Die steuerliche Beurteilung einer Prognose kann besonders komplex sein, weshalb dies die Aufgabe eines Steuerberaters bleibt. 

Reaforce® bietet jedoch die Möglichkeit, einige steuerliche Aspekte in Bezug auf die Umsatzsteuer (USt) und/oder Grunderwerbssteuer (GrESt) mit in die Prognose aufzunehmen.

 

Bei der Entwicklung von Immobilienprojekten spielen an zwei Momenten steuerliche Aspekte in Bezug auf die Umsatzsteuer (USt) und/oder Grunderwerbssteuer (GrESt) eine Rolle. Es handelt sich hierbei um den jeweiligen Zeitpunkt der „Übertragung“, nämlich:

  • Kauf des Grundstücks und/oder der Gebäude
  • Verkauf

 

Fragen, die hierbei beantwortet werden müssen, sind u.a.:

  • Unterliegt der „Grundstückswert“ der Umsatz- oder Grunderwerbssteuer? Wenn der „Kaufpreis   Grundstück /Gebäude“ der Grunderwerbssteuer unterliegt, hat dies immer eine Erhöhung des Kostenpreises zur Folge. Wenn der „Kauf des Grundstücks und/oder der Gebäude“ der Umsatzsteuer unterliegt, spielt die zukünftige Vermietungssituation bei der Beurteilung, ob die Umsatzsteuer den Kostenpreis erhöht, eine Rolle. 
  • Unterliegt der „Verkauf“ des fertig gestellten Produktes (nämlich eines Gebäudes oder Grundstücks) der Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer oder vielleicht eine Kombination von beide? Fällen die Kosten der Verkaufstransaktion zu Lasten des Käufers oder zu Lasten des Verkäufers?

Ist USt über die Kosten rückforderbar oder nicht?

 

Mithilfe des Wizards „Steuern“ können die steuerlichen Aspekte in Bezug auf die Umsatzsteuer und die Grunderwerbssteuer angesichts der Prognose von Immobilienprojekten verarbeitet werden. 

 

Auf Nutzungsebene werden die steuerlichen Folgen der steuerlichen Situationen gezeigt auf den Fenstern:

  • Verkaufserlöse
  • Steuern
  • Budgetorientierung

 

Bei der Erstellung eines neuen Typs in Reaforce, wählt der Anwender auf Typenebene aus einem vordefinierten Auswahlmenü das zutreffende An- und Verkaufsszenario. 

Es kann auch angegeben werden, ob die Art des Verkaufs Kosten Verkäufer oder Kosten Käufer ist.

Beispiel: Steuerliches An- und Verkaufsszenario auf Typenebene wählen

 

Nachdem ein Projekt/Nutzungsart/Typ hinzugefügt wurde, hat der Anwender folglich noch die Möglichkeit ein anderes vordefiniertes steuerliches An- und Verkaufsszenario zu wählen. Bei steuerlichen Ausnahme kann zudem händisch ein steuerliches Szenario angegeben werden.

 

9.1 Änderung steuerliches An- und Verkaufsszenario

Ein anderes steuerliches An- und Verkaufsszenario wählen oder händisch ein Szenario angeben:

  • Wählen Sie im Projektbaum die zu bearbeitende Nutzung;
  • Wählen Sie den Reiter Definition – Steuern;
  • Klicken Sie mit der rechten Maustaste auf das Aktivierungsfeld (hellblau) im An- oder Verkaufsszenario; es öffnet sich der Wizard Steuern.
  • Folglich kann:
    • Ein anderes steuerliches Szenario gewählt werden

Die dazugehörigen Rechengrundlagen für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer werden angezeigt, können jedoch nicht geändert werden.             

                    Beispiel steuerliche Ankaufsszenarien

 

  • Händisch ein Szenario angegeben werden, sobald der Haken in der Checkbox gesetzt wurde. Die dazugehörigen Rechengrundlagen für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer können angegeben werden. Wenn händisch ein steurliches Verkaufsszenario festgelegt wird, muss zu dem:
  • der Anteilder nicht abzugsfähigen USt. über Kosten (in %) und 
  • der Anteil der abzugsfähigen USt. über Verkaufswert (in % und durch den Käufer)

 angegeben werden.        

                        Beispiel eines manuellen steuerlichen Verkaufsszenarios

 

Im Fenster Steuern werden auf Typenebene für das steuerliche An- und Verkaufsszenario die folgenden Daten wiedergegeben:

  • Name des Steuerszenario’s
  • Grunderwerb- und USt. Grundlagen
  • Grunderwerb- und USt. Tarife
  • Grunderwerb- und USt. Beträge

 

Für das steuerliche Verkaufsszenario wird zudem pro Typ 

  • die Art des Verkaufs (Kosten Käufer oder Kosten Verkäufer)
  • Sonstige Kosten Käufer
  • abzugsfähige USt (vom Käufer)
  • Gesamtinvestition Käufer

Beispiel des Fensters ‘Steuern’

 

Wenn für den “Verkauf” ein Steuerszenario gewählt wurde, wodurch ‘nicht umlagefähige Umsatzsteuer’ erscheint, dann wird die Zusammensetzung der Umsatzsteuer auf dem Schirm Budgetorientierung gezeigt.

 Für die Kalkulation des UST-Betrages pro Kostenlinie wird nachfolgende benutzt:

  • Umsatzsteuer-Grundlage% (für den hohen, niedrigen und freigestellten USt-Satz)
  • Der hohe, niedrige und freigestellte Umsatzsteuer-Satz* am Datum Start Projekt

 

Der Umsatzsteuer-Gesamtbetrag pro Kostenlinie wird dann wie folgt kalkuliert:
(USt-Grundlage% Hoch * hohe USt-Satz) + (USt-Grundlage% Niedrig * niedrige USt-Satz) + (USt-Grundlage% Freigestellt * freigestellte USt-Satz)
 Der Gesamtbetrag der USt wird dann als Summe der Umsatzsteuerbeträge der individuellen Kostenlinie berechnet.

 

Der Betrag in der Kostenzeile "Nicht umlagefähige Vorsteuer" wird wie folgt berechnet:
 Gesamtbetrag der Mehrwertsteuer * % Nicht umlagefäghige Vorsteuer’. 

 


9.2 Ändern UST-Grundlage

Ändern die USt-Grundlage ändern:

  • Im Projektbaum die entsprechende Nutzung auswählen
  • In der Tabstruktur das Fenster Machbarkeit – Budgetorientierung auswählen
  • Aktivieren Sie im oberen Teil des Fensters das Icon ; die Spalten mit den USt-Bemessungsgrundlagen werden nun angezeigt. Das Icon wird nun grün dargestellt .
  • Wählen Sie die Kostenzeile für welche Sie die Bemessungsgrundlage ändern möchten und klicken Sie auf eins der Bearbeitungsfelder in der Spalte mit den USt-Grundlagen. 
  • Es öffnet sich ein Eingabefensterm, in welchen Sie die USt-Grundlage prozentual ändern können. 

       

            Beispielhafte Darstellung der Änderung einer USt-Grundlage einer Kostenzeile 

 

       

        Beispielhafte Darstellung des Fensters Budgetorientierung und den Spalten der USt-Bemessungsgrundlage und USt-Beträge

 

9.3 Ändern USt-Tarife (auf  PV-Ebene)

Ändern die USt-Tarife auf PV-Ebene:

  • Im Projektbaum die entsprechende Nutzung auswählen
  • In der Tabstruktur das Fenster Machbarkeit – Budgetorientierung auswählen
  • Aktivieren Sie das Icon ; die Spalten mit den Bemessungsgrundlagen werden im Fenster nun angezeigt. Das Icon wird nun grün dargestellt .
  • Klicken Sie auf das Bearbeitungsfeld Hoher Satz, Niedriger Satz oder Freigestellt.
  • Im Eingabefenster können Sie folglich die USt-Tarife ändern. Vergessen Sie nicht das Feld ‘USt-Sätze manuell überschreiben’ zu aktivieren. 

Beispiel einer händischen Anpassung der USt-Tarife auf PV Ebene

 

Achtung!

Wenn Sie das oben stehende Eingabefenster nach der händischen Änderung einer oder mehrerer USt-Tarife wieder öffnen und die Option ‘USt-Sätze manuell überschreiben’ auf inaktiv setzen, dann werden die heutigen USt-Tarife wieder auf die im Applikationsmanagement festgelegten aktuellen Tarife zurückgesetzt und zum Startdatum des Projekts gelten.

 

 

9.4 Grundstückgewinnsteuer (GGSt, nur für Projekte in der Schweiz)

Wenn Sie ein Projekt in der Schweiz anlegen, wird automatisch die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) berechnet. Die GGSt ist eine Steuer, welche auf den Gewinn durch die Veräusserung eines Projektes erhoben werden kann.

 

Der Gesamtbetrag der GGSt und der Netto Entwicklungsgewinn werden auf PV-Ebene im Fenster ‘Managementzusammenfassung’ angezeigt.

 

Wenn Sie in diesem Fenster auf den Betrag klicken, wird das Fenster Machbarkeit – Grundstückgewinnsteuer geöffnet. Hier können Sie im Detail die GGSt-Berechnung einsehen und/oder auch ändern.

Beispielhafte Darstellung des Fensters ‘Managementzusammenfassung’ u. Wiedergabe der Grundstückgewinnsteuer und des Netto Entwicklungsgewinns

 

Beispielhafte Darstellung des Fenster Grundstückgewinnsteuer und der Berechnung im Detail 

 

Wieviel GGSt. gezahlt werden muss, hängt vom jeweiligen Tarif des Kanton und dem Gewinn ab. Der Steuertarif pro Stufe wird über den Gewinn je Transaktion berechnet, wobei eventuelle Zu- und Abschläge sowie die Haltedauer berücksichtigt werden.   

 

Die Tabellen, in denen die Steuertarife sowie Zu- und Abschläge hinterlegt sind, können im Reaforce Applikationsmanagement eingesehen und geändert werden.  

 

Mögliche Änderungen in der GGSt.-Berechnung sind:

  1. Änderung der Berechnungsebene; die GGSt muss je Transaktion berechnet werden. Wenn Sie ein Projekt anlegen, wird die GGSt auf Typenebene berechnet. Wenn das Projekt beispielsweise als Gesamtpaket an einen Investor verkauft wird, kann der Reaforce-Nutzer die Berechnungsebene von Typen- auf Projektvariantenebene ändern.
  2. Änderung der abzugsfähigen Kosten. Standardbetrag = 0.
  3. Änderung des Datums Ankauf und Grundstücksübertragung. Die Haltedauer wird je Transaktion automatisch berechnet als Unterschied zwischen dem Datum Ankauf und Datum Grundstücksübertragung. Im Standard wird das gekoppelte Daten aus der Reaforce Planung übernommen. Dafür gilt:

Fenster Grundstückgewinnsteuer

Fenster Planung und Indexierung

Datum Ankauf

Datum Grundstücksankauf (wenn kein Spez. GA) 

oder

Datum des ersten Grundstücksankauf (wenn Spez. GA aktiviert)

Datum Grundstücksübertragung

Datum Start Grundstücksübertragung (wenn Kauf)

oder

Datum Grundstücksübertragung (wenn Miete)

 

Der Reaforce Benutzer hat die Möglichkeit um eventuell ungekoppelte Daten zu nutzen, die Haltedauer wird danach neu berechnet.

 

Vorsicht!

  • Wenn Sie einen Typen Wohnen oder Parken mit der Methode der Kaufpreisermittlung ‘Kaufpreis’ anlegen und die Berechnung der GGSt. auf Typenebene stattfindet, dann kann das Datum Grundstücksübertragung im Fenster Grundstückgewinnsteuer nicht händisch geändert werden, sondern wird dieses aus der Verkaufsplanung und/oder Kaufpreisliste übernommen. Im Fenster Grundstückgewinnsteuer wird dies als ‘gem. Verkaufsplanung’ angezeigt. 
  • Wenn neue Nutzungen oder Typen an eine Projektvariante hinzugefügt werden, dann muss die GGSt. erneut berechnet werden. Dies wird dem Nutzer mittels folgender Anzeige mitgeteilt:  

       

 

Wenn Sie auf den Anzeigentext klicken, wird das Eingabefenster mit der aktuellen Berechnungsebene angezeigt, wobei die Nutzungen/Typen, welche noch nicht in der GGSt.-Berechnung mit aufgenommen werden, rot markiert sind. 

 

Folglich kann nur eine erneute GGSt.-Berechnung erstellt werden, wenn alle Nutzungen/Typen direkt oder indirekt als Berechnungsebene/Transaktionsebene angeklickt werden. 

 

Beispielhafte Darstellung der Wiedergabe der aktuellen Berechnungsebene nachdem die Nutzung Hotel hinzugefügt wurde