In het overzicht van kosten en opbrengsten kun je opbrengsten van alle objecten wijzigen. De opbrengsten zijn verdeeld in een grondtermijn en opstal termijn. Beide bedragen worden altijd exclusief belastingen (BTW/RETT) weergegeven op het kosten en opbrengsten overzicht. Wanneer je op grondtermijnen of opstal termijnen van een object klikt, zal een scherm met details geopend worden.
Dit scherm toont een gedetailleerde berekening van de opbrengsten. In het bovenste deel van dit scherm kun je de verkoopprijs bepalen van je objecten en een indexatie toepassen indien dit gewenst is.
In het onderste deel is de verkoopprijs verdeeld onder grondtermijn en opstal termijn. Ook kun je een belasting percentage invoeren om het netto grondtermijn en netto opstal termijn uit te rekenen dat weergegeven wordt in het kosten en opbrengsten overzicht.
De verkoopprijs bepalen
Er zijn twee mogelijkheden om de verkoopprijs te bepalen. Dit wordt bepaald op basis een verhuur of verkoop situatie. Voor de gewenste berekening kun je een van deze situaties kiezen. Met de 'verhuur' situatie geselecteerd zijn er de volgende 4 invoervelden:
- Huur: Vul een huurbedrag in
- Methode: Selecteer een huurmethode zoals bijvoorbeeld, per netto m² of per eenheid
- Frequentie: Bepaal de frequentie van de huur
- Rendement: Voer een bruto initieel rendement in
- Verkoopprijs: Wordt automatisch berekend na het invoeren van voorgaande velden. Bij het handmatig invoeren van de verkoopprijs zal het huurbedrag herberekend worden.
De verkoopprijs wordt berekend op basis van de jaarlijkse huurprijs, verdeeld door het rendement. Bijvoorbeeld: 1.200 huur per eenheid per maand (=14.400 per jaar) verdeeld door een rendement van 5.00% resulteert in een verkoopprijs van 288.000.
Met de 'verkoop' situatie geselecteerd kun je de volgende invoervelden invullen:
- Bedrag: Vul een bedrag in
- Methode: Selecteer een huurmethode zoals bijvoorbeeld, per netto m² of per eenheid
- Verkoopprijs: Wordt automatisch berekend na het invoeren van voorgaande velden. Bij het handmatig invoeren van de verkoopprijs zal bedrag herberekend worden.
De verkoopprijs wordt berekend op basis van het aantal vermenigvuldigd met de geselecteerde methode. Bijvoorbeeld een object van 120 bruto m²: 4.000 per bruto m² (120) resulteert in een verkoopprijs van 480.000.
Indexatie toepassen
Indien gewenst is het mogelijk om een indexatie toe te passen op de verkoopprijs. Activeer indexatie door de 'Indexatie' box aan te vinken. De volgende invoervelden worden getoond:
- Startdatum: Selecteer een datum uit de lijst met data gekoppeld aan activiteiten en mijlpalen. Je kunt ook 'Aangepaste datum' kiezen voor het handmatig invoeren van een specifieke datum.
- Einddatum: Gelijk aan de startdatum kan bij een einddatum ook een activiteit of mijlpaal gekozen worden, welke ook al gekoppeld is aan een datum. 'Aangepaste datum' is ook hier een optie.
- Indexreeks: Selecteer een gewenste indexreeks. Indien je wilt werken met een aangepast jaarlijks percentage, kies dan voor 'handmatig percentage' en vul het percentage in.
- Verhoging: Wordt automatisch berekend op basis van de geselecteerde start- en einddatum en indexreeks. De verhoging van de verkoopprijs wordt ten opzichte van 'Geïndexeerde verkoopprijs' getoond.
- Geïndexeerde verkoopprijs: Wordt automatisch berekend op basis van de verkoopprijs, start- en einddatum en indexreeks. Je kunt ook handmatig een geïndexeerde verkoopprijs invoeren, de verkoopprijs wordt dan opnieuw berekend.
Belasting impact
Wanneer de (geïndexeerde) verkoopprijs bepaald is, kun je de opbrengsten verdelen onder grondtermijn- en opstal termijn. Dit gedeelte wordt beschikbaar zodra er een (geïndexeerde) verkoopprijs is. Indien de (geïndexeerde) verkoopprijs gelijk is aan 0, zullen alle invoervelden onder belasting impact nog vergrendeld blijven, tot er een verkoopprijs bepaald is.
Aan de linkerkant van het scherm kun je percentages invoeren voor de grond- en opstal termijn. Bij het invoeren van een 'Grondtermijn %' zal automatisch het bedrag berekend worden met bijbehorend percentage. Gezien de som van grond- en opstal termijn altijd op 100% uitkomt, zal de 'opstal termijn %' ook automatisch worden berekend.
In het midden kun je een belasting percentage invoeren indien nodig. Dit veld wordt gebruikt om belastingen uit te sluiten die van toepassing zijn op de grond- en opstal termijn. Het berekend de 'Netto grondtermijn' en 'Netto opstal termijn'. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden om BTW op je verkoopprijs uit te sluiten. Door een BTW percentage in te voeren, wordt de 'Netto grondtermijn' berekend.
