De fiscale beoordeling van een Prognose kan bijzonder complex zijn wat derhalve een taak blijft voor de fiscalist. 

Reaforce biedt echter wel de mogelijkheid enkele fiscale aspecten met betrekking tot Omzetbelasting (BTW) en/of Overdrachtsbelasting (OVB) op te nemen in de prognose.

 

Bij het ontwikkelen van vastgoedprojecten krijgt men op 2 momenten te maken met fiscale aspecten met betrekking tot Omzetbelasting (BTW) en/of Overdrachtsbelasting (OVB). Het gaat hierbij om de momenten van ‘levering’ n.l.:

  • Aankoop grond en/of opstallen
  • Verkoop

 

Vragen die hierbij beantwoord moeten worden zijn o.a.:

  • Is de ‘Aankoop grond en/of opstallen’ belast met BTW of OVB? Indien ‘Aankoop grond en/of opstallen’ belast is met OVB dan werkt dat altijd kostprijsverhogend. Indien ‘Aankoop grond en/of opstallen’ belast is met BTW, dan is de toekomstige verhuursituatie van belang om te beoordelen of de BTW kostprijsverhogend is.
  • Is de ‘Verkoop’ van het gereedgekomen product (zijnde een gebouw of een kavel) belast met BTW of OVB of misschien zelfs een combinatie van beide? Is de verkooptransactie V.O.N. (Vrij op Naam) of K.K. (Kosten Koper)? Is BTW over de stichtingskosten wel/niet terugvorderbaar?

 

Met behulp van de Wizard ‘Fiscaliteiten’ kunnen de fiscale aspecten met betrekking tot BTW en OVB t.a.v. in de prognose van vastgoedontwikkelingsprojecten worden verwerkt.

 

Op Functieniveau worden de fiscale gevolgen van de fiscale scenario’s tgetoond op de schermen:

  • Verkoopopbrengst
  • Fiscaliteiten
  • Budgetoriëntatie

 

Bij het toevoegen van een project/functie/type selecteert de projecteigenaar vervolgens op typeniveau uit een keuzelijst een voorgedefinieerd default fiscaal aankoop- en verkoopscenario. 

Tevens kan worden aangegeven of de verkoop V.O.N. of K.K. is. 

Voorbeeld van het selecteren van een fiscaal aankoop- en verkoopscenario bij het toevoegen van een type

 

Na het toevoegen van een project/functie/type heeft de projecteigenaar de mogelijkheid om nog te switchen naar een ander voorgedefinieerd fiscaal aankoop- of verkoopscenario of, bij fiscale uitzonderingen, een handmatig fiscaal scenario in te vullen. 

 

9.1 Switchen van fiscaal aankoop- of verkoopscenario

Switchen van fiscaal aankoop- of verkoopscenario of een handmatig scenario invullen:

  • Ga in de projectboom op de betreffende Functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar het scherm Definitie – Fiscaliteiten;
  • Klik met de rechter muisknop op een activeringszone in het fiscale aankoop- of verkoopscenario; de Wizard fiscalteiten wordt getoond. 
  • Vervolgens kan:
  • een ander default fiscaal scenario worden geselecteerd. De bijbehorende grondslagen voor de berekening van de OVB- en BTW-bedragen worden getoond, maar kunnen niet gwijzigd worden.

Voorbeeld van het selecteren van een ander default fiscaal aankoopscenario

 

  • een handmatig fiscaal scenario worden ingevuld middels het aanvinken van de checkbox.

De grondslagen voor het berekenen van de OVB- en BTW-bedragen kunnen worden ingevuld. 

Bij het invullen van een handmatig fiscaal verkoopscenario moet tevens worden aangegeven: 

  • Aandeel (in procenten) niet terug te vorderen BTW over de kosten
  • Aandeel (in procenten) terug te vorderen BTWde over de verkoopwaarde (door de koper)

                        Voorbeeld van het invullen van een handmatig fiscaal verkoopscenario

 

Op het scherm Fiscaliteiten worden per type voor het fiscale aankoop- en verkoopscenario de volgende gegevens getoond:

  • naam fiscaal scenario
  • OVB- en BTW-grondslagen
  • OVB- en BTW-tarieven
  • OVB- en BTW-bedragen

 

Bij de fiscale verkoopscenario’s wordt tevens per type vermeld:

  • Soort verkoop (V.O.N. of K.K.)
  • Overige kosten koper
  • Terug te vorderen BTW (door koper)
  • Totale investering koper

 

Voorbeeld van het scherm Fiscaliteiten op PV-niveau

 

Indien er inzake ‘Verkoop’ gekozen is voor een fiscaal scenario waarbij een post ‘Niet terug te vorderen BTW’ ontstaat, dan wordt de specificatie van de opbouw van het BTW-bedrag getoond op het scherm Budgetoriëntatie.  

 

Voor de berekening van het BTW-bedrag per kostenregel wordt gebruik gemaakt van:

  • BTW-grondslag% (voor het hoge, lage en vrijgestelde BTW-tarief)
  • Het hoge, lage en vrijgestelde BTW-tarief op datum start project

 

Het totale BTW-bedrag per kostenregel wordt als volgt berekend:

(BTW-grondslag% Hoog * Hoge BTW-tarief) + (BTW-grondslag% Laag * Lage BTW-tarief) + (BTW-grondslag% Vrijgesteld * Vrijgesteld BTW-tarief)

Het totaalbedrag van de BTW is vervolgens de som van de BTW-bedragen van de individuele kostenregels.

 

Het bedrag op de kostenregel ‘Niet terug te vorderen BTW’ wordt als volgt berekend:

Totaalbedrag van de BTW * % niet terug te vorderen BTW

 

9.2 Muteren BTW-grondslagen

Muteren van BTW-grondslagen:

  • Ga in de projectboom op de betreffende Functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Haalbaarheid – Budgetoriëntatie;
  • Activeer bovenin het scherm het icoon ; de kolommen met de BTW-grondslagen worden getoond op het scherm. Het icoon wijzigt in .
  • Selecteer de kostenregel waarvoor de BTW-grondslag moet worden gewijzigd en klik op 1 van de activeringszones in de kolommen met BTW-grondslagen;
  • Op de getoonde invoerkaart kunnen vervolgens de BTW-grondslagen procentueel worden gewijzigd.

Voorbeeld van het wijzigen van de BTW-grondslagen per kostenregel

 

Voorbeeld van het scherm Budgetoriëntatie incl. BTW-grondslagen en BTW-bedragen

 

9.3 Muteren BTW-tarieven (op PV-niveau)

Muteren van de BTW-tarieven op PV-niveau:  

  • Ga in de projectboom op een Functie van de betreffende PV staan
  • Ga in de Tabstructuur naar Haalbaarheid – Budgetoriëntatie
  • Activeer bovenin het scherm het icoon ; de kolommen met de BTW-grondslagen worden getoond op het scherm. Het icoon wijzigt in .
  • Activeer de activeringszone bij Hoog tarief, Laag tarief of Vrijgesteld
  • Op de getoonde invoerkaart kunnen vervolgens de huidige BTW-tarieven worden gewijzigd indien het veld ‘BTW-tarieven handmatig overschrijven’ wordt aangevinkt

 

Voorbeeld van het handmatig wijzigen van de BTW-tarieven op het scherm Budgetoriëntatie 

 

Let op!

  • Indien bovenstaande invoerkaart na het handmatig wijzigen van 1 of meerdere BTW-tarieven opnieuw wordt geopend en de optie ‘BTW-tarieven handmatig overschrijven’ wordt weer uitgevinkt, dan worden de huidige BTW-tarieven gereset op basis van de actuele BTW-tarieven zoals deze zijn vastgelegd in Reaforce Applicatiebeheer en van toepassing zijn op datum start project.

 

9.4 Vermogenswinstbelasting (alleen van toepassing in Zwitserse projecten)

Bij het aanmaken van een Zwitsers gebouwontwikkelingsproject in Reaforce wordt ook direct een berekening van de Vermogenswinstbelasting* (hierna VWB genoemd) gemaakt. 

De VWB is een belasting die door het betreffende kanton wordt geheven over de ontstane winst per transactie bij de verkoop van onroerend goed. 

Het totaalbedrag van de VWB en de netto ontwikkelingswinst worden getoond op het scherm Managementsamenvatting op PV-niveau. 

Door het klikken op het bedrag van de VWB wordt het scherm Haalbaarheid – Vermogenswinstbelasting geopend waar de specificatie van de VWB-berekening wordt getoond. 

Tevens kan hier de VWB-berekening worden gewijzigd.

 

* In Zwitserland Grundstückgewinnsteuer (GGSt) genoemd

Voorbeeld van het scherm Managementsamenvatting met de weergave van de Vermogenswinstbelasting en Netto ontwikkelingswinst 

 

Voorbeeld van het scherm Vermogenswinstbelasting met de specificatie van de VWB-berekening 

 

Hoeveel VWB verschuldigd is, wordt berekend door per transactie de door het betreffende Kanton gehanteerde VWB-tarief per belastingschjf toe te passen op de belastbare winst, daarbij rekening houdend met de toeslag/korting over de bezitsduur.

De tabellen waarin per Kanton de VWB-tarieven per belastingschijf en toeslagen/kortingen zijn  vastgelegd, zijn te raadplegen en te muteren in Reaforce applicatiebeheer.  

 

Mogelijke aanpassingen in de VWB-berekening zijn: 

  1. Wijzigen van het berekeningsniveau; de VWB moet per transactie worden berekend. Bij het aanmaken van een nieuw project wordt de VWB op Typeniveau berekend. Indien het project bijvoorbeeld in zijn geheel aan één belegger wordt verkocht, dan kan de Reaforce-gebruiker het berekeningsniveau wijzigen van Typeniveau naar PV-niveau. 
  2. Wijzigen van de aftrekbare kosten. Default bedrag = 0.   
  3. Wijzigen van Datum aankoop en Datum grondtransport. De bezitsduur wordt per transactie automatisch berekend als het verschil tussen Datum aankoop en Datum grondtransport. 

Default wordt er gebruik gemaakt van gekoppelde datums uit de Reaforce planning. 

Hiervoor geldt: 

Scherm Vermogenswinstbelasting

Scherm Planning en Indexeringen

Datum aankoop

Datum grondaankoop (indien geen Spec GA)

of

Datum 1e grondaankoop (indien Spec GA )

Datum grondtransport

Datum start grondtransporten (indien kooptype) 

of

Datum grondtransport (indien huurtype)

 

De Reaforce-gebruiker heeft de mogelijkheid om eventueel gebruik te maken van ongekoppelde datums, waarna de bezitsduur opnieuw wordt berekend. 

 

Let op!

  • Indien er sprake is van een Type Wonen of Type Parkeren met Methode van Koopsombepaling ‘Koopsom’ en de berekening van de VWB ligt op typeniveau, dan kan Datum grondtransport op het scherm Vermogenswinstbelasting niet handmatig worden gemuteerd, maar wordt deze (per woning) overgenomen uit de verkoopplanning of koopsommenlijst zoals deze in Reaforce is ingevuld. Op het scherm Vermogenswinstbelasting wordt dit getoond als ‘conform verkoopplanning’. 
  • Indien er nieuwe functies of typen aan een PV worden toegevoegd, dan moet de VWB altijd opnieuw worden berekend. Dit wordt aan de gebruiker getoond d.m.v. onderstaande meldingstekst op het scherm: 

Door op de meldingstekst te klikken wordt de invoerkaart met het actuele berekeningsniveau getoond, waarbij de projectonderdelen die geen VWB-berekening bevatten in rood worden weergegeven. 

Er kan vervolgens alleen een VWB-berekening worden gemaakt, indien alle projectonderdelen direct of indirect als berekeningsniveau/transactieniveau zijn aangevinkt.

Voorbeeld van de weergave van het actuele berekeningsniveau nadat een Functie Hotel is toegevoegd