15.1  1. Konsolidierungsebene:

Hier gibt es zwei Möglichkeiten, nämlich:

  • ProjectVariant: wenn die Projektstruktur folgendermaßen aufgebaut ist: 

            Projekt -  ProjectVariant – Nutzungen (und Typen)

  • Baueinheit: wenn die Projektstruktur folgendermaßen aufgebaut ist: 

            Projekt -  ProjectVariant – Baueinheit – Nutzungen (und Typen)

 

15.2  2. Konsolidierungsebene:

Hier gibt es zwei Möglichkeiten, nämlich:

  • ProjectVariant: wenn die Projektstruktur folgendermaßen aufgebaut ist: 

            Projekt – ProjectVariant – Baueinheit – Nutzungen (und Typen)

  • Teilprojekt: wenn die Projektstruktur folgendermaßen aufgebaut ist: 

            Projekt – ProjectVariant – Teilprojekt – Baueinheit – Nutzungen (und Typen)

 

15.3  3. Konsolidierungsebene:

Hier gibt es nur eine Möglichkeit, nämlich:

  • ProjectVariant: wenn die Projektstruktur folgendermaßen aufgebaut ist: 

            Projekt – ProjectVariant – Teilprojekt – Baueinheit – Nutzungen (und Typen)

 

15.4 Externe Kosten: 

Die externen Kosten bestehen aus: Alle kosten von Grundstückskosten bis zum Unvorhergesehenes.

 

15.5 IRR „Entwicklung & Realisierung“

Der IRR „Entwicklung & Realisierung“ ist ein Prozentsatz, wobei der Nettobarwert (NBW) des Entwicklungs- und Realisierungs-Cashflows Null ist. In Reaforce entspricht dies dem Zeitraum ab dem Datum des Entwicklungsbeginns bis einschließlich dem Datum Ende des Projektes. 

 

Für alle Nutzungen gilt:

IRR Entwicklung und Realisierung:

  • Wird kalkuliert auf Tagesbasis;
  • Kann jederzeit neu kalkuliert und angezeigt werden;
  • Wenn gilt: -100% ≤ IRR ≤100%, dann wird für den IRR „irreal“ angegeben;

 

15.6 IRR Eigenverwaltung

Der IRR Eigenverwaltung ist der Prozentsatz, bei dem der Nettobarwert (NBW) des Restnutzungs-Cashflows Null ist. 

 

Für die Nutzungen Gewerbe, Freizeit & Utilitair gilt:

IRR Eigenverwaltung:

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für die Nutzung gemacht wurde, dann ist der IRR Eigenverwaltung nicht verfügbar und wird nicht angezeigt
  • Kann nur einen kalkulierten Wert haben,, wenn das Modul “Ertragswert” benutzt wird für die Einführung einer Etragswert-Kalkulation

 

Für die Nutzungen Wohnungen und Parken gilt:

IRR Eigenverwaltung: 

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für die Nutzung und alle Typen dadrin gemacht wurde, dann ist der IRR Eigenverwaltung nicht verfügbar und wird nicht angezeigt
  • Kann nur einen kalkulierten Wert haben, wenn das Modul „Ertragswert“ benutzt wird, und eine Ertragswert-Kalkulation für alle Typen gemacht ist, die zu der Nutzung gehören.
  • Wenn eine Etragswert-Kalkulation für die Nutzungen „Wohnen“ oder „Parken“ gemacht wurde, aber nicht für alle Typen, die zu den entsprechenden Nutzungen gehören, dann wird für die Kennzahl „IRR Eigenverwaltung“ folgendes angezeigt: nicht berechenbar

  

Auf der Ebene Baueinheit, Teilprojekt und Projektvariante gilt:
 
IRR Eigenverwaltung:

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für die unteren Ebenen gemacht wurden, ist der IRR-Eigenverwaltung nicht verfügbar und wird nicht angezeigt
  • Wenn der IRR Eigenverwaltung angezeigt wird, kann aber nur dann ein kalkulierter Wert angezeigt werden, wenn für keine der darunter liegenden Ebene der Status „nicht berechenbar“ angezeigt wird
  • Wenn eine der unterliegende Ebenen den Status „nicht berechenbar“ anzeigt dann wird auch auf dieser Ebene „nicht berechenbar“ für den Wert IRR Eigenverwaltung angezeigt

 

15.7 IRR Gesamtlaufzeit

Der IRR „Gesamtlaufzeit“ ist der Prozentsatz, bei dem der Nettobarwert (NBW) des gesamten Cashflows (also der Entwicklungs-, Realisierungs- und Restnutzungperiode zusammen) Null ist. 

 

Für die Nutzungen Gewerbe, Freizeit & Utilitair gilt:

IRR Gesamtlaufzeit:

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für die Nutzung gemacht wurde, dann wird  der IRR Gesamtlaufzeit nicht angezeigt
  • Wenn der IRR Gesamtlaufzeit angezeigt wird, kann dieser nur einen kalkulierten Wert haben, wenn 
    • Das Modul “Ertragswert” benutzt ist für die Eintragung einer Ertragswert-Kalkulation;
    • Der Verkaufsdatum an den institutionellen Investor ≤ Baufertigstellung ist;
    • Die Zahlung für das Grundstück und das Gebäude vollständig bei Baufertigstellung erfolgt.

Wenn nicht alle genannten Bedingungen erfüllt sind, wird für den IRR Gesamtlaufzeit folgendes angezeigt: “nicht berechenbar”

 

Für die Nutzungen Wohnungen und Parken gilt:

IRR Gesamtlaufzeit:

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für die Nutzung gemacht wurde, dann wird der IRR Gesamtlaufzeit nicht angezeigt.
  • Wenn ein Wert für die IRR Gesamtlaufzeit angezeigt wird, dann kann dieser nur einen kalkulierten Wert anzeigen, wenn
    • Ein Ertragswert-Kalkulation für alle Typen berechnet wurde, die zu der Nutzung gehören;
    • Das Verkaufsdatum an den institutionellen Investor ≤ Baufertigstellung ist;
    • Die Zahlung für das Grundstück und das Gebäude vollständig bei Baufertigstellung erfolgt.

Wenn nicht alle genannten Bedingungen erfüllt sind, dann wird für den IRR Gesamtlaufzeit  folgendes angezeigt: nicht berechenbar

 

Auf den Ebenen Baueinheit, Unterprojekt und Variante gilt:

IRR Gesamtlaufzeit:

  • Wird monatlich kalkuliert;
  • Wenn keine Ertragswert-Kalkulation für alle unteren Ebenen gemacht wurde, wird der IRR Gesamtlaufzeit nicht angezeigt.
  • Wenn der IRR Gesamtlaufzeit angezeigt wird, dann kann aber nur ein kalkulierter Wert angezeigt werden, wenn für keine der darunter liegenden Nutzungen oder Typen gilt: nicht berechenbar. 
  • Wenn eine der unterliegende Ebenen den Status „nicht berechenbar“ anzeigt dann wird auch auf dieser Ebene „nicht berechenbar“ für den Wert IRR Gesamtlaufzeit angezeigt

 

15.8 Referenzwert

Unter „Referenzwert“ versteht man: Den Nenner (Referenz), der in Bezug auf die Investitionskosten und Erlöse ausgewählt werden kann, in Prozent ausgedrückt.

 

Reaforce® bietet diese Möglichkeit, da die Praxis gezeigt hat, dass die verschiedenen einbezogenen (Projekt-)Parteien unterschiedliche Referenzwerte zur Beurteilung einer Machbarkeitsanalyse anwenden.

Beispiel:

  • Der Bauherr verwendet in den meisten Fällen die Baukosten als Nenner im Referenzwert.
  • Der Entwickler verwendet in den meisten Fällen die Investitionskosten als Nenner im Referenzwert.

 

Reaforce unterscheidet die folgenden Referenzwert:

  • Baukosten
  • Gesamtkosten
  • Investitionskosten
  • Verkaufswert
  • Verkaufserlöse
  • Gesamterlöse

 

Der Referenzwert kann geändert werden, indem Sie im Ausführungsfenster „Managementzusammenfassung“ das Feld „Referenzwert“ aktivieren und einen anderen Wert auswählen.  

 

Beispiel?

 

Beispiel für eine Änderung des Referenzwertes im Ausführungsfenster „Managementzusammenfassung“

 

15.9 Verkaufsplanung

Hier werden die Daten angezeigt, die bestimmen, wann das Projekt verkauft (abgesetzt) wird und eventuell mit welcher Geschwindigkeit.  

 

Bei Verkauf an institutionelle Käufer wird das Projekt immer auf einen bestimmten Datum für 100% verkauft. 

 

Bei Verkauf an Privatpersonen kann eine detaillierte Verkaufsplanung eingegeben werden. 

Die folgende Daten werden verwendet: 

  • Vorverkaufsdauer
  • Vorverkaufsprozentsatz
  • Verkäufe pro Monat nach Baubeginn. 

Diese Verkaufsperiode ab Datum Baubeginn wird unterteilt in maximal 6 Zeiträume, wobei für den einzelnen Zeitraum wird eingegeben:

  • Größe des Zeitraums (in Monaten)
  • Anzahl der verkauften Einheiten pro Monat (Default = 10% aller Einheiten auf NutzungsEbeneI

Im definierten Zeitraum werden die Verkaufseinheiten linear verteilt

    Beispiel Verkaufsplanung 

 

15.10 Finanzierungsvergütung

Der Unterschied zwischen dem Verkaufswert und dem Verkaufserlöse liegt im Posten „Finanzierungsvergütung“. Der Posten „Finanzierungsvergütung“ ist ein Posten, der von institutionellen Käufern vom Verkaufswert abgezogen wird, wenn von einer Ratenzahlung vor der Abnahme des Immobilienprojektes (Datum der Baufertigstellung) gesprochen wird. Eine derartige Ratenzahlung verringert also sowohl

  • den Verkaufserlöse infolge eines Postens „Finanzierungsvergütung“ (der als negativer Betrag dargestellt wird) als auch
  • die Investitionskosten infolge geringerer Finanzierungszinsen.

 

Die Finanzierungsvergütung wird folgendermaßen berechnet: Kum. Verkaufserlöse (Periode) * Finanzierungsvergütung% 

Beim Verkauf an institutionelle Käufer kann ein Prozentsatz für die Finanzierungsvergütung gewählt werden.

Hierbei handelt es sich um einen Zinssatz, den der institutionelle Käufer dem Verkäufer für die Ratenzahlung während der Bauzeit anstelle einer Einmalzahlung am Datum der Baufertigstellung (Turn-key-Zahlung) in Rechnung stellt. 

Wenn man sich für eine Ratenzahlung während der Bauzeit entscheidet, entsteht ein geringerer Kapitalbedarf und infolgedessen sinken die Finanzierungszinsen.