Als u in Reaforce een nieuw type gaat toevoegen met de Methode van Koopsombepaling Huur (OW en ORT), dan geeft u bij het aanmaken van het type een bedrag in voor:

  • Aanvangshuur
  • Opbrengstwaarde
  • Onrendabele top

 

Na het aanmaken van het type kunt u dan desgewenst een opbrengstwaardeberekening maken.

 

Hoe?

  • Ga in de projectboom naar de betreffende PV of Functie;
  • Ga in de Tabstructuur naar Definitie – Verkoopopbrengst;
  • Activeer de hyperlink ‘OW-berekening toevoegen’ voor het type waarvoor u de opbrengstwaarde wilt berekenen;
  • Doorloop de Wizard;

Activeringszone voor het toevoegen van een opbrengstwaardeberekening

 

Als een opbrengstwaardeberekening is toegevoegd, dan wordt dat op het scherm Verkoopopbrengst weergegeven als ‘OW-berekening actief’. 

De waarden:

  • Aanvangshuur
  • Opbrengstwaarde 
  • Onrendabele top

zijn nu alleen nog te muteren via de Wizard Opbrengstwaarde. 

 


2.1 Toelichting Wizard Opbrengstwaarde

De Wizard Opbrengstwaarde bestaat uit verschillende invoerkaarten/dialoogvensters. 

Na het invullen van de dialoogvensters wordt de opbrengstwaardeberekening daadwerkelijk aangemaakt met behulp van de knop ‘voltooien’ onderin het dialoogvenster. 

Vervolgens verschijnt er in de Tabstructuur van Reaforce een extra Tab genaamd ‘Opbrengstwaarde’ met daaronder verschillende uitvoervensters waarin u de gegevens van de opbrengstwaardeberekening kunt raadplegen en muteren. 

 

In onderstaande paragrafen volgt een toelichting op de Wizard Opbrengstwaarde per invoerkaart of onderdeel daarvan.  


2.1.1 Parameters 

Afhankelijk van de functiedefinitie (Wonen, Parkeren of Bedrijfshuisvesting, Leisure of Utilitair) worden de bijbehorende default parameters, die vooraf in Reaforce Applicatiebeheer zijn ingesteld, opgehaald.

 

Datum opbrengstwaardeberekening:

De datum opbrengstwaardeberekening wordt overgenomen uit Reaforce en is de datum einde bouw. Deze datum kunt u niet zelf wijzigen.

Dit betekent dat bij het wijzigen van de datum einde bouw in Reaforce de datum van de opbrengstwaardeberekening ook zal wijzigen.

Alle kosten en opbrengsten die in de 0pbrengstwaardeberekening worden ingevuld, worden netto contant (NC) gemaakt naar deze datum.

 

Exploitatieperiode: 

Hier vult u een (geheel) aantal jaren in. Over deze gehele periode wordt vervolgens de NCW-berekening uitgevoerd.


Peildatum exploitatie- en verkoopkosten:

Standaard staat de ‘peildatum exploitatie- en verkoopkosten’ op 1 januari van het jaar waarop de opbrengstwaarde wordt aangemaakt.

De bedragen die u, na het doorlopen van de Wizard Opbrengstwaarde, invult voor de exploitatie- en verkoopkosten zijn altijd bedragen op peildatum per verhuurbare eenheid. Deze bedragen worden vervolgens conform de index exploitatie- en verkoopkosten geïndexeerd en deze geïndexeerde bedragen worden vervolgens als maandbedrag in de cashflow opgenomen.

De berekening van de exploitatiekosten per maand is als volgt:

(Exploitatiekosten op peildatum*(1+ index%)^(aantal maanden indexering/12))/12


Disconteringsvoet:

Voor de te hanteren disconteringsvoet in de NCW-berekening kunt u twee percentages opgeven met het bijbehorende switchjaar.

Looptijd periode 1: Dtm opbrengstwaardeberekening t/m Dtm opbrengstwaardeberekening+x jaar

Looptijd periode 2: Dtm opbrengstwaardeberekening + x jaar t/m Einddatum exploitatie


Exit yield: 

De exit yield is het percentage waarmee de restwaarde van het type op Einddatum exploitatie wordt berekend.  

De berekening van de restwaarde is als volgt:

(Geïndexeerde jaarhuur op einddatum exploitatie +1 jaar)/Exit yield %

 

2.1.2 Berekening Indexering en leegstand


Index exploitatie- en verkoopkosten:

De index exploitatie- en verkoopkosten indexeert de opgegeven exploitatiekosten en verkoopkosten op maandbasis vanaf de opgegeven peildatum.


2.1.2.1 Wonen en parkeren

De indexering van de netto- en streefhuur wordt tot datum einde bouw geïndexeerd met de verkoopwaarde-index uit Reaforce. Hierna worden deze huren geïndexeerd met respectievelijk index netto huur of index streefhuur.

 

Indexen huurstijging:

Met behulp van de indexeringsmaand wordt de jaarlijkse huurindexatie meegenomen in de berekening.

Voor de functies woningen en parkeren staat de indexeringsmaand default op de maand juli.

 

De netto huur wordt geïndexeerd conform de index netto huur.

De streefhuur wordt geïndexeerd conform de index streefhuur.

Voor beide indexen kunt u voor de eerste 5 exploitatiejaren een indexpercentage per jaar invullen. Voor de resterende exploitatieperiode (exploitatiejaar 6 en verder) kunt u vervolgens 1 indexpercentage invullen.

Via de mutatie is aan te geven hoeveel eenheden er jaarlijks door mutatie op de streefhuur worden gezet.

De totale huurinkomsten worden op het scherm cashflow metrisch getoond als bruto huurinkomsten. 


Leegstand:

Voor de leegstand als gevolg van mutatie wordt in het leegstandpercentage onderscheid gemaakt tussen leegstand over de streefhuur en leegstand over de netto huur.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

2.1.2.2. Bedrijfshuisvesting, Leisure en Utilitair

De indexering van de contract- en markthuur worden tot einde bouw geïndexeerd met de  verkoopwaarde-index uit Reaforce. Hierna worden deze huren geïndexeerd met respectievelijk de index huurstijging of potentiegroei index.

 

Indexen huurstijging:

Met ingang van de indexeringsmaand wordt de jaarlijkse huurindexatie meegenomen in de berekening.

Voor de functiecategorieën Bedrijfshuisvesting, Leisure en Utilitair staat de indexeringsmaand default op 1 januari.

 

Voor de indexering van de huurinkomsten heeft u de mogelijkheid om de contracthuur los van de markthuur te laten stijgen.

De contracthuur wordt geïndexeerd conform de index huurstijging. 

De markthuur wordt in eerste instantie geïndexeerd conform de potentiegroei index. De duur van deze indexatieperiode kunt u instellen met behulp van het switchjaar potentiegroei. Hierna wordt de markthuur geïndexeerd conform de index huurstijging.

De totale huurinkomsten worden op het scherm cashflow metrisch getoond als bruto huurinkomsten. 


Looptijd huurcontract (mnd):

De looptijd huurcontract (mnd) wordt (vanaf datum einde bouw in Reaforce) aangegeven in hele maanden. Deze looptijd bepaalt de looptijd van de contracthuur.

Indien de exploitatieperiode kleiner is dan de looptijd van het huurcontract, dan wordt er gedurende de gehele exploitatieperiode met de contracthuur gerekend.

Indien de exploitatieperiode groter is dan de looptijd van het huurcontract, dan wordt voor de inkomsten na de duur van het huurcontract gerekend met de geïndexeerde markthuur.


Leegstand:

Voor de leegstand als gevolg van mutatie wordt in het leegstandpercentage onderscheid gemaakt tussen leegstand over de contracthuur en leegstand over de markthuur

  

2.1.3 Berekening mutatiegraad

 

Mutatie:

De mutatie gebruikt u om het tempo aan te geven waarin de eenheden van huurder wijzigen en dus van netto- naar streefhuur (bij Functies Wonen en Parkeren) of van contracthuur naar markthuur (bij Functies Bedrijfshuisvesting, Leisure en Utilitair) gaan.

 

Eenheden die al op streef- of markthuur staan worden in deze vorm van mutatie dus niet nogmaals gemuteerd. Het doel is een simulatie van huurharmonisatie na te bootsen en zo versneld van netto- of contracthuur op respectievelijk streef- en markthuur te komen.

 

De mutatiegraad wordt berekend door een maandelijkse verlaging van de nog niet gemuteerde eenheden. Hierbij wordt rekening gehouden met het op te geven restant niet gemuteerde eenheden na x jaar en een aanvang mutatiegraad in het eerste jaar. Dit resulteert in een S- curve voor het verloop van de mutatie.

 

Uitponden:

Bij het toepassen van een uitpondscenario vindt er een verlaging plaats van het aantal eenheden dat nog in verhuur is.

De éénmalige verkoopopbrengsten worden op het scherm cashflow metrisch getoond als verkoopopbrengsten (als onderdeel van de cashflow uit (des)investeringen).

 

De invoervelden mutatiegraad in eerste jaar en percentage niet gemuteerde eenheden na x jaar zijn nu niet meer te wijzigen.

 

2.1.4 Berekening inkomsten



2.1.4.1. Wonen en parkeren

Aantal verhuurbare eenheden:

Het aantal verhuurbare eenheden is gelijk aan het aantal eenheden in het bouwprogramma van Reaforce en wordt daaruit overgenomen. 

 

De getoonde huurparameters bij netto- en streefhuur worden bij het toevoegen van een opbrengstwaardeberekening overgenomen uit Reaforce. De bijbehorende datum is de peildatum verkoopwaarde zoals deze is ingesteld in Reaforce op het scherm Verkoopopbrengst. 

De huur wordt in Reaforce op Typeniveau op dagbasis geïndexeerd vanaf peildatum tot resp. datum start bouw, einde bouw of start verkoop met de verkoopwaarde-index uit Reaforce.

 

Streef- en netto huur:

Voor de verfijning van de berekening kunt u voor de netto- en streefhuur andere bedragen opgeven in de invoervelden. Vanaf datum einde bouw worden de streef- en netto huren jaarlijks geïndexeerd in de indexeringsmaand (default 1 juli) van enig jaar volgens het opgegeven indexeringsscenario.

Rekening houdend met de verschillende indexen voor streef- en nettohuur, de mutatiegraad en het leegstandspercentage bij mutatie worden de inkomsten voor de functie uitgerekend en per maand in de cashflow uitgezet.


2.1.4.2 Bedrijfshuisvesting, Leisure en Utilitar

Aantal verhuurbare eenheden:

Het aantal verhuurbare eenheden is gelijk aan het aantal eenheden in het bouwprogramma van Reaforce en wordt daaruit overgenomen. 

 

De getoonde huurparameters bij markt- en contracthuur worden bij het toevoegen van een opbrengstwaardeberekening overgenomen uit Reaforce. De bijbehorende datum is de peildatum verkoopwaarde zoals deze is ingesteld in Reaforce op het scherm Verkoopopbrengst.

De huur wordt in Reaforce op Typeniveau op dagbasis geïndexeerd vanaf peildatum tot resp. datum start bouw, einde bouw of start verkoop met de verkoopwaarde-index uit Reaforce.

 

Markt- en contracthuur:

Voor de verfijning van de berekening kunt u voor de markt- en contracthuur andere bedragen opgeven in de invoervelden. Vanaf datum einde bouw worden de markt- en contracthuur éénmaal per jaar in de indexeringsmaand (default 1 juli) van enig jaar geïndexeerd.

Rekening houdend met de verschillende indexen voor markt- en contracthuur, de mutatiegraad en het leegstandspercentage bij mutatie worden de inkomsten voor de functie uitgerekend en per maand in de cashflow uitgezet.


2.1.5 Uitponden (optioneel)

Het dialoogvenster voor het definiëren van een uitpondscenario wordt alleen getoond als in de Wizard Opbrengstwaarde in het 2e dialoogvenster de optie ‘Uitponden’ is aangevinkt.

Voorbeeld van het 2e dialoogvenster in de Wizard Opbrengstwaarde

 

Als de optie ‘Uitponden’ is aangevinkt, dan zijn de invoervelden mutatiegraad in eerste jaar en percentage niet gemuteerde eenheden na x jaar niet meer te wijzigen/niet meer van toepassing.

De tekst ‘mutatie’ wordt gewijzigd in ‘mutatie via uitpondschema’.

Voorbeeld van het mutatieschema bij uitponden


2.1.5.1 Uitpondgegevens

Voor het uitrekenen van de Verkoopopbrengsten wordt gebruik gemaakt van de uitpondgegevens. 

Voorbeeld van de invoerkaart Uitpondgegevens

 

De uitpondgegevens zijn onderverdeeld in:

 

Leegwaarde per verhuurbare eenheid:

De leegwaarde per verhuurbare eenheid betreft een bedrag exclusief kosten koper (k.k.). De leegwaarde wordt geïndexeerd vanaf peildatum tot datum daadwerkelijke uitponding (zie uitpondschema).

 

Switchjaar verkoopwaarde index:

De verkoopwaarde index is met het aangeven van een switchjaar instelbaar met twee indexen.

Dit geeft u de mogelijkheid om voor de eerste periode een andere index op te geven dan voor de 2e periode.

 

Kortingspercentage bij verkoop aan huurders:

Het is mogelijk om een kortingspercentage op te geven bij verkoop aan huurders. Het kortingspercentage wordt over de leegwaarde gerekend vanaf peildatum.

 

Leegstand bij verkoop:

Bij verkoop aan niet-zittende huurders kunt u een leegstandsperiode opgeven voor de maanden dat de woning leegstaat.


2.1.5.2 Uitpondschema

 

Uitpondscenario:

Voor het uitrekenen van het uitpondschema heeft u de mogelijkheid om per jaar specifieke instellingen aan te passen. Als hulpmiddel staat boven in het invoerscherm aangegeven om hoeveel eenheden het gaat en hoeveel er maximaal wordt uitgepond.

 

Maximaal uitpond percentage:

Door het opgeven van een percentage kunt u hier aangeven wat het maximaal te verkopen aantal eenheden is ongeacht of het een verkoop aan huurders of een verkoop op de vrije markt is.

Bij 0,00% worden er dus geen eenheden verkocht.


Huurharmonisatie:

Om versneld van netto- naar streefhuur resp. van contract- naar markthuur te komen bestaan er twee mogelijkheden van huurharmonisatie t.g.v. uitponden.

  1. De eerste mogelijkheid is dat de eenheden die niet worden verkocht meteen op streefhuur resp. markthuur worden gezet.
  2. De tweede mogelijkheid is dat bij het bereiken van het maximale uitpondpercentage de eenheden die muteren op streefhuur resp. markthuur gezet worden.

 

U kunt, door met de muisknop één van beide opties aan te klikken, de harmonisatie aanpassen.

 

Mutatiegraad per jaar:

De mutatiegraad per jaar wordt in de eerste witte kolom getoond. Per willekeurig jaar heeft u de mogelijkheid om dit percentage aan te passen. Hierdoor kunt u het aantal verkoopbare eenheden in enig jaar aanpassen.

Per jaar is het cumulatieve percentage van het groeipercentage mutatiegraad te zien waarmee de nog niet gemuteerde eenheden wordt verminderd. De eerste keer dat u in deze invoerkaart komt, ziet u de opbouw van de mutatiegraad per jaar zoals die is ingesteld bij mutatie (zie paragraaf 2.1.3).

 

Te verkopen aantal:

Per jaar is aangegeven wat het te verkopen aantal is. Met behulp van de kolom mutatiegraad per jaar kunt u dit aantal beïnvloeden.

Het groeipercentage mutatiegraad x aantal nog niet gemuteerde eenheden = te verkopen aantal.

 

Te verkopen Score:

Per jaar kunt u aangeven hoeveel procent u verwacht te verkopen van de eenheden die in verkoop komen.

Bij een percentage ‘lager dan 100%’, zullen de niet verkochte eenheden weer in verhuur komen. Eventuele huurharmonisatie zal worden toegepast met de bijbehorende index.  

 

Verkocht aan (zittende) huurders:

Bij verkoop kunt u onderscheid maken of ‘dit volledig via de vrije markt loopt’ of ‘dat er de mogelijkheid van verkoop aan huurders’ is.

Bij verkoop aan huurders wordt er rekening gehouden met het onder paragraaf 2.1.5.2. omschreven kortingspercentage bij verkoop aan huurders. Bij een opgegeven kortingspercentage groter dan 0,00% zullen de opbrengsten minder zijn dan bij verkoop op de vrije markt.

Bij verkoop aan de zittende huurder wordt met een geheel aantal eenheden gerekend en zal er geen huurderving zijn ten gevolge van leegstand.  Ook wordt er geen mindering toegepast ten gevolge van de ingestelde verkoop score. De verkoop aan zittende huurders gaat voor op verkocht aan huurders of verkoop op de vrije markt.