Casus

De casus betreft het waarderen van een parkeercomplex in Reaturn TM Beleggers waarbij er sprake is van omzetafhankelijke huurinkomsten. 

Bronadministratie

Veelal zijn de omzetafhankelijke huurinkomsten niet opgenomen in de bronadministratie. In Reaturn TM is het huurcontract zichtbaar met een contracthuur van 0 EUR. Afhankelijk van de contract wordt er een expiratiedatum meegeleverd of automatisch bepaald op basis van het opzegtermijn (default 12 maanden).

Impressie contractkenmerken

Impressie componentkenmerken

Impressie ruimtekenmerken

Waardering

Het waarderen van het waarderingscomplex kan op basis van 2 methoden. In beide methoden dienen onderstaande handeling te worden uitgevoerd:

Er dient een markthuur te worden opgegeven via het scherm COG > Taxatie Parameters > Markthuur. Om te zorgen dat bij expiratie de contracthuur (zijnde 0 EUR) 100% omslaat naar de markthuur, dient in het scherm COG > Taxatie Parameters > Tijdreeksen het % omhoog indien mh > ch op 100% te staan.

CW omzethuur

Indien er wordt gekozen voor de methode CW omzethuur, dan dient de expiratiedatum gelijk te staan aan ultimo beschouwingsperiode. Bij een waardepeildatum 31/12/2020 is dit bv. 31/12/2030. De expiratiedatum overrule kan worden ingevoerd via het scherm COG > Taxatie Parameters > Na mutatie via de parameter Altern. expiratie. De wederverhuurtijd bedraag 0 maanden en periode huurvrij is 0 maanden. De opzegkans is 100%. 

Vervolgens dient in het scherm COG > Taxatie Parameters > Per complex de correctiewaarde omzethuur te worden ingevuld. Dit is een positieve kapitaalcorrectie op de marktwaarde v.o.n. De correctie staat gelijk aan de gekapitaliseerde verwachte omzet.

Voor de eindwaardeberekening wordt uitgegaan van de geïndexeerde markthuur ultimo beschouwingsperiode en de ingevoerde Exit Yield. Via de markthuur index kan deze worden geïndexeerd naar ultimo beschouwingsperiode.

Voor de NAR berekening wordt de meer-/minderhuur t.o.v. van de contracthuur (0 EUR) contant gemaakt over een looptijd van 10 jaar.

Voorspelling omzethuur

Indien er wordt gekozen om de omzethuur als kasstroom in te regelen, dient de taxateur de expiratiedatum aan te passen naar waardepeildatum. Dit is mogelijk via het scherm COG > Taxatie Parameters > Na mutatie via de parameter Altern. expiratie. Bij een waardepeildatum 31/12/2020 is dit bv. 31/12/2020.

Vervolgens moet de looptijd van het fictieve huurcontract gelijk te worden gezet aan de looptijd van de beschouwingsperiode. Dit kan worden ingeregeld via het scherm COG > Taxatie Parameters > Na mutatie middels de parameter Looptijd toek. contr. Uitgaande van een beschouwingsperiode van 10 jaar dient hier 120 (maanden) te worden ingevuld. De wederverhuurtijd bedraag 0 maanden en periode huurvrij is 0 maanden. De opzegkans is 100%.

Via de index contracthuur (scherm COG > Taxatie Parameters > Tijdreeksen) kan de taxateur bepalen in hoeverre de omzethuur daalt of stijgt gedurende de beschouwingsperiode.

Voor de NAR berekening wordt uitgegaan van de ingevoerde markthuur per jaar.