregels en kostengroepen het flexibele termijnschema van toepassing is en de daarbij behorende mogelijke verdeling van bedragen in de perioden.

 

Bij het toevoegen van een functie wordt het onderdeel ‘gepland’ automatisch gegenereerd op basis van de default planningsmethode die in Reaforce Applicatiebeheer voor de betreffende kostengroep resp. kostenregel is vastgelegd.

 

7.6.1 Gepland termijnschema

Het geplande termijnschema maakt gebruik van één van de onderstaande planningsmethoden, namelijk:

  • Ontwikkelingsplanning
  • Verkoopplanning
  • Procesplanning

 

In de hoofdstukken 7.6.1.1. t/m 7.6.1.3. wordt een nadere toelichting gegeven op de planningsmethoden.

 

Handeling voor het muteren van het geplande termijnschema:

  • Ga in de projectboom op de juiste functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Selecteer de juiste kostengroep of kostenregel en activeer het huidige termijnschema;

Activeren van het termijnschema voor de kostenregel ‘Architect’ op het scherm ‘Betalingsschema’s’


  • Er verschijnt een invoerkaart waarop:
    • de planningsmethode kan worden gewijzigd;
    • De percentages per periode kunnen worden gewijzigd;
    • De verdelingsmethode per periode kan worden gewijzigd;

Voorbeeld van de te wijzigen velden in het geplande termijnschema

 

7.6.1.1 Ontwikkelingsplanning

De ontwikkelingsplanning bestaat uit vijf fases. Voor het bepalen van het begin en einde van een fase wordt er gebruik gemaakt van een aantal datums zoals deze op Functieniveau op het scherm ‘Planning en indexeringen’ zijn vastgelegd.

 

Onderstaande tabel geeft aan uit welke fases de ontwikkelingsplanning bestaat met bijbehorende begin- en einddatums.

Naam Fase Ontwikkelingsplanning

Periode

Initiatie

Datum start project t/m datum start ontwikkeling

Ontwikkeling

Datum start ontwikkeling + 1 dag tot datum start aanbesteding

Aanbesteding

Datum start aanbesteding tot datum start bouw

Realisatie

Datum start bouw t/m datum eind bouw

Nazorg

Datum eind bouw + 1 dag  t/m datum eind project *

 

Indien datum eind bouw gelijk is aan datum eind project dan geldt:

Realisatie

Datum start bouw tot datum eind bouw

Nazorg

Datum eind bouw     t/m datum eind project  

 

7.6.1.2 Verkoopplanning

De verkoopplanning bestaat uit vier fases. Voor het bepalen van het begin en einde van een fase wordt er gebruik gemaakt van een aantal datums zoals deze op Functieniveau op het scherm ‘Planning en indexeringen’ zijn vastgelegd.

 

Onderstaande tabel geeft aan uit welke fases de verkoopplanning bestaat met bijbehorende begin- en einddatums.

Naam Fase Verkoopplanning

Periode

Initiatie

Datum start project t/m datum start ontwikkeling

Voorbereiding

Datum start ontwikkeling  + 1 dag tot datum start (voor)verkoop

Verkoop

Datum start (voor)verkoop t/m datum eind verkoop

Aftersales

Datum eind verkoop + 1 dag  t/m datum eind project

 

Indien datum eind bouw gelijk is aan datum eind project dan geldt:

Realisatie

Datum start bouw tot datum eind bouw

Nazorg

Datum eind bouw     t/m datum eind project  

 

7.6.1.3 Procesplanning

De procesplanning is een klantspecifieke planning waarbij elk publicatietype aan een fase is gekoppeld. Deze fases worden als een cashflowperiode in Reaforce beschouwd.

Het laatste faseverslag in een fase bepaalt de overgang naar een nieuwe fase.

 

Onderstaande tabel geeft aan hoe per fase de begin- en einddatum worden bepaald.

Naam Fase Procesplanning

Periode

Fase 1

Datum start project t/m datum laatste faseverslag in fase 1

Fase 2

Datum laatste faseverslag in fase 1 + 1 dag  t/m datum laatste faseverslag in fase 2

Fase 3

Datum laatste faseverslag in fase 2 + 1 dag  t/m datum laatste faseverslag in fase 3

Fase n

Datum laatste faseverslag in fase 3 + 1 dag  t/m datum eind project


Voorbeeld van een mogelijke inrichting van de procesplanning in 4 fases 

 

 

7.6.2 Globaal termijnschema

Indien op basis van de geselecteerde planningsmethode nog niet de gewenste cashflow ontstaat voor de betreffende kostengroep of kostenregel kan deze worden aangevuld met of vervangen worden door een globaal termijnschema.

 

In het globale termijnschema heeft de gebruiker de mogelijkheid om zelf 1 of meerdere perioden te definiëren. Als begin- en einddatum van een periode kan worden gekozen uit de volgende datums:

  • Datum start project
  • Datum start ontwikkeling
  • Datum start aanbesteding
  • Datum start bouw
  • Datum eind bouw
  • Datum eind onderhoud

Tevens kunnen de (bedrijfseigen) faseverslagen uit de procesplanning worden gebruikt.

 

Bij het wijzigen van de Functieplanning van een functie wijzigen de termijnen die in het globale termijnschema zijn vastgelegd automatisch mee, aangezien deze termijnen aan datums uit de Reaforce functieplanning zijn gekoppeld.

 

Handeling voor het toevoegen van een globaal termijnschema:

  • Ga in de projectboom op de juiste functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Selecteer de juiste kostengroep of kostenregel en activeer het huidige termijnschema;
  • Ga naar het tabblad ‘Globaal’ en voeg 1 of meer mutaties toe. Per mutatie worden de volgende gegevens vastgelegd:
    • Omschrijving (vrij in te geven)
    • % van het totale bedrag of een vast bedrag
    • Verdelingsmethode per periode
    • Start- en einddatum (van de periode)

Voorbeeld van een globaal termijnschema

 

7.6.3 Gespecificeerd termijnschema

Indien op basis van de geselecteerde planningsmethode en een eventuele aanvulling met het globale termijnschema nog niet de gewenste cashflow ontstaat voor de betreffende kostengroep of kostenregel kan deze worden aangevuld met of vervangen worden door een gespecificeerd termijnschema.

 

In het gespecificeerde termijnschema heeft de gebruiker de mogelijkheid om zelf 1 of meer termijnen te definiëren waaraan een specifieke datum is gekoppeld.

 

Handeling voor het toevoegen van een gespecificeerd termijnschema:

  • Ga in de projectboom op de juiste functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Selecteer de juiste kostengroep of kostenregel en activeer het huidige termijnschema;
  • Ga naar het tabblad ‘Gespecificeerd’ en voeg 1 of meer mutaties toe. Per mutatie worden de volgende gegevens vastgelegd:
    • Omschrijving (vrij in te geven)
    • Betalingsdatum (datum moet liggen tussen datum start project en datum eind project)
    • vast bedrag

Voorbeeld van een gedetailleerd termijnschema

 

7.6.4 Betalingen van gespecificeerde termijnen in tijd verschuiven

Bij het wijzigen van de Functieplanning van een functie wijzigen de termijnen die in het gespecificeerde termijnschema zijn vastgelegd niet automatisch mee, aangezien deze termijnen aan specifieke datums zijn gekoppeld.

Wil men, nadat de Functieplanning is gemuteerd, de gespecificeerde termijnen ook in tijd verschuiven dan is er de mogelijkheid om 1 of meerdere mutaties te selecteren op het tabblad ‘gespecificeerd’ en door middel van het activeren van de knop ‘Betalingen verschuiven’ de geselecteerde mutaties 1 of meerdere dagen, weken, maanden of jaren in tijd te verschuiven.

 

Handeling voor het verschuiven van een gespecificeerd termijnschema:

  • Ga in de projectboom op de juiste functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Selecteer de juiste kostengroep of kostenregel en activeer het huidige termijnschema;
  • Ga naar het tabblad ‘Gespecificeerd’ en activeer de knop ‘Betalingen verschuiven’  ;  
  • Er verschijnt een invoerkaartje waarmee 1 of meerdere mutaties 1 of meerdere dagen, weken, maanden of jaren in tijd kunnen worden verschoven.

Verschuiven van het gedetailleerde termijnschema met 1 maand

 

7.6.5 Vervangen geplande termijnen door globale en/of gespecificeerde termijnen

Als voor een kostengroep of kostenregel het totale termijnschema is opgebouwd uit een combinatie van gepland en/of globaal en/of gespecificeerd en er blijft dan nog een restant bedrag over in 1 of meer perioden, dan is er de mogelijkheid om door middel van het activeren van   bij de betreffende periode het restant bedrag toe te voegen aan de laatste periode (sluitperiode).  

 

Indien men voor alle perioden gezamenlijk het restant bedrag wil verschuiven naar de laatste periode, dan kan de knop    bovenaan de invoerkaart gebruikt worden.  

Uitgangssituatie: verschuiven van het bedrag van 1 periode (van de ontwikkelingsperiode naar de nazorgperiode)

 

Situatie nadat het restant bedrag uit de ontwikkelingsperiode is verschoven naar de nazorgperiode

Uitgangssituatie: verschuiven van alle restantbedragen van alle perioden naar de nazorgperiode

 

Situatie nadat alle restant bedragen zijn verschoven naar de nazorgperiode

 

7.6.6 Tonen en exporteren van flexibele termijnschema’s

Per kostengroep of kostenregel waarvoor een flexibel termijnschema is vastgelegd wordt de verdeling in tijd op de bijbehorende invoerkaart weergegeven. Met de knoppen bovenaan de invoerkaart kan geswitched worden tussen een metrische of grafische weergave en vervolgens kan er gekozen worden voor een weergave per maand, kwartaal, jaar of planningsmethode.

Weergave Buttonbar in de invoerkaart van het flexibele termijnschema

 

Knop 1: keuze voor een metrische weergave

Knop 2: keuze voor een grafische weergave

Knoppen 3,4 en 5: weergave per maand, kwartaal of jaar

Knoppen 6,7,8; weergave conform procesplanning, ontwikkelingsplanning of verkoopplanning

Knop 9: grafische weergave per maand in een staafdiagram

Knop 10: cumulatieve, grafische weergave in een lijndiagram

 

Indien gewenst kan het flexibele termijnschema worden geëxporteerd naar Excel door middel van het activeren van de Excel knop op de invoerkaart.  

Grafische weergave per maand van de architectkosten 

 

Tevens is het mogelijk om op het scherm Bruto Cashflow metrisch de gehele cashflow van het project, behalve per maand, kwartaal of jaar, ook conform planningsmethode weer te geven.

Voorbeeld van de Bruto Cashflow (metrisch) op basis van de ontwikkelingsplanning

 

 

7.7 Muteren gespecificeerde termijnschema’s Opstaltermijnen

De verkoopwaarde is onderverdeeld naar:

  • Grondtermijn
  • Opstaltermijnen

 

Naast de standaard termijnschema’s voor de Opstaltermijnen (voor zowel private als institutionele kopers) is het ook mogelijk om te werken met een gespecificeerd termijnschema.

Hierin worden op Functieniveau per opstaltermijn de volgende gegevens vastlegt:

  • Omschrijving (b.v. Termijn 1)
  • Betaaldatum
  • Termijnbedrag (in te voeren als een vast bedrag of als een % van het totaalbedrag)

In het veld ‘Opmerkingen’ kan nog een nadere toelichting worden gegeven (is optioneel).

 

Door deze uitbreiding kan de Reaforce gebruiker de contractbepalingen met de private resp. institutionele koper(s) exact in Reaforce verwerken, waardoor er een nauwkeurigere cashflow en nauwkeurigere financieringsrente ontstaan.  

 

Handeling voor het muteren van een gespecificeerd termijnschema voor Opstaltermijnen:

  • Ga in de projectboom op de juiste Functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Activeer het huidige termijnschema voor Opstaltermijnen (voor private kopers danwel institutionele kopers);

Voorbeeld van het activeren van het huidige termijnschema voor opstaltermijnen bij verkoop aan particuliere kopers

 

  • Er verschijnt een invoerkaart; kies vervolgens ‘Conform gespecificeerd termijnschema’;
  • Er verschijnt een volgende invoerkaart waarop een gespecificeerd termijnschema handmatig gemuteerd kan worden;  

 

Voor opstaltermijnen institutionele kopers geldt aanvullend: 

  1. Indien een gespecificeerd termijnschema is vastgelegd, dan moet dit termijnschema nog ‘geactiveerd’ worden om in de Reaforce berekening te worden verwerkt.

Voorbeeld van een ingevuld gespecificeerd termijnschema voor de opstaltermijnen bij verkoop aan institutionele kopers

 

Voor opstaltermijnen particuliere kopers geldt aanvullend: 

  1. Een gespecificeerd termijnschema kan handmatig worden ingevuld, maar er kan ook een vooraf gedefinieerd sjabloon worden geactiveerd d.m.v. het Icoon en vervolgens worden bewerkt. (In Reaforce Applicatiebeheer is het mogelijk om sjablonen te beheren).
  2. Een gespecificeerd termijnschema kan alleen maar in de Reaforce berekening worden verwerkt als de som van de termijnbetalingen 100% is.

 

De gespecificeerde termijnschema’s kunnen naar Excel worden geëxporteerd, waarna deze nog verder kunnen worden bewerkt of geprint, door middel van:

  • het activeren van de Excel-knop op bovenstaande invoerkaart;
  • in de Buttonbar het Icoon Rapportage te selecteren en vervolgens Functie –Opstaltermijnen;



7.8 Toevoegen gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst

Bij de verkoop van koopwoningen en bijbehorende parkeerplaatsen aan particuliere kopers wordt steeds vaker gebruik gemaakt van een zogenaamde gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst. 

Kenmerk van de gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst is dat vanaf het moment dat een woning verkocht is, de (resterende) opstaltermijnen rechtstreeks door de aannemer aan de koper worden gefactureerd. Per saldo factureert de ontwikkelaar dan dus alleen de grondtermijnen en de reeds vervallen opstaltermijnen. 

 

Voor de functies woningen en parkeren is het mogelijk om op Functieniveau aan te geven of er wel/niet sprake is van een gescheiden koop-aannemingsovereenkomst. 

Op basis van de ingegeven verkoopplanning worden dan:

  • de bouwkosten voor de verkochte woningen resp. verkochte parkeerplaatsen in de cashflow geheel of gedeeltelijk geëlimineerd. 
  • De opstaltermijnen voor de verkochte woningen resp. verkochte parkeerplaatsten in de cashflow voor hetzelfde bedrag (als de bouwkosten) geëlimineerd.

 

Dit resulteert op functieniveau in een nauwkeurigere cashflow. In de stichtingskostenopzet blijft het volledige bedrag aan bouwkosten en opstaltermijnen gehandhaafd. 

Onder de Tabs Stiko-deelneming en Bewaking worden zowel in de stichtingskostenopzet als de bijbehorende cashflow de geëlimineerde bouwkosten en opstaltermijnen niet meer getoond. 

 

Voorwaarden voor het kunnen toepassen van een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst:

  1. Deze functionaliteit is alleen maar beschikbaar indien er 1 of meerdere typen woningen resp. parkeerplaatsen zijn aangemaakt met Methode van Koopsombepaling ‘Koopsom’. 
  2. Er mag geen sprake zijn van een combinatie van huur-en kooptypen in 1 Functie (dus niet b.v. 1 type woningen met Methode van Koopsombepaling ‘Koopsom’ en een ander type met Methode van Koopsombepaling ’Huur/BAR’). 

 

Handeling voor het toepassen van een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst:

  • Ga in de projectboom op de juiste functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Betalingsschema’s;
  • Selecteer het betalingsschema ‘Verkoopwaarde particuliere kopers’ en kies vervolgens voor ‘Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst’

Activeringszone voor het verwerken van de gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst op het scherm betalingsschema’s bij een functie woningen

 

  • Vervolgens wordt de keuze voor ‘Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst’ als volgt getoond:

Weergave van de Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst op het scherm Betalingsschema’s

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

7.9 Van Verevening naar Residueel rekenen 

 

7.9.1 Naar Verevening rekenen

Onder de Verevening wordt verstaan: het verschil tussen Opbrengsten en Investeringskosten.

 

Wanneer een Project wordt aangemaakt wordt eerst een zgn. First Estimate aangemaakt op basis van de Bedrijfseigen Defaults. 

De Uitkomst laat een verschil (De Verevening) zien tussen Opbrengsten en Investeringskosten onder de conditie dat de Ontwikkelingswinst beschouwd wordt als taakstellende kosten van aandeelhouders.

Als alle Opbrengsten en Investeringskosten juist zijn gewijzigd kan er vervolgens zowel op Functieniveau als op PV-niveau Residueel worden gerekend. 

 

Werking?

Wanneer de Rekenmethodiek op Verevening staat worden de Kosten en Opbrengsten los van elkaar beschouwd. Elke Parameterwijziging leidt, behalve tot een aantal parameterafhankelijke wijzigingen, tot een wijziging in de post Verevening. 

 

7.9.2 Residueel rekenen 

Als alle Opbrengsten en Investeringskosten juist zijn gewijzigd kan er zowel op Functieniveau als op PV-niveau Residueel worden gerekend. 

Onder Residueel Rekenen wordt verstaan: het toerekenen van de Verevening naar één van de, door de Gebruiker aan te wijzen, Residuele Waarden t.w.:

  • Residuele Aankoop Grond en/of Opstallen;
  • Residuele Ontwikkelingswinst;
  • Residuele Bouwkosten;
  • Residuele Verkoopwaarde (Koopsom, BAR en/of Onrendabele Top);
  • Residuele Verkoopwaarde (Koopsom, Huur en/of Onrendabele Top);

 

Elke Parameterwijziging leidt, behalve tot een aantal parameterafhankelijke wijzigingen, tot een wijziging in de residuele post.

Residueel rekenen is een iteratief proces waarbij de laatste bewerking bestaat uit het berekenen van de Financieringsrente van de Vermogensbehoefte in de tijd.

 

7.9.2.1 Residueel rekenen op Functie-niveau

Per Functie kan een rekenmethodiek worden geselecteerd. 

 

Hoe?

  • Ga in de Projectboom op PV-, DP-, BE- of F-niveau staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Rekenmethodiek of selecteer rechts onderaan het scherm de gekozen rekenmethodiek;
  • Er verschijnt een invoerkaart; stel per Functieeen rekenmethodiek in;
    • Indien tevens de optie ‘rekenmethodieken na berekening vastzetten’ niet wordt aangevinkt, dan wordt éénmalig een residuele berekening uitgevoerd op basis van de zojuist ingestelde rekenmethodiek op F-niveau, maar blijven de huidige rekenmethodiek(en) op Functieniveau gehandhaafd, zodat toekomstige wijzigingen weer conform de huidige rekenmethodiek(en) op functieniveau worden verwerkt.
    • Indien de optie ‘rekenmethodieken na berekening vastzetten’ wordt aangevinkt, dan worden de zojuist ingestelde rekenmethodiek(en) op Functieniveau leidend, en worden de huidige en ook alle toekomstige wijzigingen conform de (nieuwe) rekenmethodiek(en) op Functieniveau verwerkt.
  • De Residuele berekening wordt uitgevoerd: de Verevening wordt 0.

Wijzigen van de rekenmethodiek per Functie

 

Let op!

  • Deze bewerking kan niet ongedaan worden gemaakt; Maak zonodig eerst een kopie;
  • De gekozen residuele methode is op Functieniveau zichtbaar rechts onderaan het scherm;
  • Indien er op het BE-, DP- of PV-niveau bij de weergave van de residuele methode ‘Divers’ staat, dan betekent dit dat er in de onderliggende Functies verschillende residuele methoden zijn toegepast.

Voorbeeld van de weergave van de gehanteerde residuele methode op PV-niveau

 

7.9.2.2 Residueel rekenen op PV-niveau

Op PV-niveau kan een rekenmethodiek worden ingesteld die dan op alle onderliggende Functies wordt toegepast.  

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op PV-, DP-, BE- of F-niveau staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Rekenmethodiek of selecteer rechts onderaan het scherm de gekozen rekenmethodiek
  • Kies vervolgens de optie ‘Rekenmethodiek voor alle functies instellen’ en selecteer de gewenste rekenmethodiek. 
  • Indien tevens de optie ‘rekenmethodieken na berekening vastzetten’ niet wordt aangevinkt, dan wordt éénmalig een residuele berekening uitgevoerd op basis van de ingestelde rekenmethodiek op PV-niveau, maar blijven de huidige rekenmethodiek(en) op Functieniveau gehandhaafd, zodat toekomstige wijzigingen weer conform de rekenmethodiek(en) op functieniveau worden verwerkt.
  • Indien de optie ‘rekenmethodieken na berekening vastzetten’ wordt aangevinkt, dan worden de rekenmethodiek(en) op Functieniveau gewijzigd in de geselecteerde rekenmethodiek op PV-niveau, en worden de huidige en ook alle toekomstige wijzigingen conform de (nieuwe) rekenmethodiek(en) op Functieniveau verwerkt.
  • De Residuele berekening wordt op Functieniveau uitgevoerd: de Verevening wordt 0.

Voorbeeld van het wijzigen van de rekenmethodiek op PV-niveau

 

Let op!

  • Deze bewerking kan niet ongedaan worden gemaakt; Maak zonodig eerst een kopie;
  • De gekozen residuele methode wordt op Functie-, BE-, DP en PV-niveau rechts onderaan het scherm getoond ;

 

Voorbeeld van de weergave van de gehanteerde residuele methode op PV-niveau