In deze lijst worden enkele in Reaforce gehanteerde begrippen nader toegelicht.  

 

 

15.1 1e Consolidatieniveau:

Hier zijn 2 mogelijkheden n.l.:

  • ProjectVariant: indien de projectstructuur als volgt is opgebouwd: Project – ProjectVariant – Functies (en Typen).
  • BouwEenheid: indien de projectstructuur als volgt is opgebouwd: Project – ProjectVariant – BouwEenheid – Functies (en Typen).

 

 

15.2 2e Consolidatieniveau:

Hier zijn 2 mogelijkheden n.l.:

  • ProjectVariant: indien de projectstructuur als volgt is opgebouwd: Project – ProjectVariant – BouwEenheid – Functies (en Typen).
  • DeelProject: indien de projectstructuur als volgt is opgebouwd: Project – ProjectVariant – DeelProject – BouwEenheid – Functies (en Typen).

 

 

15.3 3e Consolidatieniveau:

Hier is slechts 1 mogelijkheid n.l.:

  • ProjectVariant: indien de projectstructuur als volgt is opgebouwd: Project – ProjectVariant – DeelProject – BouwEenheid – Functies (en Typen).

 

 

15.4 Externe Kosten: 

De externe kosten bestaan uit: Alle kostengroepen vanaf Grondkosten t/m Onvoorzien

 

 

15.5 IRR ontwikkeling en realisatie

De IRR ontwikkeling en realisatie is het percentage waarbij de netto contante waarde (NCW) van de ontwikkelings- en realisatiecashflows gelijk is aan 0. In Reaforce is dit de periode vanaf datum start ontwikkeling t/m datum eind project.

 

Voor alle Functies geldt:

IRR ontwikkeling en realisatie: 

  • wordt op dagbasis berekend; 
  • kan altijd berekend en getoond worden;
  • indien geldt: 100% ≤ IRR ≤ -100%, dan wordt de IRR getoond als ‘Irreëel’;

 

 

15.6 IRR exploitatie

De IRR exploitatie is het percentage waarbij de netto contante waarde (NCW) van de exploitatiecashflows gelijk is aan 0. 

 

Voor Functies BHV, Leisure & Utilitair geldt:

IRR exploitatie: 

  • wordt op maandbasis berekend;
  • indien er geen Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie dan is de IRR exploitatie niet van toepassing en wordt deze in zijn geheel niet getoond; 
  • kan alleen een berekende waarde hebben indien er met behulp van de module Opbrengstwaarde een Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie;

 

Voor Functies Wonen en Parkeren geldt:

IRR exploitatie: 

  • wordt op maandbasis berekend;
  • indien er geen Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie (dus alle typen behorende tot de Functie hebben geen Opbrengstwaardeberekening), dan is de IRR exploitatie niet van toepassing en wordt deze in zijn geheel niet getoond; 
  • kan alleen een berekende waarde hebben indien er met behulp van de module Opbrengstwaarde een Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor alle typen behorende tot de Functie;
  • indien voor een Functie Woningen of Parkeren niet voor alle typen behorende tot de Functie een Opbrengstwaardeberekening is gemaakt, dan wordt de IRR exploitatie getoond als ‘Niet produceerbaar’; 

 

Op Bouweenheid,- Deelproject- en Projectvariant geldt: 

IRR exploitatie: 

  • wordt op maandbasis berekend;
  • indien er voor alle onderliggende niveaus geen Opbrengstwaardeberekening is gemaakt dan is de IRR exploitatie niet van toepassing en wordt deze in zijn geheel niet getoond; 
  • als IRR exploitatie wel wordt getoond, dan kan deze alleen een berekende waarde hebben indien geen van de onderliggende niveaus een waarde ‘Niet produceerbaar’ heeft;
  • Indien 1 van de onderliggende niveaus een waarde ‘Niet produceerbaar’ heeft dan wordt de IRR exploitatie getoond als ‘Niet produceerbaar’; 

 

 

15.7 IRR totale looptijd

De IRR totale looptijd is het percentage waarbij de netto contante waarde (NCW) van de totale cashflow (dus ontwikkelings- , realisatie- en exploitatieperiode gezamenlijk) gelijk is aan 0. 

 

Voor Functies BHV, Leisure & Utilitair geldt:

IRR totale looptijd:

  • wordt op maandbasis berekend;
  • indien er geen Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie dan wordt IRR totale looptijd niet getoond;
  • Indien IRR totale looptijd wel wordt getoond dan kan deze alleen een berekende waarde hebben indien:
    • er met behulp van de module Opbrengstwaarde een Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie;
    • datum institutionele verkoop ≤ datum eind bouw is;
    • betaling grond-en opstaltermijnen in zijn geheel op datum eind bouw vallen;

Indien niet tegelijkertijd aan alle bovenstaande voorwaarden wordt voldaan dan wordt de IRR totale looptijd getoond als ‘Niet produceerbaar’; 

 

Voor Functies Wonen en Parkeren geldt:

IRR totale looptijd:

  • wordt op maandbasis berekend;
  • Indien er geen Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor de Functie dan wordt IRR totale looptijd niet getoond;
  • Indien IRR totale looptijd wel wordt getoond dan kan deze alleen een berekende waarde hebben indien:
    • er met behulp van de module Opbrengstwaarde een Opbrengstwaardeberekening is gemaakt voor alle typen behorende tot de Functie;
    • datum institutionele verkoop ≤ datum eind bouw is;
    • betaling grond-en opstaltermijnen in zijn geheel op datum eind bouw vallen;

Indien niet tegelijkertijd aan alle bovenstaande voorwaarden wordt voldaan dan wordt de IRR totale looptijd getoond als ‘Niet produceerbaar’; 

 

Op Bouweenheid,- Deelproject- en Projectvariant geldt: 

IRR totale looptijd:

  • wordt op maandbasis berekend;
  • indien er voor alle onderliggende niveaus geen Opbrengstwaardeberekening is uitgevoerd dan wordt IRR totale looptijd niet getoond;
  • als IRR totale looptijd wel getoond wordt dan kan deze alleen een berekende waarde hebben indien geen van de onderliggende niveaus een waarde ‘Niet produceerbaar’ heeft;
  • Indien 1 van de onderliggende niveaus een waarde ‘Niet produceerbaar’ heeft dan wordt de IRR totale looptijd getoond als ‘Niet produceerbaar’; 

 

 

15.8 Referentiewaarde

Onder de Referentiewaarde wordt verstaan: de noemer (Referentie) die kan worden gekozen ten opzichte waarvan de Investeringskosten en Opbrengsten als percentage worden uitgedrukt.

 

Reaforce biedt deze mogelijkheid aangezien uit de praktijk is gebleken dat de diverse betrokken (project)partijen verschillende Referentiewaarden hanteren ter beoordeling van een financiële Haalbaarheidsanalyse.

Bijvoorbeeld:

  • De Bouwer gebruikt meestal de Bouwkosten als noemer in de Referentiewaarde;
  • De Ontwikkelaar gebruikt meestal de Investeringskosten als noemer in de Referentiewaarde;

 

Reaforce onderscheidt de navolgende Referentiewaarden:

  • Bouwkosten;
  • Stichtingskosten;
  • Investeringskosten;
  • Verkoopopbrengst;
  • Opbrengsten;

 

De Referentiewaarde kan worden gewijzigd via de scherminstellingen op het uitvoerscherm Managementsamenvatting.  

 

 

Voorbeeld van het wijzigen van de referentiewaarde op het uitvoerscherm Managementsamenvatting

 

 

15.9 Verkoopplanning

Hier worden datums getoond die bepalen wanneer het Project wordt verkocht (Afgezet) en eventueel in welk tempo dat gebeurt. 

Bij verkoop aan institutionele kopers is er sprake van 1 datum verkoop.  

Bij verkoop aan particuliere kopers kan er een gedetailleerde verkoopplanning worden ingevuld. 

Hierbij wordt aangegeven: 

  • Voorverkoopperiodeduur
  • Voorverkooppercentage
  • Verkopen per maand na datum start bouw. Deze periode wordt onderverdeeld in maximaal 6 verkoopperioden waarbij per periode de volgende gegevens worden vastgelegd: 
  • De duur van de periode
  • Het aantal verkochte eenheden per maand (defaultinstelling is 10% van het totale aantal woningen resp. parkeerplaatsen op Functieniveau)

Per periode worden de verkochte eenheden lineair in de tijd uitgezet. 

Voorbeeld van de particuliere verkoopplanning bij Functies Wonen of Parkeren

 

 

15.10 Financieringsvergoeding

Het verschil tussen de Verkoopwaarde en de Verkoopopbrengst is gelegen in de post Financieringsvergoeding. De post Financieringsvergoeding is een post die door institutionele kopers in mindering wordt gebracht op de Verkoopwaarde, wanneer er sprake is van een termijnbetaling vooruitlopend op de oplevering van het vastgoedproject (Datum Eind Bouw). Een dergelijke termijnbetaling vermindert dus zowel:

  • de Verkoopopbrengst als gevolg van een post Financieringsvergoeding (die als een negatief bedrag wordt gepresenteerd);
  • de Investeringskosten als gevolg van een lagere post financieringsrente.

De financieringsvergoeding wordt als volgt berekend: Cumulatieve verkoopopbrengst (Tijdvak) * Financieringsvergoeding%. 

Bij verkoop aan institutionele kopers kan een percentage Financieringsvergoeding worden gekozen.

Dit is het rentepercentage dat de institutionele koper aan de verkoper in rekening brengt voor het betalen in termijnen gedurende de bouw i.p.v. 1 termijnbetaling op Datum Eind Bouw (turn-key betaling). 

Wanneer er gekozen wordt voor een betaling in termijnen gedurende de bouw ontstaat er een lager Vermogensbeslag, en als gevolg daarvan een daling van de post Financieringsrente.