11.1 Invoeren Specificaties Grondaankoop (Spec. GA)

De mogelijkheid bestaat om de post ‘Aankoop grond en/of opstallen’ op PV-niveau verder te specificeren. 

 

Hiertoe is een wizard genaamd ‘Specificatie Grondaankoop’ beschikbaar, waarmee per PV:

  • 1 of meerdere grondaankopen kunnen worden vastgelegd;
  • waarmee desgewenst in Reaforce kan worden gerekend.

 

Per grondaankoop kan het aankoopbedrag worden ingegeven als:

  • een vast bedrag of;
  • dynamisch worden opgebouwd op basis van het bouwprogramma van (een deel van) de onderliggende functies in Reaforce. 

 

Tevens wordt per grondaankoop het bijbehorende fiscale scenario en termijnschema vastgelegd. 

Vervolgens kan per grondaankoop het aankoopbedrag volgens een vaste verdeelsleutel worden doorbelast over (een deel van) de aanwezige functies binnen het project. 

 

Hiertoe is de Wizard ‘Specificatie Grondaankoop’ opgebouwd uit meerdere tabbladen, n.l.:

1. Algemene gegevens: Vastleggen van algemene gegevens en bepaling van de prijsopbouw

2. Prijsopbouw: hier kiest men de gewenste eenheid voor de bepaling van het aankoopbedrag. 

    Indien prijsopbouw wordt vastgesteld op basis van Reaforce gegevens kan men kiezen uit de eenheden:

  • Bruto m2 Reaforce: voor alle Functies, behalve het type ‘maaiveld parkeren’ bij een Functie parkeren en het type ‘kavels’ bij een Functie Woningen;
  • m2 TO Reaforce: alleen voor het type ‘maaiveld parkeren’ bij een Functie Parkeren en het type ‘kavels’ bij een Functie Woningen;
  • Aantal eenheden Reaforce;
  • Grondquote (Verkoopwaarde op peildatum/aankoop grond en/of opstallen op peildatum).

Wordt er gekozen voor een eenheid gebaseerd op Reaforce gegevens dan wordt het veld ‘aantal eenheden’ automatisch gevuld met de gegevens uit de gekoppelde functies van Reaforce. 

Vervolgens geeft de gebruiker hier ook aan welke functies wel/niet meedoen in de prijsopbouw d.m.v. het wel/niet ‘aanvinken’ van de functie in de getoonde projectstructuur. 

Indien prijsopbouw niet wordt vastgesteld op basis van Reaforce gegevens kan men kiezen uit de eenheden:

  • Bruto m2;
  • m2 TO;
  • Woning;
  • Parkeerplaats;
  • Stuks;
  • Vast bedrag.

3. Fiscaal aankoopscenario: Hier kan een standaard fiscaal scenario worden geselecteerd of een handmatig fiscaal scenario worden ingevuld. 

4. Betaling: Voor het totale grondaankoopbedrag kan men 1 of meerdere betaaltermijnen vastleggen (zowel als % of als vast bedrag). Indien 1 of meerdere betalingen plaats vinden na datum grondaankoop kan men d.m.v. het invullen van een voorfinancieringsvergoedingspercentage rente toerekenen aan deze betalingen. 

Betaling van een eventueel bedrag aan OVB is standaard gekoppeld aan de eerste termijnbetaling van de grond, maar kan handmatig worden gewijzigd.

5. Doorbelasting: Hier geeft de gebruiker aan:

  1. Naar welke onderliggende functies het totale aankoopbedrag wordt doorbelast
  2. Conform welke grondslag het totale grondaankoopbedrag wordt doorbelast (naar de gekoppelde functies). 

            Als grondslagen voor doorbelasting kan worden gekozen uit:

  • Verkoopwaarde (defaultinstelling);
  • Opbrengsten;
  • Bouwkosten;
  • Bruto m2 Reaforce: voor alle Functies, behalve het type ‘maaiveld parkeren’ bij een Functie parkeren en het type ‘kavels’ bij een Functie Woningen;
  • m2 TO Reaforce: alleen voor het type ‘maaiveld parkeren’ bij een Functie Parkeren en het type ‘kavels’ bij een Functie Woningen.
  • Huidige verhoudingen

Let op!

Indien er wordt gekozen voor doorbelasting conform ‘Bruto m2 Reaforce’ of m2 TO Reaforce’, en geen enkele van de functies waarop wordt doorbelast daadwerkelijk ‘Bruto m2 Reaforce’ of m2 TO Reaforce’ heeft, dan wordt het totaalbedrag evenredig verdeeld over de onderliggende gekoppelde functies.

  1. Vanaf welke datum het grondtransport naar de koper plaatsvindt. Hiervoor geldt:
  • Bij verkoop aan institutionele koper: default datum grondtransport = datum eind bouw;
  • Bij verkoop aan particuliere koper: default datum start grondtransporten = datum start bouw.  

Uiteraard heeft de gebruiker de mogelijkheid om de default datum (start) grondtransport(en) te wijzigen.  

Als restrictie geldt: datum (start) grondtransport(en) moet liggen na datum laatste grondaankoop én na datum start ontwikkeling.  

 

Handeling voor het toevoegen van een Specificatie Grondaankoop:

  • Ga in de projectboom op de juiste projectvariant staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Specificatie Grondaankoop; 
  • Activeer de Wizard en doorloop de Wizard. 

 

Als in de Wizard Specificatie Grondaankoop alle noodzakelijke gegevens zijn ingevuld en de Specificatie Grondaankoop de status ‘actief’ heeft, wordt het bedrag van de Specificatie Grondaankoop in de Reaforce berekening doorgevoerd en getoond op de kostenregel ‘Aankoop grond en/of opstallen’ bij de functies die zijn gekoppeld voor de doorbelasting. 

Op PV-niveau is er een nieuw scherm genaamd ‘Specificatie Grondaankoop’ aan Reaforce toegevoegd, waar een overzicht van de ingevoerde Specificaties Grondaankoop wordt getoond.

Overzicht van het scherm ‘Specificatie Grondaankoop’ op PV-niveau

 

In het bovenste gedeelte van het scherm staat een overzicht van alle ingevoerde Specificaties Grondaankoop, ongeacht of status ‘actief’ of ‘niet-actief’ is. Reeds ingevoerde Specificaties Grondaankoop kunnen op dit scherm worden gewijzigd of verwijderd. 

Het onderste gedeelte van het scherm geeft een overzicht van de actieve Specificaties Grondaankoop. Hier kan de gebruiker uit 2 weergaves kiezen:  

  • per Specificatie Grondaankoop: toont op welke functies het totaalbedrag is doorbelast;
  • per Functie: toont welke Specificaties Grondaankoop zijn doorbelast en voor welk bedrag.

 

Handeling voor het muteren of verwijderen van een reeds ingevoerde Specificatie Grondaankoop:

  • Ga in de projectboom op de betreffende projectvariant staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Specificaties Grondaankoop
  • Klik de te muteren Specificatie Grondaankoop aan;
    • Om te muteren: breng de gewenste wijzigingen op de diverse tabbladen aan;
    • Om te verwijderen: selecteer de knop ‘verwijderen’.

 

Uitgangspunten voor het werken met Specificaties Grondaankoop:

  • Vastlegging van Specificaties Grondaankoop vindt altijd plaats op PV-niveau.
  • Voor zowel prijsopbouw als doorbelasting kan een koppeling worden gelegd naar één, enkele of alle functies behorende tot de PV.
  • Een Specificatie Grondaankoop kan alleen maar de status ‘actief’ hebben indien alle noodzakelijke gegevens zijn ingevuld en minimaal aan 1 functie is gekoppeld voor de doorbelasting. De status ‘actief’ betekent dat het bedrag van de Specificatie Grondaankoop in de Reaforce berekening wordt doorgevoerd en getoond op de kostenregel ‘Aankoop grond en/of opstallen’ bij de functies die zijn gekoppeld voor de doorbelasting. 
  • Een Specificatie Grondaankoop heeft automatisch de status ‘niet-actief’, indien niet alle noodzakelijke gegevens zijn ingevuld of geen enkele functie is gekoppeld voor de doorbelasting. Gegevens van de Specificatie Grondaankoop worden wel opgeslagen, maar er wordt in de Reaforce berekening niet mee gerekend. 
  • Indien als doorbelastingsmethode wordt gekozen voor:
  • Bouwkosten of;
  • Verkoopwaarde of;
  • Opbrengsten

dan wordt op het moment van doorbelasten éénmalig de verhouding tussen de gekoppelde functies (waarop wordt doorbelast) bepaald, waarna doorbelasting plaats vindt. 

Vinden er daarna wijzigingen in de Reaforce berekening plaats die direct of indirect het bedrag aan:

  • Bouwkosten of;
  • Verkoopwaarde of;
  • Opbrengsten

beïnvloeden, dan vindt er geen herziene doorbelasting van de post ‘Aankoop grond en/of opstallen’ plaats op basis van de dan ontstane nieuwe verhouding tussen de gekoppelde functies. 

Op het scherm Specificatie Grondaankoop wordt dit aangegeven door bij de doorbelastingsmethode ‘Huidige verhoudingen’ te tonen.

  • Indien als doorbelastingsmethode wordt gekozen voor:
  • Bruto m2
  • m2 TO

dan leiden wijzigingen in de bruto m2 of m2 TO tot een herziene doorbelasting van de post ‘Aankoop grond en/of opstallen’ op basis van de dan ontstane nieuwe verhouding tussen de gekoppelde functies. 

Op het scherm Specificatie Grondaankoop wordt dit aangegeven door bij de doorbelastingsmethode ‘bruto m2’ danwel ‘m2 TO’ te tonen.

  • Indien een Specificatie Grondaankoop is doorbelast aan een Functie, dan is het niet meer mogelijk om voor deze Functie op Functieniveau de onderstaande velden handmatig te muteren. Activeringszones zijn dan niet meer aanwezig. 

Het betreft de velden: 

  • Aankoop grond en/of opstallen;
  • Datum grondaankoop;
  • Peildatum aankoop grond en/of opstallen;
  • Stijging aankoop grond en/of opstallen per jaar;
  • Fiscale (aankoop)scenario voor de post ‘aankoop grond en/of opstallen’.

Bovenstaande invoervelden zijn dus alleen per Functie muteerbaar indien de functie niet gekoppeld is voor de doorbelasting aan een Specificatie Grondaankoop.

  • Indien een Specificatie Grondaankoop is doorbelast aan alle onderliggende functies, dan is het niet meer mogelijk om op 1e consolidatieniveau de onderstaande velden handmatig te muteren. Activeringszones zijn dan niet meer aanwezig.

Het betreft de velden:

  • Aankoop grond en/of opstallen;
  • Peildatum aankoop grond en/of opstallen;
  • Stijging aankoop grond en/of opstallen per jaar.
  • Indien een Specificatie Grondaankoop is doorbelast aan 1 of enkele onderliggende functies, dan is het op 1e consolidatieniveau nog wel mogelijk om de velden:
  • Peildatum aankoop grond en/of opstallen;
  • Stijging aankoop grond en/of opstallen per jaar.

handmatig te muteren. Wijzigingen hebben dan alleen betrekking op de functies die niet gekoppeld zijn voor de doorbelasting aan een Specificatie Grondaankoop.

  • Indien de status van een Specificatie Grondaankoop wordt gewijzigd van ‘actief’ naar ‘niet-actief’ of de Specficatie Grondaankoop wordt verwijderd, dan wordt in de functies waarop de betreffende Specificatie Grondaankoop was doorbelast, het bedrag naar € 0,- gezet. 

Indien voor een functie waarop is doorbelast de laatste Specificatie Grondaankoop van status ‘actief’ naar ‘niet-actief’ wordt gezet of wordt verwijderd, dan geldt tevens voor deze Functies:

  • Datum grondaankoop wordt Datum Start Bouw;
  • Peildatum wordt Datum Start Bouw;
  • Stijging aankoop grond en/of opstallen per jaar wordt 0%; 
  • Datum grondtransport (aan institutionele koper) wordt Datum Einde Bouw; 
  • Datum start grondtransporten (aan particuliere kopers) wordt Datum Start Bouw; 
  • Betaling van de post ‘aankoop grond en/of opstallen’ vindt voor 100% plaats op Datum Grondaankoop.
  • Indien een Functie wordt weggegooid die 1:1 gekoppeld is voor de doorbelasting aan een Specificatie Grondaankoop, dan blijft de Specificatie Grondaankoop behouden, maar de status gaat dan automatisch van ‘actief’ naar ‘niet-actief’.
  • Indien een Functie wordt weggegooid die n:1 gekoppeld is voor de doorbelasting aan een Specificatie Grondaankoop, dan blijft de Specificatie Grondaankoop behouden, en wordt dan automatisch doorbelast aan de resterende gekoppelde Functies.  Huidige status blijft gehandhaafd. 
  • Indien een Functie wordt ontkoppeld die n:1 gekoppeld is voor de doorbelasting aan een Specificatie Grondaankoop, dan blijft de Specificatie Grondaankoop behouden, en blijft dan automatisch gekoppeld aan de resterende Functies. Huidige status blijft gehandhaafd. 
  • Indien een PV wordt gekopieerd dan worden ook alle Specificaties Grondaankoop meegekopieerd. 
  • Een PV kan alleen worden gesplitst als er op dat moment geen Specificaties Grondaankoop, zowel voor de prijsopbouw als doorbelasting, aan 1 of meerdere onderliggende functies zijn gekoppeld. 
  • Indien een Functie is gekoppeld voor de doorbelasting aan een actieve Specificatie Grondaankoop, dan kan deze Functie niet meer residueel naar de post ‘Aankoop grond en/of opstallen gerekend worden. 
  • Indien de gebruiker als residuele rekenmethode heeft gekozen voor ‘aankoop grond en/of opstallen’ op het moment dat er nog geen actieve Specificaties aanwezig zijn en daarna 1 of meer Specificaties Grondaankoop gaat doorbelasten dan wordt deze rekenmethodiek automatisch naar Verevening gezet en is de residuele methode ‘Aankoop grond en/of opstallen’ niet meer beschikbaar.

 

 

11.2 Extra toegang verlenen

Via ‘extra toegang’ kan de projecteigenaar 1 of meerdere Reaforce gebruikers toegang verlenen op zijn/haar project. Dit betekent dat deze gebruiker(s) de PC-variant en de goedgekeurde publicaties van het project kunnen inzien in hun projectboom onder het mapje ‘Overige Projecten’.  

Desgewenst kunnen zij van deze publicaties een kopie maken om één of meerdere parameters te wijzigen en de effecten daarvan te kunnen beoordelen. (dit is alleen mogelijk indien de gebruiker review rechten of volledige modulerechten heeft). 

 

Hoe? 

  • Ga in de projectboom naar het desbetreffende project toe;
  • Klik op de rechter muisknop en selecteer ‘Eigenschappen’;

  • Er verschijnt een invoerkaartje met meerdere tabbladen;
  • Selecteer het tabblad ‘extra toegang’;
  • De gebruiker kan nu zien wie er extra toegang heeft op het project en kan hier gebruikers aan toevoegen en/of verwijderen;

Overzicht van Reaforce gebruikers die ‘extra toegang’ hebben op een project. 

 

11.2.1 Bewerkingsrecht op de koopsommenljist via Extra Toegang

In projecten met Functies Wonen en/of Parkeren met Methode van Koopsombepaling Koopsom kan gebruik worden gemaakt van de koopsommenlijst. Deze koopsommenlijst kan alleen door de projecteigenaar worden geactiveerd en bewerkt. 

Het is echter ook mogelijk om, via Reaforce Applicatiebeheer, andere gebruikers een bewerkingsrecht op de koopsommenlijst toe te kennen (zie voor het toekennen van het bewerkingsrecht op de koopsommenlijst de handleiding Reaforce Applicatiebeheer). 

Dit bewerkingsrecht maakt het mogelijk om de koopsommenlijst te benaderen en te bewerken op PC-varianten van projecten waar een gebruiker het recht van ‘Extra toegang’ op heeft. 

Hiervoor heeft de gebruiker dan minimaal een review licentie nodig. 

 

Let op!

Om te voorkomen dat meerdere gebruikers tegelijkertijd dezelfde PC-variant gaan bewerken kan een PC-variant maar door maximaal 1 gebruiker met bewerkingsrechten in de projectboom worden aangeklikt. 

Zodra een gebruiker met bewerkingsrechten de PC-variant in de projectboom aanklikt (dit kan de projecteigenaar zijn, maar dus ook iemand met bewerkingsrechten via extra toegang), dan wordt deze PC-variant direct geblokkeerd voor het raadplegen en muteren door een andere gebruiker.  

Deze gebruiker krijgt dan de volgende melding te zien: 

Deze variant wordt momenteel bewerkt door <naam gebruiker>. 

 

Handeling voor het activeren en/of muteren van de koopsommenlijst via Extra toegang: 

  • Ga in Reaforce in de projectboom naar de map Projecten – Overige projecten en selecteer de PC-variant van het gewenste project
  • Ga in de projectboom naar de betreffende functie wonen of parkeren 
  • Ga in de Tabstructuur naar het scherm Planning en Indexering of Verkoopopbrengst
  • Vervolgens kan de koopsommenlijst via het veld ‘Koopsommenlijst toegepast?’ worden bewerkt en geactiveerd 

 


11.3 Overdragen van een project naar een andere projecteigenaar

De projecteigenaar heeft de mogelijkheid om zijn/haar project over te dragen naar een andere projecteigenaar. 

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom naar het desbetreffende project toe;
  • Klik op de rechter muisknop en selecteer ‘Van eigenaar veranderen’;

  • Er verschijnt een invoerkaartje;
  • Uit de lijst van actieve gebruikers kan vervolgens een nieuwe projecteigenaar worden gekozen;
  • Het project verdwijnt uit de projectboom van de ‘oude’ projecteigenaar en wordt toegevoegd aan de projectboom van de ‘nieuwe’ projecteigenaar;

 

 

11.4 Overdragen van een werkkopie naar de projecteigenaar

Via ‘extra toegang’ kan de projecteigenaar 1 of meerdere Reaforce gebruikers toegang verlenen op zijn/haar project. Dit betekent dat deze gebruiker(s) de PC-variant en de goedgekeurde publicaties van het project kunnen inzien in hun projectboom onder het mapje ‘Overige Projecten’.  

Desgewenst kunnen zij van deze publicaties een kopie maken om één of meerdere parameters te wijzigen en de effecten daarvan te kunnen beoordelen. (dit is alleen mogelijk indien de gebruiker review rechten of volledige modulerechten heeft).   

Indien gewenst kan de werkkopie-eigenaar de werkkopie weer teruggeven aan de projecteigenaar. 

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom naar de folder ‘Overige projecten’;
  • Selecteer het gewenste project;
  • Selecteer de betreffende werkkopie’
  • Klik met de rechter muisknop; er verschijnt een pop-up menu;
  • Op de betreffende invoerkaart kan, eventueel onder vermelding van een toelichting voor de projecteigenaar, de overdracht worden uitgevoerd;

 

 

11.5 Extra kenmerken toevoegen aan een project

Extra kenmerken zijn kwalitatieve kenmerken die extra informatie geven over het project en die, eventueel met behulp van Rapportage & Analyse gebruikt kunnen worden in diverse analyses en rapportages van individuele projecten of (delen van) de projectportefeuille. 

 

De extra kenmerken kunnen op 2 niveaus aan een project worden toegekend n.l.:

  • op projectniveau; (zie hoofdstuk 11.5.1)
  • op Typeniveau; (zie hoofdstuk 11.5.2)

 

In Reaforce Applicatiebeheer kunnen de extra kenmerken worden gedefinieerd en vastgelegd voor het gehele bedrijf. 

 

Per kenmerk wordt in Reaforce Applicatiebeheer o.a. vastgelegd: 

  • of het kenmerk verplicht in te vullen is door de projecteigenaar (controle hierop vindt plaats bij het publiceren van het project);
  • of het een kenmerk met een vrij invoerveld of een voorkeuzelijst is;
  • Indien het kenmerk een vrij invoerveld heeft, kan worden vastgelegd wat voor soort invoerveld het betreft.

De keuzemogelijkheden zijn:

  • Tekst (maximaal 50 karakters);
  • Datum (dd-mm-jjjj);
  • Valuta (€ xxx.xxx.xxx,xx);
  • Percentage (xxx,xx%);
  • Geheel getal (x.xxx.xxx);
  • Decimaal getal (x.xxx,xx).

 

Om het ingeven van project- en typekenmerken voor de Reaforce gebruiker te vergemakkelijken is de Wizard genaamd ‘Kenmerken’ aanwezig.

Door gebruik te maken van deze wizard is het mogelijk om alle project- en typekenmerken in één keer in te geven.

 

Indien verplichte project- en/of typekenmerken niet voor het gehele project zijn ingevuld, wordt dat voor het betreffende project of type aangegeven door middel van het Icoon .

 

Let op!

Indien bij het publiceren van een project de verplichte project- en typekenmerken niet zijn ingevuld, dan krijgt de gebruiker daarvan een melding te zien. Pas na het invullen van de verplichte kenmerken kan de gewenste publicatie worden gemaakt. 

Zie voor een nadere toelichting de Handleiding Projectcontrol.

 

11.5.1 Extra kenmerken op projectniveau

Extra projectkenmerken zijn kwalitatieve kenmerken die extra informatie geven over het project en kunnen, eventueel met behulp van Rapportage & Analyse, gebruikt worden in diverse analyses en rapportages van individuele projecten of (delen van) de projectportefeuille.

 

Muteren van de kenmerken op projectniveau:

  • Ga in de projectboom op het juiste project staan;
  • Klik op de rechter muisknop en selecteer ‘Eigenschappen’;
  • Selecteer het tabblad ‘Kenmerken’;
  • Er verschijnt een invoerkaartje waar de projectkenmerken kunnen worden ingevuld.

Voorbeeld van het muteren van projectkenmerken

 

Of:

  • Ga in de projectboom op de juiste projectvariant staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Kenmerken;
  • In de getoonde Wizard Kenmerken wordt links de projectstructuur getoond; indien in de projectstructuur een projectonderdeel wordt aangeklikt, verschijnen rechts de bijbehorende kenmerken waarna deze kunnen worden gemuteerd.

 

11.5.2 Extra kenmerken op Typeniveau

Extra Typekenmerken zijn kwalitatieve kenmerken die extra informatie geven over bepaalde projectonderdelen en kunnen, eventueel met behulp van Rapportage & Analyse, gebruikt worden in diverse analyses en rapportages van individuele projecten of (delen van) de projectportefeuille.

 

Muteren van de kenmerken op Typeniveau:

  • Ga in de projectboom op de juiste Functie resp. het juiste Type staan;
  • Klik op de rechter muisknop en selecteer ‘Bewerken’;
  • In de getoonde Wizard Kenmerken wordt links de projectstructuur getoond; indien in de projectstructuur een projectonderdeel wordt aangeklikt, verschijnen rechts de bijbehorende kenmerken waarna deze kunnen worden gemuteerd.

Of:

  • Ga in de projectboom op de juiste projectvariant staan;
  • Ga in de knoppenbalk naar het Icoon Wizards en selecteer Kenmerken;
  • In de getoonde Wizard Kenmerken wordt links de projectstructuur getoond; indien in de projectstructuur een projectonderdeel wordt aangeklikt, verschijnen rechts de bijbehorende kenmerken waarna deze kunnen worden gemuteerd.

 

11.5.3 DAEB/Niet-DAEB kenmerken

Voor corporaties is het, mede door verscherpte regelgeving, belangrijk om een onderscheid te kunnen maken tussen DAEB en Niet-DAEB activiteiten. 

De vastlegging van DAEB/Niet-DAEB vindt plaats op typeniveau door het gebruik van een typekenmerk. 

 

De bijbehorende huurklasse wordt ook met behulp van een typekenmerk vastgelegd met onderstaande keuzelijst: 

  • Goedkoop
  • Betaalbaar
  • Duur t/m hoogste grens
  • Duur boven hoogste grens
  • nvt

 

Let op!

Het typekenmerk DAEB of Niet-DAEB is alleen zichtbaar, indien in Reaforce applicatiebeheer is 

aangegeven dat dit typekenmerk getoond moet worden. 

(zie in Reaforce applicatiebeheer de map Instellingen\Set up\Algemeen). 

Indien zichtbaar, dan is het bij het publiceren van zowel Faseverslagen als Periodeverslagen verplicht om per Type het kenmerk DAEB/Niet-DAEB en de huurklasse in te vullen. Pas na het invullen hiervan kan de gewenste publicatie worden gemaakt. 

Indien dit niet voor alle typen is ingevuld, dan wordt dat voor het betreffende type in de Wizard Kenmerken aangegeven door middel van het Icoon .


Muteren van DAEB/Niet-DAEB kenmerken: 

  • Ga in de projectboom op de juiste PV, DP, BE of Functie staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Kenmerken; 
  • In de getoonde Wizard Kenmerken wordt links de projectstructuur getoond; indien in de projectstructuur een type wordt aangeklikt, kan rechts de keuze DAEB/Niet-DAEB en bijbehorende huurklasse worden gemuteerd.

 

11.5.4 Categorisering

Op typeniveau is een verdere categorisering aan het bouwprogramma toegevoegd. 

Deze categorisering wordt o.a. getoond op het scherm Bouwprogramma.

Deze categorisering bestaat minimaal uit 1 niveau en maximaal uit 3 niveaus.  

Niveau 1 is het vastgoedsegment, onderverdeeld naar: 

  • Bedrijfshuisvesting
  • Parkeren
  • Wonen
  • Leisure
  • Onderwijs
  • Zorg
  • Mobiliteit
  • Overheid
  • Cultuur
  • Overig

 

Per vastgoedsegment is het mogelijk om in Reaforce applicatiebeheer optioneel een specifiekere/bedrijfseigen categorisering toe te voegen met categorieën en subcategorieën (zie hiervoor handleiding Reaforce applicatiebeheer). 

Zo kan b.v. bij de Functie Wonen een verdere categorisering naar koop en huurwoningen en/of EGW en MGW worden gemaakt.  

 

De totale categorisering bestaat dan uit:

Vastgoedsegment/categorie/subcategorie

 

Bij het toevoegen van een type is de Reaforce gebruiker verplicht om uit de keuzelijst een actieve categorisering te selecteren.  

 

In de loop van de tijd kunnen categorieën/subcategorieën in Reaforce applicatiebeheer eventueel op inactief worden gezet. Tevens kunnen nieuwe categorieën/subcategorieën worden toegevoegd. 

 

Indien er daardoor in Reaforce typen zijn ontstaan die gekoppeld zijn aan een inactieve categorie dan wordt dat op het scherm bouwprogramma getoond met het icoon .

Door te klikken op het betreffende icoon kan er met behulp van de Wizard Kenmerken alsnog een actieve categorie worden geselecteerd. 

Voorbeeld van het scherm Bouwprogramma en de Wizard Kenmerken met een inactieve categorie

 

Bij het publiceren van een Periode- of Faseverslag moeten alle typen zijn voorzien van een actieve categorisering. Pas na het invullen hiervan kan de gewenste publicatie worden gemaakt. 

 


11.6 Wisselen van Methode van Realisatie

Wisselen van Methode van Realisatie (MvR) betekent dat bij een bestaand Type de reeds gekozen Methode van Realisatie gewijzigd wordt naar een andere MvR.  

Het wijzigen van de Methode van Realisatie levert rekenkundig geen wijzigingen op. 

 

Let op!

Als de Methode van Realisatie wordt gewijzigd, is het belangrijk om te inventariseren of dit ook fiscale consequenties heeft.  

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op de juiste PV, DP, BE of Functie staan;
  • Ga in de Buttonbar naar het Icoon Wizards en selecteer Kenmerken; 
  • In de getoonde Wizard Kenmerken wordt links de projectstructuur getoond; indien in de projectstructuur een type wordt aangeklikt, kan rechts de Methode van Realisatie worden gemuteerd.

 

 

11.7 Wisselen van Methode van Koopsombepaling

Wisselen van Methode van Koopsombepaling (MvK) betekent dat bij een bestaand Type de reeds gekozen Methode van Koopsombepaling gewijzigd wordt naar een andere MvK.  

Het kan n.l. gedurende het hele ontwikkelingstraject voorkomen dat men besluit om b.v. bij een appartementencomplex af te zien van een verkoop aan particulieren (MvK is Koopsom) en de woningen vervolgens in eigen beheer neemt of gaat verkopen aan een belegger (MvK is b.v. ‘Huur/BAR’). Men zou dan de gevolgen van de afzetwijziging eenvoudig in Reaforce willen kunnen verwerken zonder het Type opnieuw te moeten invoeren. 

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom op de desbetreffende Functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie - verkoopopbrengst;
  • Klik vervolgens het veld ‘Methode van Koopsombepaling’ aan en kies een andere Methode van Koopsombepaling.

 

 

11.8 Muteren Stiko-deelneming

Het muteren van de Stiko-deelneming vindt plaats op Functieniveau. 

De effecten van de Stiko-deelneming zijn zichtbaar op PV-niveau (zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 5.6 in deze handleiding). 

 

Vastlegging Stiko-deelneming op Functieniveau:

  • Ga in de projectboom op de betreffende functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Haalbaarheid – Budgetoriëntatie;
  • Activeer in het scherm het icoon  
  • Er verschijnen 2 extra kolommen op het scherm waarin de Stiko-deelneming wordt getoond (Default instelling voor de Stiko-deelneming = 100%). 

Door op een kostenregel op een activeringszone te klikken wordt de Wizard Stiko-deelneming geopend en kunnen wijzigingen worden doorgevoerd. 

Voor het wijzigen van de Stiko-deelneming kan eventueel gebruik worden gemaakt van een voorgedefineerd sjabloon door in de Wizard het Icoon te activeren en vervolgens een sjabloon te selecteren. (In Reaforce Applicatiebeheer is het mogelijk om de sjablonen te beheren).

Voorbeeld van de Stiko-deelneming op Functieniveau en de Wizard Stiko-deelneming

 

In de Tabstructuur onder de Tab ‘Stiko-deelneming’ wordt de investeringskostenopzet en cashflow van de Stiko-deelneming op PV-niveau getoond. (zie hiervoor hoofdstuk 5.6 in deze handleiding).

 

 

11.9 Invullen huurprijslijst

Bij het aanmaken van een Functie Bedrijfshuisvesting of L&U met Methode van Koopsombepaling Huur/BAR of Huur (OW en ORT) wordt er per type:

  • Één gemiddelde huur en
  • Een gemiddeld bouwprogramma

ingevuld. 

Indien een verdere specificatie van de gemiddelde huurprijs en/of bouwprogramma gewenst is, dan kan deze in de Huurprijslijst worden ingevuld.  

 

Handeling voor het initieel activeren van de huurprijslijst:

  • Ga in de projectboom op de juiste Functie staan;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Verkoopopbrengst;
  • Activeer het veld <huurprijslijst toegepast
  • Er verschijnt een invoerkaart waarop de huurprijslijst kan worden gemuteerd;

Voorbeeld van het activeren van de huurprijslijst bij een Functie Kantoren op het scherm Verkoopopbrengst

 

Als de Huurprijslijst volledig is ingevuld (met 1 of meerdere records), dan heeft de gebruiker de mogelijkheid om de huurprijslijst te activeren. De in de Huurprijslijst ingevulde gemiddelde huurprijs en gemiddelde bouwprogramma wordt in de Reaforce-berekening verwerkt.

Voorbeeld van de ingevulde huurprijslijst

 

De huurprijslijst kan ook worden geëxporteerd naar Excel, waarna de huurprijslijst nog verder kan worden bewerkt of geprint.

 

Let op!

  1. Indien de huurprijslijst actief is en het type wordt omgezet naar een andere Methode van Koopsombepaling dan wordt de huurprijslijst verwijderd.
  2. Indien de huurprijslijst actif is dan kan het bouwprogramma en de huur alleen nog via de huurprijslijst worden gewijzigd.

 

 

11.10 Invullen koopsommenlijst

Bij het aanmaken van een Functie Wonen en Parkeren met Methode van Koopsombepaling ‘Koopsom’ wordt er:

  1. één verkoopplanning op Functieniveau vastgelegd
  2. één gemiddelde Koopsom per Type woning of parkeerplaats op peildatum vastgelegd.

 

Indien er behoefte is aan een verdere detaillering van de koopsom per type of verkoopplanning dan kan er gebruik worden gemaakt van de koopsommenlijst. 

Indien de Koopsommenlijst volledig is ingevuld, heeft de gebruiker de mogelijkheid om de Koopsommenlijst in de Reaforce-berekening toe te passen. 

De uitzetting van de verkoopwaarde in de cashflow geschiedt dan per individuele woning/parkeerplaats op basis van: 

  • Transportdatum
  • Termijnschema opbrengsten particuliere kopers

 

In onderstaande tabel wordt een opsomming gegeven van de invoervelden in de koopsommenlijst  en wordt tevens vermeld of deze bij het initieel activeren van de koopsommenlijst wel/niet gevuld worden, nog te wijzigen zijn en wat de aard van de gegevens is. 

           

 

Gegevenskolom

Initieel vullen?

Te wijzigen?

Gebruik gegevens

1

Bouwnummer

Ja, obv aantal woningen

Ja

 

Informatief

2

Type

Ja, obv typenaam

Nee

Informatief 

3

Opmerking

Nee

Ja 

Informatief

4

m2 BVO

Ja, obv typegegevens

Ja

Gemiddelde wordt gebruikt op typeniveau

5

m2 GBO/NPO

Ja, obv typegegevens

Ja

Gemiddelde wordt gebruikt op typeniveau

6

m2 TO

Ja, obv typegegevens

Ja

Gemiddelde wordt gebruikt op typeniveau

7

Koopsom in prijslijst

Ja, obv typegegevens

Ja

Input voor contractuele koopsom

8

Korting

Nee

Ja

Input voor contractuele koopsom

9

MW Koopsom

Nee

Ja

Input voor contractuele koopsom

10

Koopsom in Koopcontract

Ja (wordt uitgerekend)

Nee (wordt uitgerekend)

=7+8+9, gemiddelde wordt getoond op typeniveau

11

Grondtermijn 

Ja, obv typegegevens

Ja

Input voor berekening opstaltermijnen. Gemiddelde wordt getoond op typeniveau 

12

Opstaltermijnen

 

Ja (wordt uitgerekend)

Nee (wordt uitgerekend)

=10-11, gemiddelde wordt getoond op typeniveau 

13

MMW Koper (opbrengst) 

Ja, obv typegegevens

Ja

Gemiddelde wordt gebruikt op typeniveau

14

(verwachte) datum verkoop

Ja, datum eind onderhoud (tenzij 100% voorverkocht, dan op datum start bouw)

Ja

Input voor (verwachte) datum transport

15

(verwachte) datum transport

Ja, datum eind onderhoud

Ja

Datums worden gebruikt voor de uitzetting van de grond- en opstaltermijnen per eenheid in de Cashflow

16

Status

Ja (vrij), behalve als 100% voorverkocht is, dan is status ‘verkocht’. 

Ja

Input voor informatieblokje ‘Verkoopstand’ in de invoerkaart

 

Handeling voor het initieel activeren van de koopsommenlijst:

  • Ga in de projectboom op de gewenste functie staan
  • Ga naar het scherm ‘Planning en Indexering’ en klik in de rubriek ‘Verkoopplanning’ het veld ‘Koopsommenlijst toegepast?’ aan.  

 

Of: 

  • Ga naar het scherm ‘Verkoopopbrengst’ en klik het veld ‘Koopsommenlijst toegepast?’ aan.   

 

Na het openen van de koopsommenlijst heeft de Reaforce gebruiker de mogelijkheid om de gegevens in de koopsommenlijst leidend te laten zijn in de Reaforce-berekening door linksonder in de invoerkaart het vinkje bij ‘Koopsommenlijst toegepast?’ aan te vinken. Op de schermen ‘Planning en Indexering’ en ‘Verkoopopbrengst’ verandert de status van Koopsommenlijst toegepast dan van ‘nee’ naar ‘ja’. 

Voorbeeld van het toepassen van de koopsommenlijst

 

Op de invoerkaart van de koopsommenlijst zijn vele bewerkingen mogelijk. Wijzigingen worden in de invoerkaart opgeslagen als de invoerkaart wordt verlaten via de actie ‘OK’.  

Alleen als de koopsommenlijst wordt toegepast, dan worden wijzigingen op de invoerkaart ook daadwerkelijk verwerkt in de Reaforce-berekening. 

 

Mogelijke bewerkingen zijn: 

  • Het wijzigen van gegevens op bestaande bouwnummers: door met de cursor naar het te wijzigen veld te gaan kunnen mutaties worden doorgevoerd. Indien ongeldige waarden worden ingevuld, dan wordt de bijbehorende restrictie getoond en kan de invoerkaart alleen nog via de actie ‘OK’ worden verlaten als er daarna alsnog een geldige waarde wordt ingevuld.
  • Het toevoegen van een nieuw bouwnummer: door op het icoon  te klikken op het type waar een bouwnummer moet worden toegevoegd, verschijnt er een nieuw record. In dit nieuwe bouwnummer worden de gemiddelde waarden uit het bouwprogramma en de gemiddelde contractuele koopsom, grondtermijn en opstaltermijnen overgenomen en deze kunnen, indien gewenst, worden gewijzigd.
  • Het verwijderen van een bestaand bouwnummer: door op het icoon  te klikken op het bouwnummer dat verwijderd moet worden.
  • Reset data: door op het icoon te klikken worden de gemiddeldewaarden per type inzake
    • Bouwprogramma (aantal, bruto m2, netto m2, m2 TO)
    • Koopsom
    • Grondtermijn

uit de Reaforce-berekening op alle bouwnummers van dat betreffende type doorgevoerd.

  • Data exporteren: door op het icoon  te klikken wordt de koopsommenlijst naar Excel geëxporteerd waar gegevens desgewenst kunnen worden bewerkt.
  • Data importeren: door op het icoon te klikken kan de geëxporteerde (Excel) koopsommenlijst weer worden geïmporteerd in Reaforce. Bij het importeren van de koopsommenlijst worden controles uitgevoerd op de juistheid van de gegevens. Indien 1 of meer gegevens niet aan de gestelde restricties voldoen, dan krijgt de gebruiker de melding: Fout bij het importeren’ met daarbij een nadere omschrijving van de gevonden fout. Na aanpassing van de foutieve gegevens kan de import alsnog worden uitgevoerd.

 

Let op!

  • Uitgangspunten voor het uitzetten van de verkoopwaarde per koopwoning/parkeerplaats, indien de koopsommenlijst is toegepast, in de cashflow zijn:
  • Als de woning/parkeerplaats al wel is verkocht maar nog niet getransporteerd, dan worden de reeds vervallen termijnen in zijn geheel gefactureerd op datum transport. 
  • Als de woning/parkeerplaats verkocht wordt na datum transport dan worden de reeds vervallen termijnen in zijn geheel gefactureerd op datum verkoop.
  • Indien op datum ‘eind onderhoudstermijn’ nog onverkochte woningen/parkeerplaatsen aanwezig zijn, dan wordt het totaal van de termijnen in zijn geheel op datum eind onderhoudstermijn in de cashflow meegenomen, ervan uitgaande dat deze woningen/parkeerplaatsen dan aan de voorraad worden toegevoegd en niet langer deel uitmaken van het ontwikkelingsproject.
  • Indien een type wordt omgezet van Methode van Koopsombepaling ‘Koopsom’ naar ‘Huur/BAR’ of Huur (OW en ORT), dan wordt dit type uit de koopsommenlijst verwijderd.
  • Indien de Methode van Waardebepaling ‘Koopsom’ op een type wordt gewijzigd:
    • Met andere parameters met dezelfde grondslag
    • Met een nieuwe grondslag

dan wordt de koopsommenlijst voor dit type gereset (alle eenheden krijgen weer dezelfde gemiddelde koopsom met dezelfde grond- en opstalverdeling op basis van de nieuwe parameters).

  • Indien residuele rekenmethodiek is Verkoopwaarde en vervolgens wordt de koopsommenlijst toegepast, dan wordt de rekenmethodiek automatisch teruggezet naar Verevening; als de koopsommenlijst wordt toegepast, dan is een residuele verkoopwaardeberekening niet meer mogelijk.
  • Bij het importeren van de koopsommenlijst geldt:
    • Indien datum verkoop (die per woning/parkeerplaats in de koopsommenlijst wordt ingevuld) < datum start (voor)verkoop, dan wordt de lijst wel geïmporteerd, maar licht het veld ‘Datum start (voor)verkoop’ rood op en moet dan naar een geldige waarde worden aangepast, alvorens de geïmporteerde lijst in de Reaforce-berekening kan worden verwerkt.
    • Indien datum transport (die per woning/parkeerplaats in de koopsommenlijst wordt ingevuld) < datum start grondtransporten, dan wordt de lijst wel geïmporteerd, maar licht het veld ‘Datum start grondtransporten’ rood op en moet dan naar een geldige waarde worden aangepast, alvorens de geïmporteerde lijst in de Reaforce-berekening kan worden verwerkt.

 

 

11.1 Handmatig muteren inbrengwaarde

Het is mogelijk om op Type-, Functie en eerste consolidatieniveau handmatig een bedrag voor de Inbrengwaarde in te vullen met bijbehorende betalingsdatum. Invoer vindt plaats door het activeren van de kostenregel Inbrengwaarde op het scherm Grondkosten of Budgetoriëntatie.

 

 

11.12 Grondgebruik

Als bedrijf kunt u ervoor kiezen om gegevens inzake grondgebruik op PV-niveau vast te leggen.  

Deze gegevens worden vervolgens op PV-niveau op het scherm Managementsamenvatting getoond.

In Reaforce applicatiebeheer kunt u aangeven of u hier wel/niet gebruik van wilt maken.

 

De gegevens inzake grondgebruik zijn onder te verdelen naar:  

  1. m2 Terreinoppervlakte: perceeloppervlakte
  2. Ground Space Ratio: Verhouding tussen m2 Bebouwingsoppervlakte en m2 Terreinoppervlakte. Dit getal geeft aan hoeveel m2 Terreinoppervlakte maximaal bebouwd mag worden. Restrictie: 0 < Ground Space Ratio ≤ 1
  3. mBebouwingsoppervlakte: het deel van de totale m2 Terreinoppervlakte waarop gebouwen zijn toegestaan
  4. Floor Space Ratio: Verhouding tussen bruto m2 (bovengronds) en m2 Terreinoppervlakte. Restrictie: Floor Space Ratio ≥ 0
  5. Bruto m2 (bovengronds):  Alle bebouwing vanaf maaiveld gemeten

De defaultinstelling is dat bruto m2 (bovengronds) gelijk is aan het totale aantal bruto m2. Hier kan de gebruiker desgewenst vanaf wijken (b.v. indien er sprake is van een ondergrondse parkeergarage, kelders e.d.).

 

Bij het aanmaken van een nieuwe PV worden de gegevens 1 t/m 3 door de Reaforce gebruiker vastgelegd. Deze zijn daarna op het scherm Managementsamenvatting op PV-niveau nog te wijzigen.

De gegevens 4 en 5 worden op basis van het gedefinieerde bouwprogramma berekend en getoond op het scherm Managementsamenvatting op PV-niveau.

Voorbeeld van het scherm Managementsamenvatting op PV-niveau

 

 

11.13 Toelichting geven bij een kostenregel

Bij het navigeren door de kostenstructuur op de schermen Verkoopopbrengst, Grondkosten, Bouwkosten en Budgetoriëntatie op PV-, DP- BE- of Functieniveau verschijnt voor het totaalbedrag van de geselecteerde regel het icoon . Indien hierop wordt geklikt verschijnt een invoerkaart waarmee een toelichting/notitie kan worden vastgelegd en gemarkeerd. De vastgelegde notitie wordt op het scherm getoond middels het gemarkeerde icoon. Door te klikken op dit icoon kan de notitie worden geraadpleegd, gewijzigd en verwijderd.

 

Deze toelichtingen/notities die zijn vastgelegd op PV-, DP- BE-of Functieniveau worden bij een export naar Excel getoond in een aparte kolom.

Voorbeeld van vastgelegde notities en de weergave van de toelichtingen/notities in Excel