Functionele toelichting
De Verklaring Waarde Mutatie (VWM) geeft een verklaring van de waardeontwikkeling (marktwaarde) van de portefeuille tussen het begin en einde boekjaar. De VWM is een Excel Dashboard, bestaande uit 10 tabbladen en kan als aanvullende dienst binnen TM Corporaties worden afgenomen.
- Dashboard WON/PAR - Dit is het dashboard waarin de verklaring op ieder gewenst niveau wordt getoond voor woning- en parkeercomplexen.
- Dashboard COG - Dit is het dashboard waarin de verklaring op ieder gewenst niveau wordt getoond voor BOG/MOG/ZOG complexen.
- Waterval - De achterliggende dataset die wordt gebruikt voor het visualiseren van de waterval.
- Tree - De objectenboom uit Reaturn TM met hierin alle niveau's, uitgebreid met VHE type (o.b.v. consolideringssleutel leegwaarde/BVO).
- Complex - Aanvullende parameters op complexniveau t.b.v. visualisaties in het dashboard.
- VHE - Aanvullende parameters op VHE niveau t.b.v. visualisaties in het dashboard.
Impressie VWM Dashboard WON/PAR
In het donkere vlak (links) van het dashboard kan een selectie worden gemaakt op basis van de filters complextype, VHE type, plaats, wijk, buurt en complex. Door op de pijl (rechts boven) van een filter te klikken, is het mogelijk om op een specifieke tekst te filteren. Zodra een filter wordt gekozen, wordt het dashboard automatisch opnieuw geladen.
De waterval toont de verklaring voor de waardeontwikkeling tussen het begin en einde boekjaar. De overige grafieken en KPI's geven nadere duiding voor bepaalde mutaties. vb: de totale impact van de disconteringsvoet wordt getoond in de waterval. De KPI disconteringsvoet DE en UP worden getoond (inclusief de delta als procentpunt t.o.v. vorige periode).
Rekenkundige toelichting
Voor de verklaring is er aansluiting gezocht bij de CW kasstromen. Voor woning- en parkeercomplexen zijn er 2 scenario's (exploitatie en uitponden). Omdat in de meeste gevallen de CW kasstroom van een uitpondscenario lager ligt dan dezelfde CW kasstroom van het exploitatiescenario, kan het zijn dat het absolute waardeverschil een vertekend beeld geeft wanneer het scenario omslaat t.o.v. de vorige taxatieronde. Vandaar dat de waterval is opgedeeld in 3 kolommen, te benoemen: YTD, Wissel en Totaal. De YTD geeft de mutatie binnen het gehanteerde scenario t.o.v. de vorige periode. De kolom wissel toont het verschil tussen de waarde huidige ronde o.b.v. het scenario vorige ronde en de waarde huidige ronde o.b.v. van het huidige scenario. De kolom totaal toont de optelsom van YTD en wissel (m.a.w. hier wordt het totale verschil t.o.v. de vorige ronde getoond).
Startpunt (Marktwaarde k.k. previous)
Als startpunt voor de waterval wordt de marktwaarde k.k. vorige periode getoond. Hierbij worden de complexen uitgesloten die de vorige periode de taxatiestatus 92 hadden (definitief uitgesloten).
Voorraad mutaties
Voorraad mutaties ontstaan wanneer er nieuw bezit is aangekocht of verkocht, woningen zijn uitgepond of complexen worden uitgesloten. De VWM maakt hierbij onderscheid tussen toegevoegd bezit en verwijderd bezit.
Toegevoegd
Dit bedrag komt tot stand door de optelsom van de marktwaarde k.k. voor nieuwe complexen, complexen die vorige ronde waren uitgesloten en nu worden meegenomen en voor nieuw toegevoegde VHE's binnen een complex. De marktwaarde k.k. per VHE wordt berekend op basis van de wegingsfactor leegwaarde (WON/PAR) en m² BVO (BOG/MOG/ZOG).
Verwijderd
Dit bedrag komt tot stand door de optelsom van de marktwaarde k.k. voor verwijderde complexen, complexen die vorige ronde definitief waren en deze ronde zijn uitgesloten en uitgeponde VHE's binnen een complex.
Migratieverschillen
Migratieverschillen ontstaan door verbeteringen en optimalisaties van het rekenmodel of rekenkundige wijzigingen in het waarderingshandboek. Een migratie wordt doorgevoerd tijdens een release of een rekenmodelpatch. Onderstaande migratieverschillenrapporten tonen de migratie van 4.16.22 (versie Q4-2019) naar 4.19 (zomer release). Delta 1 geeft de migraties door het nieuwe rekenmodel weer. Delta 2 ontstaat door gewijzigde parameters (VTW-bedragen, inijkingstabel RVO, WWS-punten).
Het 2e migratieverschillenrapport laat de migratie van 4.19.06 naar versie 5.0 zien. Delta 1 laat wederom de migraties door het nieuwe rekenmodel zien. Delta 2 toont de migraties door gewijzigde handboekparameters. Indien deze door de HVS op voorhand zijn gezet wordt hier de waarde 0 getoond.
Impressie migratieverschillenrapporten
De marktwaarde k.k. na stap 2 in versie 4.19 hoeft niet aan te sluiten bij de marktwaarde k.k. pre-migratiewaarde 4.19.06. Dit omdat tussentijds parameters en brondata zijn gewijzigd. Het absolute migratieverschil ontstaat door (( 1 + delta 1-migratie 1 ) x ( 1 + delta 1-migratie 2 ) x ( 1 + enz. )) minus 1 te vermenigvuldigen met de totale mutatie tussen begin en eindstand, gecorrigeerd voor de voorraad mutaties, disconteringsvoet, mutatiegraad en leegwaarde.
Indien deze formule wordt toegepast op bovenstaande migratieverschillenrapporten resulteert dit in het volgende migratieverschil:
Geïsoleerde parameters
De CW wordt voornamelijk beïnvloedt door de disconteringsvoet. Hoe hoger de disconteringsvoet, des te lager de CW. Daarnaast geldt voornamelijk in het uitpondscenario dat een hogere mutatiegraad resulteert in een sneller uitpondregime waardoor de CW lager uitvalt. Om hier voor te corrigeren zijn de disconteringsvoet en mutatiegraad geïsoleerd. Dit wil zeggen dat voor het vergelijk van de CW t.o.v. de vorige periode uit wordt gegaan van de disconteringsvoet en mutatiegraad van de vorige periode. Daarnaast is de leegwaarde als additionele geïsoleerde parameter toegevoegd.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet van de vorige ronde wordt ingebracht. Vervolgens wordt de marktwaarde k.k. opnieuw berekend. Het verschil tussen de marktwaarde k.k. o.b.v. de huidige disconteringsvoet en de vorige disconteringsvoet bepaald het startpunt voor de impact van de disconteringsvoet. Vervolgens wordt er gecorrigeerd voor de voorraadmutaties i.v.m. dubbeltellingen.
Mutatiegraad - alléén WON/PAR
De mutatiegraad van de vorige ronde wordt vervolgens ingebracht. De marktwaarde k.k. wordt opnieuw berekend. Het verschil tussen de marktwaarde k.k. o.b.v. de ingebrachte disconteringsvoet en mutatiegraad uit de vorige ronde en de ingebrachte disconteringsvoet (uit de vorige ronde) en de mutatiegraad uit de huidige ronde bepaald het startpunt voor de impact van de mutatiegraad. Vervolgens wordt er gecorrigeerd voor de voorraadmutaties.
Leegwaarde - alléén WON/PAR
De leegwaarde per VHE van de vorige ronde wordt als laatste ingebracht. De marktwaarde k.k. wordt opnieuw berekend. het verschil tussen de marktwaarde k.k. o.b.v. de ingebrachte disconteringsvoet, mutatiegraad en leegwaarde uit de vorige ronde en de ingebrachte disconteringsvoet en mutatiegraad (uit de vorige ronde) en de leegwaarde uit de huidige ronde bepaald het startpunt voor de impact van de leegwaarde. Vervolgens wordt er gecorrigeerd voor de voorraadmutaties.
CW kasstromen
De CW kasstromen toont niet alléén de kasstromen maar ook de subtotalen. Om een aansluiting te krijgen kunnen de vet gedrukte velden in de kolom totaal bij elkaar worden opgeteld.
Zoals eerder toegelicht gaat de VWM ervan uit dat de disconteringsvoet en mutatiegraad de voornaamste parameters zijn die impact uitvoeren op het verloop en contant maken van een kasstroom. Onderstaand schema geeft per kasstroom de hoofdparameters aan die invloed uitoefenen op de getoonde mutatie per kasstroom. Onderstaand overzicht is niet limitatief maar geeft een goede indicatie van de meest invloedrijke parameters.
WON/PAR
| Kasstroom | Parameters |
| Theoretische huurinkomsten | Contracthuur, markthuur, WWS-punten, monumenttype, m² GO, bouwjaar, woonvorm, prijsinflatie, boveninflatoire huurverhoging, markthuurindex |
| Huurderving | Theoretische huurinkomsten, huurdervingspercentage, aantal maanden mutatieleegstand, leegstandspercentage, mutatiehuur |
| Opbrengsten uitponden | leegwaardestijging |
| Onroerende-zaakbelasting | WOZ-waarde, OZB tarief, prijsinflatie |
| Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten | WOZ-waarde, % belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten, prijsinflatie |
| Instandhoudingsonderhoud | VTW-bedrag, bouwkostenstijging |
| Mutatieonderhoud | mutatieonderhoud, bouwkostenstijging |
| Beheerkosten | Beheerkosten, loonstijging |
| Verhuurderheffing | WOZ-waarde, contracthuur, prijsinflatie, boveninflatoire huurverhoging, max. redelijke huur, verhuurderheffingspercentage, Aftoppingsgrens WOZ-waarde, leegwaardestijging |
| Juridische splitsingskosten | Juridische splitsingskosten, prijsinflatie, gesplitst (ja/nee) |
| Technische splitsingskosten | Technische splitsingskosten, prijsinflatie, gesplitst (ja/nee) |
| Verkoopkosten | Verkoopkosten, loonstijging |
Binnen het uitpondscenario zijn er nog andere parameters die het uitpondregime kunnen beïnvloeden. Denk hierbij aan exploitatieverplichtingen, verkoopbeklemmingen, versneld uitponden aanvangsleegstand, correctie mutatiegraad gedurende de looptijd van de beschouwingsperiode enz. Omdat wordt verwacht dat de aanpassingen jaar op jaar minimaal zijn, zijn deze parameters niet geïsoleerd.
COG
| Kasstroom | Parameters |
| Theoretische huurinkomsten | Contracthuur, markthuur, expiratiedatum, prijsinflatie, markthuurindex, opzegkans, looptijd toekomstige huurcontracten |
| Financiële leegstand | Markthuur, wederverhuurtijd, opzegkans |
| Incentives | Aantal maanden huurvrij, incentives vanuit bronadministratie |
| BTW verlies | BTW geopteerde verhuur |
| Overige huuropbrengsten | Overige componenten vanuit bronadministratie |
| Onroerende-zaakbelasting | WOZ-waarde, OZB-tarief, prijsinflatie |
| Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten | WOZ-waarde, % belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten, prijsinflatie |
| Instandhoudingsonderhoud | Onderhoudsnorm per segmentatie, bouwkostenstijging, m² BVO |
| Mutatie- en inrichtingskosten | Opzegkans, wederverhuurtijd, looptijd toekomstig huurcontract, mutatieonderhoudnorm per segmentatie, bouwkostenstijging, marketingkosten (% MH), markthuur, m² BVO |
| Beheerkosten | Beheerkosten, loonstijging, markthuur |
Bijzonderheden
Indien het scenario t.o.v. de vorige taxatieronde is gewisseld, kan het zijn dat door het aanpassen van de disconteringsvoet, mutatiegraad en leegwaarde, het scenario weer terugslaat. In deze gevallen geeft de grafiek weer dat er sprake is van een scenario wissel maar is de kolom wissel leeg.
Binnen Reaturn TM wordt de marktwaarde v.o.n. na correcties pas afgetopt op 0 EUR. Indien de marktwaarde v.o.n. voor correcties een negatief bedrag is, wordt de aftopping naar 0 EUR getoond in de correctie overig om het verloop van de waterval te waarborgen.